Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок | Статья в журнале «Молодой ученый»

Библиографическое описание:

Дорофеев А. Н. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок // Молодой ученый. — 2016. — №10.3. — С. 8-10. — URL https://moluch.ru/archive/114/30415/ (дата обращения: 25.04.2019).



С 1 марта 2015 г. значительно изменяется правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В статье анализируются правовые проблемы заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

Ключевые слова: договор аренды, земельный участок, пролонгация, объект незавершенного строительства.

С 1 марта 2015 года российское законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, претерпело серьезные изменения. Так, основные новеллы содержали в себе Федеральный закон № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (далее ФЗ № 171) и Федеральный закон от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который внес существенные изменения в статью 448 ГК РФ, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков, а также возможность уступки прав по таким сделкам [1].

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то на победителя торгов накладывается своеобразное ограничение, заключающееся в запрете уступки права и осуществлении перевода долга по обязательствам, которые породил договор, заключенный на торгах. Такие обязательства в соответствии с законом должны быть выполнены лично участником торгов, если законом не установлены иные требования [2]. Пункт 8 статьи 448 ГК РФ устанавливает, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Нормы, конкретизирующие возможность продления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3–5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях [3]:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ: заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано до дня истечения действия ранее заключенного договора, исключительное право на приобретение такого участка не должно принадлежать иному лицу, ранее заключенный договор не был расторгнут по инициативе арендодателя или в порядке и в соответствии с ГК РФ и т. д.

Актуальным является вопрос о возможности продления срока договора аренды для завершения строительства объекта.

В связи с изменениями, внесенными ФЗ № 171, пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ прямо указано на возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных подпунктами 1 и 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. При этом, такое право предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, в случае если такой объект был изъят у предыдущего собственника в связи с прекращением договора аренды или собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, когда органом государственной власти в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов или же судом отказано в удовлетворении такого требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Анализ пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ позволяет выделить только одно применимое условие для арендаторов земельных участков, ранее предоставленных для строительства без проведения торгов, изложенное в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ — «земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи».

Порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, определен в статье 239.1 ГК РФ [4]. Однако, в силу пункта 33 ФЗ № 171 эти положения не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015 г.

В данном случае возникает довольно серьезная проблема: как быть арендатору земельного участка, договор аренды которого был заключен до указанных выше изменений, если к моменту окончания срока аренды строительство объекта не начато, а подготовительные мероприятия (сбор технических условий, изыскания и проектирование) выполнены? В подобных ситуациях органы государственной власти при отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок ссылаются на статьи 42, 45 и 46 ЗК РФ, указывая на то, что, во-первых, арендатор, в нарушение положений статьи 42 ЗК РФ несвоевременно приступает к его использованию в случае, если такой срок установлен законом, а во-вторых, использует земельный участок ненадлежащим образом. Органы судебной власти в своих решениях подробно толкуют положения земельного законодательства, формируя определенную правовую позицию. Так, Арбитражный суд Республики Коми в одном из своих решений прямо указал на то, что соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации строительство объекта недвижимости представляет собой сложный процесс, включающий в себя как, собственно, создание объекта недвижимости, так и осуществление многочисленных подготовительных действий, предваряющих начало возведения здания, строения, сооружения. Таким образом, отказ в заключении договора аренды земельного участка на новый срок при наличии мероприятий, направленных на строительство объекта недвижимости, нарушает права заявителя [5].

Подводя итог вышесказанному следует отметить, что ФЗ № 171 ввел совершенно новый порядок заключения договора аренды земельного участка на новый срок (пролонгации), однако работа данного механизма на практике далека от идеала.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК «изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором».

Прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон ни в одной из указанных выше норм ЗК РФ и сопутствующих законов не предусмотрен [6, С.17].

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Литература:

  1. Письмо ФАС России от 11.01.2016 N ИА/90/16 «О применении законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения» // СПС КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_192791/ (дата обращения: 2.05.2016).
  2. Гринь Е. А., Сиденко А. А. Процедура проведения аукциона по предоставлению лесных участков в аренду. // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2015. № 109. С. 1181–1190.
  3. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001г. N 136-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2015 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; СЗ РФ. 2016. N 1 (часть 1). Ст. 80.
  4. Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. от 31 января 2016 г.) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; СЗ РФ. 2016. N 5, ст. 559.
  5. Решение от 28 октября 2015 г. по делу № А29–7424/2015 // «Судебные и нормативные акты РФ». URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/FvhixlSgrNlK/ (дата обращения: 2.05.2016).
  6. Гринь Е. А. Принудительное прекращение прав на земельные участки: теория и практика правового регулирования: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Кубанский государственный аграрный университет. Краснодар. 2012.
Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, РФ, муниципальная собственность, ГК РФ, проведение торгов, договор аренды, незавершенное строительство, Российская Федерация, пункт, соглашение сторон.


Ключевые слова

земельный участок, договор аренды, пролонгация, объект незавершенного строительства

Похожие статьи

Проблема передачи в аренду части земельного участка

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды земельного участка арендодатель — собственник (сособственники)...

Особенности передачи муниципальной собственности по...

Ключевые слова: муниципальная собственность, договор аренды, торги, аукцион, земельный участок.

Заключение договора аренды без торгов, когда они обязательны, может повлечь признание его недействительным (ст. 168 ГК РФ) [2].

Продажа объекта как основание для прекращения земельного...

участке, обременяет в силу пункта 1 статьи 274 Гражданского Кодекса Российской Федерации именно земельный участок, а не

В соответствии с п. 1.1 Договора собственник предоставляет Правообладателю для эксплуатации, проведения реконструкции, ремонта...

К вопросу о приватизации земельных участков под объектами...

незавершенное строительство, земельный участок, Российская Федерация, РФ, Высший Арбитражный Суд, Верховный Суд, сооружение, участок, договор купли-продажи, Постановление Президиума.

Проблемы приватизации земельных участков собственниками...

В Гражданском кодексе Российской Федерации не имеется разделения объектов недвижимости по критериям: основные и вспомогательные.

К вопросу о приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства.

Особенности и тенденции развития законодательства...

Российская Федерация, земельный участок, проведение торгов, участок, строительство, РФ, комплексное освоение территории, предварительное согласование, возможность приобретения, развитие территории.

Регулируемая арендная плата за земельные участки как...

арендная плата, Российская Федерация, регулируемая арендная плата, РФ, договор аренды, участок, ГК РФ, земельный участок, принцип свободы договора, Гражданский кодекс.

Основные отличия аренды от сервитута | Статья в журнале...

Российская Федерация, Гражданский Кодекс, сервитут, земельный участок, договор аренды, недвижимое имущество, договор, аренда, предельный срок, пункт.

Правовой режим объекта, не завершенного строительством

незавершенное строительство, государственная регистрация, недвижимое имущество, строительный подряд, строительство, правовой режим, гражданский оборот, процесс строительства, ГК РФ, действующий договор.

Проблема передачи в аренду части земельного участка

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды земельного участка арендодатель — собственник (сособственники)...

Особенности передачи муниципальной собственности по...

Ключевые слова: муниципальная собственность, договор аренды, торги, аукцион, земельный участок.

Заключение договора аренды без торгов, когда они обязательны, может повлечь признание его недействительным (ст. 168 ГК РФ) [2].

Продажа объекта как основание для прекращения земельного...

участке, обременяет в силу пункта 1 статьи 274 Гражданского Кодекса Российской Федерации именно земельный участок, а не

В соответствии с п. 1.1 Договора собственник предоставляет Правообладателю для эксплуатации, проведения реконструкции, ремонта...

К вопросу о приватизации земельных участков под объектами...

незавершенное строительство, земельный участок, Российская Федерация, РФ, Высший Арбитражный Суд, Верховный Суд, сооружение, участок, договор купли-продажи, Постановление Президиума.

Проблемы приватизации земельных участков собственниками...

В Гражданском кодексе Российской Федерации не имеется разделения объектов недвижимости по критериям: основные и вспомогательные.

К вопросу о приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства.

Особенности и тенденции развития законодательства...

Российская Федерация, земельный участок, проведение торгов, участок, строительство, РФ, комплексное освоение территории, предварительное согласование, возможность приобретения, развитие территории.

Регулируемая арендная плата за земельные участки как...

арендная плата, Российская Федерация, регулируемая арендная плата, РФ, договор аренды, участок, ГК РФ, земельный участок, принцип свободы договора, Гражданский кодекс.

Основные отличия аренды от сервитута | Статья в журнале...

Российская Федерация, Гражданский Кодекс, сервитут, земельный участок, договор аренды, недвижимое имущество, договор, аренда, предельный срок, пункт.

Правовой режим объекта, не завершенного строительством

незавершенное строительство, государственная регистрация, недвижимое имущество, строительный подряд, строительство, правовой режим, гражданский оборот, процесс строительства, ГК РФ, действующий договор.

Похожие статьи

Проблема передачи в аренду части земельного участка

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды земельного участка арендодатель — собственник (сособственники)...

Особенности передачи муниципальной собственности по...

Ключевые слова: муниципальная собственность, договор аренды, торги, аукцион, земельный участок.

Заключение договора аренды без торгов, когда они обязательны, может повлечь признание его недействительным (ст. 168 ГК РФ) [2].

Продажа объекта как основание для прекращения земельного...

участке, обременяет в силу пункта 1 статьи 274 Гражданского Кодекса Российской Федерации именно земельный участок, а не

В соответствии с п. 1.1 Договора собственник предоставляет Правообладателю для эксплуатации, проведения реконструкции, ремонта...

К вопросу о приватизации земельных участков под объектами...

незавершенное строительство, земельный участок, Российская Федерация, РФ, Высший Арбитражный Суд, Верховный Суд, сооружение, участок, договор купли-продажи, Постановление Президиума.

Проблемы приватизации земельных участков собственниками...

В Гражданском кодексе Российской Федерации не имеется разделения объектов недвижимости по критериям: основные и вспомогательные.

К вопросу о приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства.

Особенности и тенденции развития законодательства...

Российская Федерация, земельный участок, проведение торгов, участок, строительство, РФ, комплексное освоение территории, предварительное согласование, возможность приобретения, развитие территории.

Регулируемая арендная плата за земельные участки как...

арендная плата, Российская Федерация, регулируемая арендная плата, РФ, договор аренды, участок, ГК РФ, земельный участок, принцип свободы договора, Гражданский кодекс.

Основные отличия аренды от сервитута | Статья в журнале...

Российская Федерация, Гражданский Кодекс, сервитут, земельный участок, договор аренды, недвижимое имущество, договор, аренда, предельный срок, пункт.

Правовой режим объекта, не завершенного строительством

незавершенное строительство, государственная регистрация, недвижимое имущество, строительный подряд, строительство, правовой режим, гражданский оборот, процесс строительства, ГК РФ, действующий договор.

Проблема передачи в аренду части земельного участка

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды земельного участка арендодатель — собственник (сособственники)...

Особенности передачи муниципальной собственности по...

Ключевые слова: муниципальная собственность, договор аренды, торги, аукцион, земельный участок.

Заключение договора аренды без торгов, когда они обязательны, может повлечь признание его недействительным (ст. 168 ГК РФ) [2].

Продажа объекта как основание для прекращения земельного...

участке, обременяет в силу пункта 1 статьи 274 Гражданского Кодекса Российской Федерации именно земельный участок, а не

В соответствии с п. 1.1 Договора собственник предоставляет Правообладателю для эксплуатации, проведения реконструкции, ремонта...

К вопросу о приватизации земельных участков под объектами...

незавершенное строительство, земельный участок, Российская Федерация, РФ, Высший Арбитражный Суд, Верховный Суд, сооружение, участок, договор купли-продажи, Постановление Президиума.

Проблемы приватизации земельных участков собственниками...

В Гражданском кодексе Российской Федерации не имеется разделения объектов недвижимости по критериям: основные и вспомогательные.

К вопросу о приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства.

Особенности и тенденции развития законодательства...

Российская Федерация, земельный участок, проведение торгов, участок, строительство, РФ, комплексное освоение территории, предварительное согласование, возможность приобретения, развитие территории.

Регулируемая арендная плата за земельные участки как...

арендная плата, Российская Федерация, регулируемая арендная плата, РФ, договор аренды, участок, ГК РФ, земельный участок, принцип свободы договора, Гражданский кодекс.

Основные отличия аренды от сервитута | Статья в журнале...

Российская Федерация, Гражданский Кодекс, сервитут, земельный участок, договор аренды, недвижимое имущество, договор, аренда, предельный срок, пункт.

Правовой режим объекта, не завершенного строительством

незавершенное строительство, государственная регистрация, недвижимое имущество, строительный подряд, строительство, правовой режим, гражданский оборот, процесс строительства, ГК РФ, действующий договор.

Задать вопрос