Авторы: Гряда Элеонора Александровна, Гордиенко Алиса Владимировна

Рубрика: Государство и право

Опубликовано в Молодой учёный №21 (125) ноябрь-1 2016 г.

Дата публикации: 21.10.2016

Статья просмотрена: 103 раза

Библиографическое описание:

Гряда Э. А., Гордиенко А. В. Особенности и тенденции развития законодательства о предоставлении земельных участков для целей строительства // Молодой ученый. — 2016. — №21. — С. 584-587.



В статье анализируются особенности правового регулирования отношений, возникающих в процессе предоставления земельных участков для целей строительства и определяются некоторые тенденции развития земельного законодательства.

Ключевые слова: земельный участок для целей строительства, предоставление земельных участков, торги по продаже права на земельный участок

Земельный участок одновременно представляет собой и объект природы, правовой режим которого установлен нормами экологического законодательства, и объект гражданских прав, зачастую выступающий как пространственный базис для размещения многих объектов недвижимости различного целевого назначения. В последнем случае отношения, связанные с использованием рассматриваемого объекта регулируются нормами как земельного, так и гражданского, а также градостроительного законодательства. Более того, земельный участок и сам может выступать объектом строительства, если создается на основании норм Федерального закона «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1] и представляет собой сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий [2, с.558].

В целом в юридической литературе выделяются четыре отдельные процедуры, согласно которым земельные участки могут быть предоставлены органами государственной власти или местного самоуправления заинтересованным субъектам:

1) на аукционе (без предварительного согласования);

2) с предварительным согласованием (без аукциона);

3) без предварительного аукциона и без предварительного согласования;

4) с предварительным согласованием (на аукционе) [3, с.12].

Очевидно, что два из возможных способа предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, непосредственно относятся конкурентной (аукционной) форме.

В целом, анализ законодательства о порядке предоставления земельных участков для целей строительства позволяет выделить несколько существенных особенностей в правовом регулировании таких отношений.

Во-первых, приобрести право на земельный участок на аукционе возможно либо без предварительного согласования предоставления, либо с таковым. Проводить данную процедуру, либо нет, зависит конечно же не от воли заявителя либо публичного органа власти, а исключительно от факта — образован земельный участок или нет. Если земельный участок не образован и заявитель заинтересован в его образовании и последующем предоставлении, то такой субъект должен самостоятельно осуществить подготовку схемы расположения земельного участка, обратиться в уполномоченный орган с заявлением о ее утверждении, а также обеспечить выполнение кадастровых работ и постановку объекта на государственный кадастровый учет (пункт 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации [4]).

При этом необходимо учитывать сложившуюся в судебной практике позицию о том, что образование земельных участков для целей проведения аукционов по инициативе гражданина или юридического лица возможно исключительно при наличии утвержденного проекта межевания территории, поскольку именно в документации по планировке территории в значительной степени учтены все особенности существующей территории, в том числе с точки зрения образования новых земельных участков [5].

Во-вторых, в настоящее время предпринят новый правовой подход к определению вида права, на котором предоставляется земельный участок для целей строительства — законодательно исключена возможность приобретения земельных участков для целей строительства в собственность на торгах, и указано на возможность приобретения лишь права аренды.

В-третьих, законодательно упразднено разделение порядка предоставления земельных участков для целей связанных со строительством и для целей, не связанных со строительством.

В-четвертых, нормы о порядке организации и проведения торгов по продаже земельных участков унифицированы путем их переноса из подзаконных нормативных правовых актов (например, Постановления Правительства Российской Федерации «Об организации и проведении торгов по продаже находящегося в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков» [6], в текст ЗК РФ.

В-пятых, претерпели изменения нормы о форме проведения торгов. Если ранее это был как конкурс, так и аукцион в различных формах, то в настоящее время законодатель отказался от проведения торгов в форме конкурса, а также от закрытой формы аукциона.

Проанализировав отмеченные особенности порядка организации и проведения торгов, необходимо обратить внимание на наличие проблемы разграничения оснований приобретения права аренды земельного участка для целей строительства на торгах либо без проведения таковых.

Например, отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, автоматически свидетельствует о возможности приобретения земельного участка только на торгах. Однако положения этого пункта зачастую носят бланкетный характер и отсылают к подзаконным нормативным актам или нормативным актам субъектов Российской Федерации.

Так, существует возможность приобретения участка в аренду для целей строительства без проведения торгов по распоряжению Правительства Российской Федерации или должностного лица субъектов Российской Федерации в случае реализации масштабных инвестиционных проектов, критерии которых определяются в отдельном постановлении Правительства Российской Федерации или законе субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации критериями масштабного инвестиционного проекта является предполагаемое строительство:

‒ объектов, размещение которых позволит значительно (на 1 процент и более) увеличить количество рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого они размещаются, но не менее чем на 250 рабочих мест;

‒ объектов, размещение которых позволит значительно (на 1 процент и более) увеличить ежегодные поступления от налогов, взимаемых на территории муниципального образования, но не менее чем на 5 млн. рублей;

‒ индивидуальных жилых домов, многоквартирных домов, передаваемых в собственность или социальный найм гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций [7].

Практика установления таких критериев в субъектах Российской Федерации различна и показывает, что масштабными инвестиционными проектами могут быть признаны проекты, предусматривающие строительство объектов самого разного назначения. Например, комплекса производства пластиковых окон, гостиницы с объектом общественного питания, автоматической АЗС, спортивно-оздоровительного комплекса [8, с.75].

Представляется, что критерии рассматриваемых инвестиционных проектов должны быть определены не подзаконным нормативным актом, а содержаться в тексте ЗК РФ. Кроме того, минимальные и максимальные критерии проектов, земельные участки для реализации которых предполагается предоставлять на основании решения должностного лица органа государственной власти субъекта Российской Федерации, должны быть также определены в ЗК РФ.

Это позволит, с одной стороны, обеспечить учет региональных особенностей при принятии таких решений, а с другой — сделает невозможным произвольное решение о признании проекта масштабным инвестиционным в целях обхода правила о предоставлении земельных участков путем проведения торгов.

В качестве тенденции развития законодательства о предоставлении прав на земельные участки для целей строительства следует отметить повышение роли гражданско-правовых начал в регулировании отношений по приобретению прав на земельные участки. Этот факт влечет за собой введение новых видов юридических фактов, являющихся основаниями возникновения права собственности или аренды. Такими основаниями в настоящее время являются договоры о комплексном освоении территории и договор о развитии застроенной территории. Данные договоры представляют собой юридические факты, являющиеся основаниями для принятия решения органом власти о предоставлении земельного участка застройщику по его выбору на праве собственности или аренды бесплатно и без проведения торгов.

Министерством экономического развития Российской Федерации подготовлен новый проект Федерального закона «О развитии территорий» [9], в котором предполагается объединить нормы земельного и градостроительного законодательства о комплексном освоении территории, о развитии территории, об освоении территории и комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. Заключение всех перечисленных договоров в новом Проекте объединены единым названием — договор о развитии территории, а все его виды названы способами такого развития. Вступление в силу (в виде уже Федерального закона) указанного Проекта предполагается установить с 1 января 2017 года. Принятие такого закона будет являться очевидным положительным моментом в регулировании отношений по развитию территорий населенных пунктов и решению социально значимых проблем. Однако вызывает сомнение положения статьи 37 Проекта, на основании которой к договорам о развитии застроенной территории и комплексному освоению территории, заключенным до вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются правила, установленные на день заключения таких договоров, но не более чем до 2030 года. Представляется, что такой срок должен определяться сроками реализации проектов, указанных в ранее заключенных договорах о развитии территории либо их комплексном освоении.

Литература:

  1. Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 19 июля 2011 года № 246-ФЗ с изм. и доп. от 28 ноября 2015 года // СЗ РФ. 2011. № 30 (часть 1). Ст. 4594; СЗ РФ. 2015. № 48. Ст.6723.
  2. Недашкова Е. Н., Баканева Н. Г. Искусственные земельные участки: новые подходы законодателя // Научное обеспечение агропромышленного комплекса. 2012.
  3. Железнов Д. С. Правоотношения по предоставлению земельных участков для строительства: понятие, структура, элементы // Аграрное и земельное право. 2015. № 5.
  4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ с изм. и доп. от 01 мая 2016 года // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2016. № 18. Ст. 2495.
  5. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 мая 2016 года № Ф03–1810/2016 по делу № А51–14893/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
  6. Об организации и проведении торгов по продаже находящегося в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков: Постановление Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808 // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587 (утратило силу).
  7. Об утверждении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов: Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2014 года № 1603 // СЗ РФ. 2015. № 2. Ст. 505.
  8. Кислов С. С. [Комментарий к Письму Минэкономразвития России от 26 июня 2015 года № Д23И-2965 // Строительство: акты и комментарии для бухгалтера. 2015. № 9.
  9. О развитии территорий: проект Федерального закона (подготовлен Минэкономразвития России) // СПС «КонсультантПлюс».
Основные термины (генерируются автоматически): Российской Федерации, земельных участков, Правительства Российской Федерации, целей строительства, проведения торгов, земельный участок, предоставления земельных участков, земельного участка, предоставлении земельных участков, земельные участки, СЗ РФ, собственности земельных участков, Федерального закона, ЗК РФ, субъекта Российской Федерации, комплексном освоении территории, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности земельных, искусственных земельных участках, Постановление Правительства Российской.

Ключевые слова

предоставление земельных участков, земельный участок для целей строительства, торги по продаже права на земельный участок

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle
Задать вопрос