На современном этапе рыночных отношений вопросам, связанным с правовым регулированием вещных прав, уделяется особое внимание. Из числа гражданско-правовых договоров, посредством которых регулируются имущественные права, ведущее место отводится договорам аренды. В сфере же предпринимательства наибольшее распространение получили договоры аренды недвижимости. Учитывая же, что договоры аренды зданий или сооружений пользуются широким спросом у субъектов гражданско-правовых отношений, на практике в данной сфере возникает значительное количество судебных споров. Актуальность данной темы обусловлена тем, что, даже несмотря на значительную востребованность договоров аренды зданий или сооружений, их правовая регламентация на данный момент не в полной мере отвечает реалиям современного общественного развития.
Ключевые слова : недвижимость, договор, аренда зданий и сооружений, арендная плата, владение и пользование, арендатор, арендодатель.
Проблема правового регулирования договора аренды недвижимого имущества в современном российском законодательстве связана с проводимыми в нашей стране экономическими реформами. Так как переход России к рыночной экономике непременно ведет к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, складывающихся в разнообразных сферах деятельности. В связи с этим, наиболее важной задачей правового, в том числе гражданско-правового регулирования, является гибкое реагирование и поддерживание законодательства согласно потребностям участников имущественных отношений. Таким правовым регулирующим инструментом является договор аренды [9, c. 113].
Анализируемый нами договор выделен в самостоятельный вид аренды, поскольку данные правоотношения определяются родовыми признаками аренды. К тому же имеются отличительные черты передаваемого имущества, т. е. предмет договора, а это здания и сооружения.
Уникальность договора аренды здания или сооружения заключается в том, что это правоустанавливающий юридический факт, который предполагает возникновение двух типов отношений:
— отношения по временному владению и пользованию зданием или сооружением;
— отношения по пользованию части земельного участка, которая занята объектом недвижимости, а также необходима для его полноценного использования.
Поэтому в самом договоре аренды рекомендуется указать право арендатора на земельный участок, на котором находится этот объект аренды. В случае, когда в договоре такое не предусмотрено, то к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая необходима для эксплуатации здания или сооружения, на весь срок аренды.
Рассматривая период с 01.01.2017 г. по настоящее время, была проведена колоссальная работа по изменению норм в сфере сделок с недвижимостью и постановки объектов недвижимости на кадастровый учет. Данные изменения также коснулись сделок по аренде недвижимости и порядка кадастрового учета таких объектов.
Анализируя Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3], видим, что сроки регистрационных действий при совершении арендных сделок претерпели значительные изменения, а именно сократились. Так, например, до 2018 г. при подаче документов в МФЦ законом не был точно определен срок, в течение которого будут переданы документы в Росреестр, но срок варьировался от 4 до 6 дней.
По завершению регистрации договора аренды здания или сооружения заявитель получает зарегистрированные экземпляры договора, а также выписку из ЕГРН, тогда как раньше выдавался кадастровый паспорт.
Стоит отметить, что на практике нередко возникают споры относительно необходимости государственной регистрации двух и более арендных договоров, одновременно заключенных на одни и те же объекты недвижимого имущества на срок менее одного года [8, с. 55]. В этой связи появляется вопрос: возможно ли сложение сроков, указанных в договорах, с целью их государственной регистрации?
Вопрос о том, необходима ли государственная регистрация договоров аренды, заключенных одновременно в отношении одних и тех же объектов недвижимого имущества так, чтобы сроки действия одних договоров начинали течь после истечения сроков действия других, рассматривался в судебном порядке.
Если стороны заключили несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта недвижимости таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал исчисляться после истечения срока действия другого, такие договоры признаются одной сделкой, требующей государственной регистрации, но только в том случае, если общие сроки аренды по таким договорам превышают один год [5].
При заключении договора аренды стороны должны понимать, что иногда в пользование может передаваться не часть нежилого помещения, а лишь отдельный конструктивный элемент сооружения, не являющийся самостоятельным объектом недвижимости. В таком качестве могут выступать несущие стены, крыши сооружений, чтобы разместить на них оборудование сетей связи или рекламные конструкции. Тем самым, мы имеем дело с заключением не договора аренды части нежилых помещений, а договора, связанного с передачей в пользование различных конструктивных элементов сооружения. Регистрация подобных сделок не требуется, что подтверждается и материалами судебной практики [6].
Стоит отметить, что зачастую имеют место случаи, когда сторонам требуется заключение договора аренды какой-либо части сооружения, не отделенной от остального сооружения посредством строительных конструкций (стены, перегородки). В данном случае необходимо учитывать позицию ВАС РФ, который, указав на возможность передачи в аренду части вещи, при этом сослался на норму ст. 606 ГК РФ, в соответствии с которой арендуемые вещи могут передаваться лишь в пользование без их передачи во владение [4]. Тем самым, арендаторы части вещи наделяются только правом пользования вещами, но не правом владения. По указанной причине арендаторы части вещей не могут использовать вещно-правовые способы защиты (ст. 305 ГК РФ [1]), предоставленные законным владельцам.
Договоры аренды части сооружений, заключенные на срок от одного года и более, подлежат государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ [2]. При этом обременения будут установлены на все недвижимые объекты в целом.
В случаях передачи в аренду отдельных частей сооружений новые объекты недвижимости не возникают, поэтому регистрация права собственности на такое имущество и оформление отдельных документов технического учета не требуются. Индивидуализировать такие объекты можно при помощи обозначения границ в технических паспортах сооружений, части которых передаются в аренду [7, с. 72].
Итак, если договоры аренды зданий или сооружений составляются на сроки, превышающие один год, требуется их обязательная государственная регистрация, иначе они будут признаны незаключенными. При этом, законодателем оставлены без внимания сделки по аренде зданий и сооружений, заключаемые на неопределенные сроки, а также пролонгация договоров. В связи с наличием подобного пробела на практике происходит непоследовательное применение норм о государственной регистрации анализируемых договоров.
В целях улучшений действующего законодательства, которые напрямую связаны с арендой здания и сооружения, можно внести несколько изменений, к примеру:
1) следует признать, что нежилые помещения являются объектами, которые входят в состав зданий и сооружений, поэтому аренда нежилых помещений должна регулироваться теми же нормами, что и аренда зданий/сооружений, так как нежилые помещения имеют такие же характеризующие признаки, что и здания. К таким признакам относятся: искусственность возведения, индивидуальность, независимость с точки зрения возможности использования по назначению, высокая стоимость. Так, положения главы 34 ГК РФ следует распространить на отношения, которые связаны с арендой нежилых помещений;
2) объектами договора аренды зданий или сооружений могут быть только объекты недвижимого имущества, которые прочно связаны с землей и введены в установленном порядке в эксплуатацию. Строящиеся объекты (незавершенное строительство), которые не являются объектами действующих договоров строительного подряда, хоть и являются недвижимостью, однако не могут быть предметом договора аренды здания или сооружения.
Таким образом, указанные предложения позволят решить имеющиеся в судебной практике по договорам аренды зданий и сооружений проблемы, связанные с существующими пробелами в гражданском законодательстве, неточностью формулировок и определений, несоответствиями между нормами права, которые регулируют порядок заключения и исполнения указанного договора.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
- Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2012 по делу № А40–99530/11–40–858. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 10.05.2021).
- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.09.2013 по делу № А17–7144/2012. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 10.05.2021).
- Болотокова Л. Х. Договор аренды зданий и сооружений как объект гражданского права // Новая наука: финансово-экономические основы. 2017. № 1. С. 70–72.
- Нечаева Э. В., Ситдикова Л. Б. Институт государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений в современном законодательстве // В сборнике: Актуальные проблемы современного российского законодательства Российской Федерации. М., 2017. С. 53–58.
- Соломин С. К., Соломина Н. Г. Гражданское право: отдельные виды договоров: учебник. М.: Юстицинформ, 2018. 380 с.
