Регулируемая арендная плата за земельные участки как ограничение свободы договора: тест пропорциональности | Статья в журнале «Молодой ученый»

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 26 октября, печатный экземпляр отправим 30 октября.

Опубликовать статью в журнале

Автор:

Рубрика: Юриспруденция

Опубликовано в Молодой учёный №8 (194) февраль 2018 г.

Дата публикации: 27.02.2018

Статья просмотрена: 301 раз

Библиографическое описание:

Нестреляева В. М. Регулируемая арендная плата за земельные участки как ограничение свободы договора: тест пропорциональности // Молодой ученый. — 2018. — №8. — С. 89-92. — URL https://moluch.ru/archive/194/48486/ (дата обращения: 17.10.2019).



Актуальность. Постановка проблемы

Договор аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности имеет высокое социально-экономическое значение, позволяя не только пополнять бюджеты различных уровней, но и предоставляя возможность гражданам и их объединениям реализовать права, предусмотренные ч. 1 ст. 34 Конституции РФ в сфере свободной предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности [1].

Договор аренды земельного участка представляет собой один из видов сделок. Согласно ч. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами [3]. Таким образом, к указанным договорным правоотношениям применимы нормы, содержащиеся как в Земельном, так и в Гражданском кодексе. При этом, правовое регулирование договора аренды земельного участка заметно усложняется в тех случаях, когда на стороне арендодателя по договору выступает орган публичной власти, а объектом договора аренды выступает земельный участок, находящийся в государственной, муниципальной собственности или относящийся к земельным участкам, собственность на которые не разграничена.

Это обусловлено тем, что согласно ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности [3].

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», в числе прочих закреплены такие принципы как: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя [4].

Согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 г. № 15837/11, учитывая единство экономического пространства (ст. 8 Конституции РФ) и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений [7].

Таким образом, действующее правовое регулирование в толковании высших судебных инстанции предусматривает право арендодателя в лице органа публичной власти на изменение ставки или методики, а значит, и размера арендной платы в одностороннем нормативном порядке.

По мнению Умеренко Ю. А., в связи с тем, что изменение условий договоров аренды земельных участков происходит независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, это может привести к многочисленным злоупотреблениям со стороны уполномоченных органов публично-правовых образований путем произвольного увеличения ранее установленных ставок арендной платы, что повлечет нарушение законных интересов арендаторов [11, с. 105].

Действительно, на сегодняшний день можем констатировать наличие обширной арбитражной практики по спорам, основанных на перерасчете регулируемой арендной платы, которые связаны как со взысканием задолженности по арендной плате, так и неосновательного обогащения, возникающего, по мнению арендаторов, в связи с внесением арендной платы в завышенном размере на основании таких перерасчетов.

Указанные обстоятельства создают предпосылки для оценки регулируемой арендной платы за земельные участки с точки зрения теста пропорциональности.

Определение элементов теста пропорциональности

Прежде всего необходимо определить интерес или право, которые подверглись ограничению. В данном случае, таковым выступает принцип свободы договора, который нашел свое закрепление, прежде всего, в п. 1 ст. 1 ГК РФ в качестве одного из начал гражданского законодательства. Далее в ст. 421 ГК РФ [2], указанный принцип раскрывается в виде следующих свобод: свободы в заключении договора, свобода выбора договорной модели, свобода определения условий договора. В рамках настоящего исследования особое значение имеет последняя составляющая принципа свободы договора, которая подразумевает, что стороны по своему усмотрению определяют условия договора при его заключении, а также что в последующем договор может быть изменен только по соглашению сторон.

Стоит отметить, что принцип свободы договора не нашел прямого закрепления в тексте Конституции РФ, однако Конституционный суд РФ неоднократно отмечал конституционную значимость указанного принципа.

Так, согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 27 октября 2015 г. N 28-П «по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 836 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан И. С. Билера, П. А. Гурьянова, Н. А. Гурьяновой, С. И. Каминской, А. М. Савенкова, Л. И. Савенковой и И. П. Степанюгиной», из смысла конституционных положений ст.ст. 8; 34; 35 вытекает конституционное признание свободы договора в числе других гарантируемых государством прав и свобод человека и гражданина [5].

Свобода договора безусловно относится к сфере частных интересов, и обнаруживает свое ограничение в целях защиты интересов публичных. Так, средством защиты публичных интересов и одновременно ограничения принципа свободы договора выступает регулирование арендной платы, которое является естественным продолжением принципа платности использования земли, закрепленного в ст. 1 ЗК РФ [3].

Какие же цели преследовал законодатель при введении исследуемого ограничения свободы договора? В литературе отмечаются следующие цели: предотвращение возможности проявления субъективного усмотрения со стороны государственных органов при реализации принципа платности использования земли в пределах их полномочий, возникновения массовых конфликтов частных интересов с публичными, стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества и обеспечения развития соответствующей инфраструктуры и др. [11, с. 101]. Названные цели соответствуют основным началам земельного законодательства, а потому могут быть признаны легитимными.

Является ли исследуемое средство пригодным для достижения данных целей? На наш взгляд, именно нормативное регулирование, в силу присущих ему характеристик может способствовать достижению указанных целей. Так, нормативное регулирование в отличие от индивидуального, характеризуется неперсонифицированностью адресата воздействия, т. е. носит общий характер, адресовано заранее неопределенному кругу лиц; рассчитано на неограниченно долгое применение во времени; рассчитано на множество однотипных жизненных ситуаций [10; с. 70]. Таким образом, установление регулируемой арендной платы позволяет избежать неоправданной дискреции, субъективизма и дискриминации со стороны органов, уполномоченных на распоряжение земельными участками, что способствует достижению заявленных целей.

И наконец, соразмерно ли исследуемое средство искомым целям? В данном случае, следует констатировать, что законодательная формулировка, изначально вполне вписывающаяся в рамки пропорциональности, с формированием правоприменительной практики проявила свои изъяны, которые не позволяют назвать регулирование арендой платы соразмерным ограничением свободы договора.

Применение регулируемой арендной платы в существующей трактовке приводит к изменению размера арендной платы в одностороннем порядке. В то же время, размер арендной платы в соответствии с ч. 12 ст. 22 ЗК РФ, является существенным условием договора аренды земельного участка [3], а значит сторонами должно быть достигнуто соглашение по этому вопросу (п. 1 ст. 432 ГК РФ) [2]. Следовательно, максимальное допустимое ограничение принципа свободы договора при применении регулируемой арендной платы, на наш взгляд, сводится к отказу от определения размера арендной платы путем консенсуса, однако не может исключать обязательного волеизъявления арендатора по указанному вопросу.

Таким образом, непропорциональным применение регулируемой арендной платы будет в следующих случаях:

1) Договор аренды земельного участка заключен до вступления в силу федерального закона, устанавливающего регулируемую арендную плату для данного вида земельных участков. Согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость применения регулируемой арендной платы (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров [6].

2) Договором не предусмотрено изменение порядка и методики определения размера арендной платы. Например, в деле № А51–6345/2010 по смыслу договора размер арендной платы изменялся ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в договор, поэтому суды признали неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы в связи с изменением коэффициентов или методики расчета арендной платы [9].

В соответствии со ст. 422 ГК РФ, по нашему мнению, возможны следующие варианты исполнения таких договоров:

– Действовавшая на момент заключения методика расчета арендной платы, будучи включённой в текст договора аренды, представляет собой его договорное условие и сохраняет свое действие в отношении сторон указанного договора, несмотря на вновь принятую методику расчета арендной платы (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15837/11 от 17 апреля 2012 г.) [7].

– Вновь принятая методика должна быть включена в число договорных условий путем заключения сторонами дополнительного соглашения в той же форме, что и договор в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ. Согласно п. 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды [8].

Таким образом, пересмотр существующего подхода к пониманию и применению регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, с учетом указанных рекомендаций позволит наиболее удачно сбалансировать частые и публичные интересы.

Литература:

  1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ. — 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
  3. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
  4. Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 // Собрание законодательства РФ. — 27.07.2009, N 30, ст. 3821.
  5. По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 836 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан И. С. Билера, П. А. Гурьянова, Н. А. Гурьяновой, С. И. Каминской, А. М. Савенкова, Л. И. Савенковой и И. П. Степанюгиной: постановление Конституционного Суда РФ от 27 октября 2015 г. N 28-П // Российская газета. — 05.11.2015, Федеральный выпуск № 6820 (249).
  6. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды: постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2012, N 1.
  7. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11 [Электронный ресурс]. URL: https://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 02.02.2018).
  8. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: информационное письмо ВАС РФ № 59 от 16.02.2001 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2001, N 4.
  9. Решение Арбитражного суда Приморского края по делу № А51–6345/2010 от 24.07.2011 г. [Электронный ресурс]. URL: https://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 02.02.2018).
  10. Гайворонская, Я.В., Самусенко, Т. М. Теория государства и права: учебное пособие. — 2-е изд. — Владивосток: Издательство Дальневосточного федерального университета, 2015. — 180 с.
  11. Умеренко Ю. А. Проблемы правового регулирования установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности в собственности публично-правовых образований // Современное право. — 2013. — № 6. — С. 101–108.
Основные термины (генерируются автоматически): арендная плата, Российская Федерация, регулируемая арендная плата, РФ, договор аренды, участок, ГК РФ, земельный участок, принцип свободы договора, Гражданский кодекс.


Похожие статьи

Арендная плата как существенное условие договора аренды

Ключевые слова: договор аренды, арендная плата, Высший Арбитражный суд Российской Федерации, изменение ставки арендной платы, расторжение договора.

Проблема передачи в аренду части земельного участка

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды земельного участка арендодатель — собственник (сособственники)...

Основные отличия аренды от сервитута | Статья в журнале...

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное...

Заключение договора аренды земельного участка...

первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который внес существенные изменения в статью 448 ГК РФ, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков, а также возможность уступки прав по таким сделкам [1].

Принцип свободы договора при установлении оснований...

Регулируемая арендная плата за земельные участки как ограничение свободы договора: тест пропорциональности. Некоторые аспекты свободы договора в российском гражданском праве: непоименованные договоры. К вопросу о пределах ограничения принципа свободы...

Реализация и ограничение принципа свободы договора...

Ключевые слова: принцип свободы договора, свобода договора, контрактная система, закупка, заключение договора, ГК РФ, свобода.

О принципе свободы договора говорится в п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды зданий и сооружений | Статья в журнале...

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда.

Основные термины (генерируются автоматически): арендная плата, сооружение, ГК РФ, здание, договор аренды зданий, недвижимое имущество

Арендная плата как существенное условие договора аренды.

Особенности передачи муниципальной собственности по...

муниципальная собственность, земельный участок, РФ, договор аренды, заключение договора аренды, муниципальное имущество, арендная плата, местное самоуправление, начальная цена предмета аукциона, Российская...

Продажа объекта как основание для прекращения земельного...

Российская Федерация, Гражданский Кодекс, установление сервитута, земельный участок, недвижимость, договор, сервитут, недвижимое имущество, собственник, чужой земельный участок.

Похожие статьи

Арендная плата как существенное условие договора аренды

Ключевые слова: договор аренды, арендная плата, Высший Арбитражный суд Российской Федерации, изменение ставки арендной платы, расторжение договора.

Проблема передачи в аренду части земельного участка

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды земельного участка арендодатель — собственник (сособственники)...

Основные отличия аренды от сервитута | Статья в журнале...

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное...

Заключение договора аренды земельного участка...

первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который внес существенные изменения в статью 448 ГК РФ, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков, а также возможность уступки прав по таким сделкам [1].

Принцип свободы договора при установлении оснований...

Регулируемая арендная плата за земельные участки как ограничение свободы договора: тест пропорциональности. Некоторые аспекты свободы договора в российском гражданском праве: непоименованные договоры. К вопросу о пределах ограничения принципа свободы...

Реализация и ограничение принципа свободы договора...

Ключевые слова: принцип свободы договора, свобода договора, контрактная система, закупка, заключение договора, ГК РФ, свобода.

О принципе свободы договора говорится в п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды зданий и сооружений | Статья в журнале...

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда.

Основные термины (генерируются автоматически): арендная плата, сооружение, ГК РФ, здание, договор аренды зданий, недвижимое имущество

Арендная плата как существенное условие договора аренды.

Особенности передачи муниципальной собственности по...

муниципальная собственность, земельный участок, РФ, договор аренды, заключение договора аренды, муниципальное имущество, арендная плата, местное самоуправление, начальная цена предмета аукциона, Российская...

Продажа объекта как основание для прекращения земельного...

Российская Федерация, Гражданский Кодекс, установление сервитута, земельный участок, недвижимость, договор, сервитут, недвижимое имущество, собственник, чужой земельный участок.

Задать вопрос