Одной из важнейших задач, которые призваны решать региональные исполнительные органы власти и органы местного самоуправления, является развитие территорий.
Этот термин принято трактовать как планирование действий, ориентированных на достижение долгосрочных целей и задач развития территории, согласованных по срокам и группам исполнителей.
В практике многих стран в сфере освоения новых территорий принята политика управления развитием территорий, которая подразумевает координацию действий государственных и частных компаний, связанных с освоением и развитием территорий посредствам законодательного, фискального и иного регулирования операций с землей и другими объектами недвижимости.
В российской литературе развитие территорий описывается как процесс изменений, в котором эксплуатация природных ресурсов, направление инвестиций, ориентация научно-технического развития, развитие личности и институциональные изменения согласованы друг с другом и укрепляют нынешний и будущий потенциал для удовлетворения человеческих потребностей и устремлений. Во многом речь идёт об обеспечении качества жизни людей.
Данный процесс невозможен без осуществления планирования такого развития. Органы власти в соответствии с действующим законодательством осуществляют планирование во всех сферах.
Исполнительный орган власти в лице своих рабочих органов осуществляет всю практическую работу по планированию всех аспектов жизнедеятельности общества. Относительно муниципального управления, планирование развития территорий подразумевает разработку плана и направлений оптимального социально-экономического развития территории, а также реализацию конкретных мер по претворению этого плана в жизнь.
Планирование осуществляется путём постоянной, профессиональной, управленческой деятельности органов исполнительной власти и органов местного самоуправления с учётом мнения населения.
На практике процесс планирования развития территорий не имеет единого алгоритма действий и стандартного набора элементов. Все зависит от специфики территории и круга решаемых задач, от ресурсов, которыми располагает муниципальное образование или регион.
Развитие территорий осуществляется, во-первых, путём освоения новых свободных территорий и, во-вторых, путем освоения уже застроенных территорий.
Механизм предоставления новых территорий под застройку и территорий, уже частично застроенных, отражен в Земельном и Градостроительном кодексе Российской Федерации (ст.39.3 Земельного кодекса РФ, ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ), однако в нем есть некоторые пробелы.
В статье авторы предлагают рассмотреть основные мероприятия, связанные с развитием территории муниципального образования «город Ульяновск» с целью совершенствования этих процедур.
1. Предоставление земельных участков муниципального образования заинтересованным инвесторам путем проведения конкурсной процедуры — аукциона.
Анализируя предоставление земельных участков через конкурсную процедуру на территории муниципального образования «город Ульяновск» за период с 2010 по 2014 годы, можно увидеть следующую картину:
Таблица 1
|
№ п/п |
Год |
Количество земельных участков, выставленных на торги |
Количество состоявшихся торгов |
Количество реализованных земельных участков |
|
1 |
2010 |
16 |
5 |
5 |
|
2 |
2011 |
17 |
9 |
7 |
|
3 |
2012 |
27 |
11 |
7 |
|
4 |
2013 |
32 |
19 |
10 |
|
5 |
2014 |
52 |
21 |
3 |
|
6 |
ИТОГО |
144 |
65 |
32 |
Источник: сведения администрации города Ульяновска.
Земельные участки, аукцион по которым не состоялся в текущем году, являются переходящими на следующий год.
Из данной таблицы видно, что из всего количества земельных участков, выставленных на торги, только 59 % являются состоявшимися.
Из проданных земельных участков за период с 2010 по 2014 годы на сегодняшний день реализованными являются 50 % земельных участков.
Итоги проведённых торгов за анализируемый период представлены в диаграмме 1.
Рис. 1.
На основании приведенных данных можно сделать следующие выводы:
1. Доля аукционов, по результатам которых победителем является единственный участник, составляет 37 %, из чего можно сделать заключение, что аукционы проводятся под конкретного инвестора, с которым предварительно ведет диалог администрация.
2. На аукционы, которые признаны несостоявшимися из-за отсутствия участников, приходится 56,3 %. Причиной этому, на взгляд авторов, является низкая рентабельность проектов и завышенная начальная цена аукциона.
3. Из 21 аукциона, которые проводились без предварительной согласованности с заинтересованными лицами, почти 50 % не состоялись.
Приведенные данные косвенно говорят о том, что данная процедура не вызывает повышенного интереса среди предпринимателей и аукционы часто проводятся под одного инвестора-застройщика, от которого и исходит инициатива по развитию территории. Такая ситуация также свидетельствует о том, что бизнес заинтересован в поиске территории для застройки в большей степени, чем муниципалитеты. При этом участие в проектах по развитию территории сопряжено с большими финансовыми и административными рисками, что обуславливает необходимость формальной и неформальной поддержки этого направления со стороны муниципального образования.
2. Развитие застроенных территорий.
Развитием застроенной территории можно назвать комплексную перестройку квартала или микрорайона. Решение о развитии застроенной территории принимается муниципалитетом по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу. Кроме подлежащих сносу жилых домов на застроенной территории, в отношении которой может быть принято решение о развитии, могут находиться иные объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту.
В городе Ульяновске в 2010 году была утверждена муниципальная программа «Развитие застроенных территорий в границах муниципального образования», согласно которой под застройку попали 14 территорий города. На сегодняшний день поставленные цели реализованы всего по 3 территориям. В настоящее время данная программа отменена, но за момент её действия можно увидеть недостаточную реализацию принятых целей (таблица 2).
Таблица 2.
№ |
Наименование |
Ед. изм. |
План по программе |
Факт реализовано на начало 2015 г. |
Отклонение в % |
1 |
Общая площадь земельных участков |
га |
30,9453 |
7,12 |
-77 |
2 |
Кадастровая стоимость земельных участков |
тыс.руб |
514 285,565 |
128 031,01 |
-75 |
3 |
Количество жилых домов подлежащих отселению |
шт |
142 |
17 |
-88 |
4 |
Общая площадь жилых помещений подлежащих сносу |
кв.м |
95 484,78 |
21 011,12 |
-78 |
5 |
Общее количество квартир в жилых домах подлежащих сносу |
шт. |
1619 |
401 |
-75 |
6 |
Отселение жителей из домов подлежащих сносу |
тыс.руб. |
538 158,2 |
134 531,1 |
-75 |
7 |
Ориентировочный ввод жилья |
тыс.кв.м |
479 |
101,7 |
-79 |
Источник: сведения администрации города Ульяновска.
Данные таблицы 2 показывают, что поставленные цели по застройке запланированных территорий города Ульяновска не были реализованы более чем на 70 %. Бюджет города пополнился всего на 25 % от запланированного объёма денежных средств, а ввод жилищных метров выполнен всего на 21,2 %. В результате реализации мероприятий программы из запланированных к сносу многоквартирных жилых домов были снесены всего 12 %, жители которых улучшили свои жилищные условия.
В целом данная программа выполнена не более чем на 25 %.
Основной причиной такой ситуации является нежелание застройщиков участвовать в этих процедурах, так как, во-первых, здесь присутствует высокий уровень затрат инвестора на развитие застроенной территории, и во-вторых, необходим практический опыт по реализации таких проектов.
Вложенные затраты инвестора не всегда окупаются, так как помимо основных работ по строительству жилья на застройщика ложатся дополнительные расходы по переселению жителей из ветхого фонда, сноса существующих строений, замены или капитального ремонта существующих инженерных коммуникаций и другие.
Все вышеперечисленное объясняет трудности в поиске заинтересованных инвесторов и застройщиков данных территорий, поэтому администрации города необходимо искать другие варианты сотрудничества.
В настоящее время Решением Ульяновской Городской Думы № 21 от 25.03.2015 утверждена муниципальная адресная программа «О перечне многоквартирных домов, снос и реконструкция которых планируется на территории муниципального образования «город Ульяновск».
Принятие данной Программы является необходимым условием для реализации положений Градостроительного кодекса Российской Федерации о развитии застроенных территорий.
Общее количество многоквартирных домов на территории муниципального образования «город Ульяновск» составляет 3887. Количество многоквартирных домов, планируемых к сносу и реконструкции составляет 201 дом, что составляет 5,2 % от общего количества домов.
Развитие социальной инфраструктуры территории города
Важным условием повышения уровня и качества жизни населения страны является развитие и эффективное функционирование объектов, входящих в социальную инфраструктуру и их доступность населению.
Развитие отраслей социальной инфраструктуры учитывает основные задачи социальной политики, направленной на улучшение качества жизни населения, повышение уровня его благосостояния и долголетия, формирование и воспроизводство здорового, творчески активного поколения.
В настоящее время население города Ульяновска не на 100 % обеспечено объектами социальной инфраструктуры (по данным администрации города (объекты образования, объекты спорта и медицинские объекты), что не соответствует нормам.
В связи с увеличением объёма строительства жилья появляется необходимость строительства объектов социальной инфраструктуры в районах комплексной застройки.
На территории города Ульяновска постановлением администрации города Ульяновска 27.09.2013 г. № 4265 утверждена программа «Развитие жилищного строительства на территории муниципального образования «город Ульяновск» на 2014–2018 годы».
Одной из задач вышеуказанной программы является обеспечение земельных участков необходимыми объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.
За период реализации программы ожидается построить 6 новых детских садов и 2 общеобразовательные средние школы в границах земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства на территории муниципального образования «город Ульяновск».
Согласно данной программе строительство социальных объектов будет осуществляться только за счёт бюджетных средств, что по мнению авторов, помешает в полной мере реализовать поставленные задачи.
Учитывая вышеизложенное, авторы предлагают усовершенствовать процедуры развития территории муниципального образования.
В целях совершенствования процедуры предоставления земельных участков путем проведения аукционов необходимо принять следующие меры:
1. устранить разночтения в документах территориального планирования на федеральном, региональном и муниципальном уровнях власти, которые являются препятствием при реализации проектов освоения приобретенных земельных участков через торги. Основными ошибками являются разночтения функционального назначения территории. Необходимо привести документы территориального планирования муниципального образования в соответствии с действующим законодательством.
2. создать публичный градостроительный информационный ресурс, совместимый с информационным ресурсом государственного кадастра недвижимости, который позволит потенциальным инвесторам самостоятельно выбирать площадки для реализации своих проектов. В настоящее время данный документ не предусмотрен ни одним нормативным актом, в том числе Градостроительным кодексом РФ и Правилами ведения федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП), утверждённых постановлением Правительства РФ от 12 апреля 2012 года № 289.
3. главным документом, определяющим будущее пространственного развития муниципального образования, должна стать схема территориального планирования с определением местоположения инвестиционных площадок, предназначенных для развития различных сфер производственной деятельности. Параметры и назначение таких площадок должны быть определены с использованием научных методов экономической оценки потенциалов развития территорий, в том числе методов математического моделирования и многофакторного пространственного анализа, и одобрены представительством общественности.
Развитие застроенных территорий — это не только метод решения вопроса обеспеченности граждан квадратными метрами жилой площади, но и метод оптимального социально-экономического развития застроенных территорий путем ликвидации аварийного жилищного фонда, строительства новых и реконструкции существующих строений, развития социальной инфраструктуры.
Главной задачей муниципальной власти в области развития застроенных территорий должно являться повышение привлекательности таких проектов для более активного участия инвесторов.
Для повышения привлекательности проектов реновации для инвесторов муниципалитет должен уделить внимание следующим моментам:
1. разработке методики по определению начальной цены аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, в которой необходимо учитывать, что объектом оценки является не только земельный участок, но и здания, расположенные на нём, с учетом обременения инвестора по подготовке территории для последующей застройки. В связи с особенностями территорий возникает необходимость разработки индивидуальных подходов по определению начальной цены аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории для каждого региона.
2. совершенствованию механизмов государственно-частного партнерства и более активному участию в данном процессе муниципалитета, которое выражается в принятии каждой стороной конкретных обязательств по развитию застроенных территорий, например, заключение договоров о реализации проектов по развитию застроенных территорий в качестве равноправных партнёров (муниципалитет и инвестор). Возможна реализация инвестиционного проекта через хозяйствующие общества со смешанным бюджетным и частным капиталом.
Работа, направленная на развитие социальной инфраструктуры в целом для всего населения является одним из основных показателей улучшения комфортного проживания граждан. Инструментом регулирования социальной сферы является социальная политика, проводимая на государственном, региональном и местном уровнях, которая в конечном итоге способствует улучшению благосостояния страны, позволяет занять достойное место в мировом сообществе.
Для более интенсивного развития строительства объектов социальной инфраструктуры на территории города считаем применение следующих мер:
1. предоставление муниципалитетом налоговых и других льгот застройщику при условии комплексного освоения земельных участков по строительству жилищного фонда и объектов соцкультбыта;
2. совместное строительство (средства муниципалитета, дольщиков жилья и инвесторов) объектов соцкультбыта на выгодных для инвесторов условиях, например, предоставление ему для этих целей кредитов по минимальным ставкам.
Некоторые предложения могут сегодня реализовываться на уровне муниципального образования в пределах своих полномочий без привлечения государственных органов власти. По некоторым необходимо принять или отредактировать существующую нормативно-правовую базу на уровне Российской Федерации. Раскрытые проблемы присутствуют практически во всех муниципальных образованиях нашей страны, так как они вытекают из несовершенствования законодательной базы и отсутствия достаточного объема финансирования на эти цели. Поэтому эти вопросы должны рассматриваться на всех уровнях власти и бизнеса, так как они напрямую характеризуют социально-экономические условия развития территорий и населения страны.
Литература:
1. «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 05.05.2014) // http://www.consultant.ru [электрон.ресурс];
2. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // http://www.consultant.ru [электрон.ресурс];
2. Постановление мэрии г.Ульяновска от 18.08.2010 № 4273 // http://www.consultant.ru [электрон.ресурс];
3. Постановление администрации г.Ульяновска от 27.09.2013 № 4265 // http://www.consultant.ru [электрон.ресурс];
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 12.04.2012 № 289 // http://www.consultant.ru [электрон.ресурс];
5. Постановление администрации г.Ульяновска от27.12.2013. N 5727// http://www.consultant.ru [электрон.ресурс].
