Данная статья анализирует развитие правоотношений в отношениях между собственником недвижимого имущества и рядом иных лиц, имеющих ограниченное право на пользование чужим недвижимым имуществом на данный период времени.
Усложнение и изменение правоотношений относят к праву ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом не только сервитут, но и договор пожизненной ренты в настоящее время.
Ключевые слова: ограниченное пользование чужим недвижимым имуществом, сервитут, рента
Классическая наука римского права, понимает под правом ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, прежде всего, право сервитута. Исторически так сложилось, что недвижимое имущество, принадлежащее одному собственнику, могло своим местонахождением перекрыть доступ к воде, свету или иным жизненно необходимым благам, по своей природе принадлежащим всем людям и ограничить их в получении данных благ.
В качестве классического примера можно рассмотреть земельный участок, принадлежащий одному из собственников на праве собственности, и своим географическим расположением перекрывающий всем его соседям доступ к водоему, жизненно необходимому для их деятельности, такой как земледелие, поскольку более воду для орошения полей брать негде.
В этом случае, основываясь на принципе сервитута, как необходимого для жизнедеятельности временного пользования чужим объектом недвижимого имущества, с согласия хозяина данного участка, а если данного согласия не будет получено по его доброй воле, то по решению претора, соседи собственника объекта недвижимости, которым его соседи имеют пользоваться на праве сервитута, они получают право ограниченного пользования данным объектом.
Что это означает в реальности? В реальности это означает тот факт, что хозяин участка, будет обязан пропустить своих соседей к источнику воды, по дорожке, выбранной им, и проходящей через его участок. Согласно общим правилам, установленным для сервитута как для вещного права, хозяин земельного участка не вправе требовать от пользователей сервитутом платы за прохождение по земельному участку, принадлежащему ему на праве собственности.
Поскольку сервитут относится не к преторскому, а исходит из квиритского права, то есть естественного права квиритов, населения населяющего изначально будущую Римскую Империю, то его сила выше силы права собственности, поскольку исходит из интересов не только собственника, но и всего общества, его окружающего.
В нашей стране в гражданском законодательстве произошла частичная рецепция норм, регулирующих отношения по поводу пользования чужим объектом недвижимого имущества из классического Римского права периода империи.
Тем не менее действующее в Российской Федерации гражданское законодательство в виде статьи 216 Гражданского Кодекса, уже не столь жестко разграничивает вещные и обязательственные права, как это было ранее, право могло быть или вещными, их список был исчерпывающим, таким как сервитут или ограниченное хозяйственное ведение в отношении объекта недвижимого имущества, или обязательственным, то есть предусмотренным договором.
Сервитут, в силу указания п. 2 ст. 274 Гражданского Кодекса, не лишает собственника служащего участка прав владения, пользования и распоряжения им. Значит, при наличии сервитута на проход или проезд через участок, его собственник вправе при строительстве дома на территории, через которую ездит сосед, по согласованию с ним, изменить территориальные границы осуществления сервитута.
Согласно статье 292 Гражданского Кодекса, помимо сервитута, ограниченным правом пользования чужим недвижимым имуществом обладают члены семьи собственника данного недвижимого имущества, речь идет лишь о праве пользовании, а не о правомочии владения или распоряжения данной собственностью.
В этом случае можно говорить о защите прав и интересов членов семьи собственника, с чем связано возникновение их права на пользование объектом недвижимости, принадлежащей собственнику.
Данное право возникает с момента возникновения у членов семьи собственника данного имущества, данного статуса и прекращается с момента юридической потери данного статуса. Если рассмотреть семейное право, то жена теряет право на пользование чужим объектом недвижимого имущества, нажитого мужем вне брака с момента его расторжения в установленном законом порядке.
Еще одной формой, в которую может быть облечено право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, является такая юридическая конструкция, как договор пожизненной ренты.
В отличии от сервитута, данные отношения построены исключительно на договоре, заключенным между двумя сторонами, одной из которой является плательщик пожизненной ренты, а другой ее получатель.
Статья 583 Гражданского Кодекса, таким образом, характеризует договор пожизненной ренты. К существенным условиям данного договора является пожизненное проживание получателя пожизненной ренты в объекте недвижимого имущества, и получение им от плательщика по договору пожизненной ренты денежных средств, сумма которых отдельно оговаривается в договоре.
С момента заключения договора пожизненной ренты ее получатель теряет правомочие распоряжения объектом недвижимого имущества, но не теряет права пользования данным недвижимым имуществом.
В свою очередь плательщик ренты, имея право собственности на данный объект недвижимого имущества, может реализовать его в полной мере лишь после смерти рентополучателя, при условии соблюдения им всех условий договора ренты, исключающих его недействительность. Недействительность договора пожизненной ренты может быть вызвана ненадлежащим его исполнением со стороны рентодателя, исключающим переход к нему права собственности на объект недвижимого имущества.
Литература:
- Брагинский М. И., Витрянский В. В., Звеков В. П., Суханов Е. А., Ярошенко К. Б. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2015. С. 280.
- Гусаков А. Г. К вопросу о теории сервитутного права // Журнал гражданского и уголовного права. СПб., 2112. № 8–9.
- Иванов А. А., Медведев Д. А. Право государственного предприятия на имущество // Правоведение. № 6. 2010. С. 10.
