Основные отличия аренды от сервитута | Статья в журнале «Молодой ученый»

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 2 ноября, печатный экземпляр отправим 6 ноября.

Опубликовать статью в журнале

Автор:

Рубрика: Юриспруденция

Опубликовано в Молодой учёный №15 (201) апрель 2018 г.

Дата публикации: 09.04.2018

Статья просмотрена: 1219 раз

Библиографическое описание:

Матвеев Ю. Д. Основные отличия аренды от сервитута // Молодой ученый. — 2018. — №15. — С. 63-65. — URL https://moluch.ru/archive/201/49285/ (дата обращения: 19.10.2019).



Необходимость в понимании, чем отличается аренда от сервитута, заключается в том, что на практике ввиду неразработанности гражданского законодательства в области регулирования сервитутных отношений часто возникает вопрос о возможности или невозможности применения к данным общественным отношениям в случае доведения их до судебных споров аналогии закона, а именно нормы главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации, регулирующие арендные взаимоотношения.

Применение аналогии закона предусмотрено пунктом 1 статьи 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которому к отношениям, которые прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения.

Вопрос как раз и возникает в том, противоречит ли применение норм аренды существу отношений, связанных с правами и обязанностями по сервитуту. Для этого нужно проанализировать их основные сходства и различия.

Первое, на что нужно обратить внимание, это на расположение статей об аренде и о сервитуте в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Нормы о сервитуте располагаются в первой части Гражданского Кодекса Российской Федерации, в разделе II «Права собственности и другие вещные права», в главе 17 «Право собственности и другие вещные права на землю».

Пункт 1 статьи 216 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливает, что сервитут наряду с правом собственности является вещным правом.

В свою очередь нормы об аренде располагаются во второй части Гражданского Кодекса Российской Федерации, в разделе IV «Отдельные виды обязательств», в главе 34 «Аренда».

Таким образом, очевидным различием аренды и сервитута является не только их отнесение к разным главам, но и разделам и даже частям Гражданского Кодекса Российской Федерации. Но большую значимость имеет то отличие, что сервитут относится к вещным правам, а аренда — к обязательствам. [3 с. 243]

Рассмотрим, как законодатель определяет эти два правовых института.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Законодатель не дает нам точных определений аренды и сервитута, однако указывает на существенные для них признаки через формулировку реализации соответствующих правомочий.

Как видно, статья 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации именует стороны арендных отношений как арендодатель или наймодатель и арендатор или наниматель.

Статьи о сервитуте не дают наименований сторонам сервитутных отношений, однако теория гражданского права их называет как сервитуарий (лицо, в пользу которого установлен сервитут) и собственник или реже сервитутодатель (собственник, обремененного сервитутом земельного участка) [3 с. 240].

Аренда всегда носит добровольный порядок, в соответствии с которым на данные взаимоотношения распространяются положения о свободе договора. Понуждение к заключению договора не допускается, стороны определяют условия самостоятельно в соответствии со своим интересом в заключении данной сделки.

Сервитут лишь относительно и в очень малой степени доброволен. Сама формулировка в пункте 1 статьи 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации подчеркивает, что он устанавливается по требованию одной из сторон. Пункт 3 данной статьи лишь позволяет другой стороне лишь только установить сервитут по соглашению сторон, в ином случае спор будет передан на рассмотрение суда.

Согласно пункту 4 статьи 23 Земельного Кодекса Российской Федерации сервитут может быть срочным или постоянным. По общему правилу он является постоянным, если иное не установлено договором или не отпадут основания, по которым он был установлен.

В соответствии со статьей 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Также законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Ввиду вышеизложенного существенные отличия между арендой и сервитутом также наблюдаются в сроках.

Аренда в большинстве случаев устанавливается на ограниченный срок, на что акцентируют соответствующие нормы, сервитут же как правило носит постоянный характер, так как если иное не будет установлено договором, он будет действовать до тех пор, пока не отпадут основания его установления и то, если прекращения сервитута в этом случае потребует собственник земельного участка [4 с. 119].

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами («Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, по сути плата за сервитут носит компенсационный характер, однако компенсация предусмотрена не во всех случаях. Согласно пункту 7 статьи 23 Земельного Кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату только в том случае, если публичный сервитут приводит к существенным затруднениям. Признак существенности является оценочным и очень размытым, в связи с чем суды не всегда могут учесть все обстоятельства, чтобы вынести справедливое решение о компенсационных выплатах за сервитут.

Плата за аренду представляет собой встречное предоставление, без которого бы возникало неосновательное обогащение со стороны арендатора. Встречность предоставления означает равнозначность между выполняемыми обязательствами и суммой уплаты за их исполнение.

В соответствии со статьями 274 и 277 Гражданского Кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается только на недвижимое имущество (земельный участок, здания, сооружения и прочее).

Аренда же в этом плане практически безгранична, она может быть установлена как на движимые, так и на недвижимые вещи, за исключением потребляемых, что устанавливает пункт 1 статьи 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В связи с этим круг объектов сервитутных и арендных прав также не совпадает, в чем также заключается существенное отличие.

Таким образом, основываясь на вышеизложенных различиях, имеющих существенное значение для определения противоречия или непротиворечия применения норм, регулирующих арендные отношения, сущности сервитута, можно сделать очевидный вывод, что аналогия закона здесь неприменима. На таких же позициях стояли суды всех трех инстанций по делу № А12–15922/2017, однако в мотивировочной части этого не отразили, возможно опасаясь формирования соответствующей судебной практики.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // Консультант плюс — надежная правовая поддержка. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 7.04.2018).;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) // Консультант плюс — надежная правовая поддержка. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ (дата обращения: 7.04.2018).;

3. Под ред. Гонгало Б. М.. Гражданское право: Учебник. — М.: Статут, 2017. — 511 с.;

4. Микрюков В. А., Микрюкова Г. А. Введение в гражданское право: Учебное пособие для бакалавров. — М.: Статут, 2016. — 127 с.

Основные термины (генерируются автоматически): Российская Федерация, Гражданский Кодекс, земельный участок, сервитут, договор аренды, договор, аренда, недвижимое имущество, предельный срок, пункт.


Похожие статьи

Продажа объекта как основание для прекращения земельного...

Российская Федерация, Гражданский Кодекс, установление сервитута, земельный участок, недвижимость, договор, сервитут, недвижимое имущество, собственник, чужой земельный участок.

Проблема передачи в аренду части земельного участка

земельный участок, РФ, договор аренды, ГК РФ, постановление Пленума, аренда, Российская Федерация, кадастровый номер, государственный кадастровый учет, часть.

Регулируемая арендная плата за земельные участки как...

арендная плата, Российская Федерация, регулируемая арендная плата, РФ, договор аренды, участок, ГК РФ, земельный участок, принцип свободы договора, Гражданский кодекс.

Заключение договора аренды земельного участка...

Ключевые слова: договор аренды, земельный участок, пролонгация, объект незавершенного строительства.

первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который внес существенные изменения в статью 448 ГК РФ, уточняющие возможность изменения условий...

Сервитут: особенности договора и судебно-арбитражная практика

Ключевые слова:сервитут, договор о сервитуте, сервитут на туалет.

Литература: 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от

при этом ответчик согласна на заключение с истцом договора аренды помещения туалета.

Сравнительный анализ сервитута в Российской Федерации...

Также, согласно ст. 274 Гражданского Кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ — Часть 1 (далее — ГК РФ), сервитут — это право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости)...

Право ограниченного пользования чужим недвижимым...

недвижимое имущество, пожизненная рента, чужое недвижимое имущество, ограниченное пользование, Гражданский Кодекс, земельный участок, сервитут, договор, гражданское законодательство...

Особенности передачи муниципальной собственности по...

муниципальная собственность, земельный участок, РФ, договор аренды, заключение договора аренды, муниципальное имущество, арендная плата, местное самоуправление, начальная цена предмета аукциона, Российская...

Арендная плата как существенное условие договора аренды

Ключевые слова: договор аренды, арендная плата, Высший Арбитражный суд Российской Федерации, изменение ставки арендной платы, расторжение договора.

Похожие статьи

Продажа объекта как основание для прекращения земельного...

Российская Федерация, Гражданский Кодекс, установление сервитута, земельный участок, недвижимость, договор, сервитут, недвижимое имущество, собственник, чужой земельный участок.

Проблема передачи в аренду части земельного участка

земельный участок, РФ, договор аренды, ГК РФ, постановление Пленума, аренда, Российская Федерация, кадастровый номер, государственный кадастровый учет, часть.

Регулируемая арендная плата за земельные участки как...

арендная плата, Российская Федерация, регулируемая арендная плата, РФ, договор аренды, участок, ГК РФ, земельный участок, принцип свободы договора, Гражданский кодекс.

Заключение договора аренды земельного участка...

Ключевые слова: договор аренды, земельный участок, пролонгация, объект незавершенного строительства.

первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который внес существенные изменения в статью 448 ГК РФ, уточняющие возможность изменения условий...

Сервитут: особенности договора и судебно-арбитражная практика

Ключевые слова:сервитут, договор о сервитуте, сервитут на туалет.

Литература: 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от

при этом ответчик согласна на заключение с истцом договора аренды помещения туалета.

Сравнительный анализ сервитута в Российской Федерации...

Также, согласно ст. 274 Гражданского Кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ — Часть 1 (далее — ГК РФ), сервитут — это право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости)...

Право ограниченного пользования чужим недвижимым...

недвижимое имущество, пожизненная рента, чужое недвижимое имущество, ограниченное пользование, Гражданский Кодекс, земельный участок, сервитут, договор, гражданское законодательство...

Особенности передачи муниципальной собственности по...

муниципальная собственность, земельный участок, РФ, договор аренды, заключение договора аренды, муниципальное имущество, арендная плата, местное самоуправление, начальная цена предмета аукциона, Российская...

Арендная плата как существенное условие договора аренды

Ключевые слова: договор аренды, арендная плата, Высший Арбитражный суд Российской Федерации, изменение ставки арендной платы, расторжение договора.

Задать вопрос