Комплексное освоение территорий: особенности и проблемы реализации (на примере Санкт-Петербурга)



Комплексное освоение территорий: особенности ипроблемы реализации (на примере Санкт-Петербурга)

Белозерова Анастасия Павловна, студент

Санкт-Петербургский государственный экономический университет

В последнее время комплексное освоение территорий (КОТ) принимает все большие масштабы, в особенности это касается жилищного строительства. Порядка 70 % вводимого в Петербурге и близлежащих территориях жилья приходится на проекты КОТ, при этом в 2005 г. эта доля составляла всего 25 %. Столь значительный рост обусловлен, прежде всего, экономической привлекательностью данных проектов и спросом на них со стороны потребителя. Однако такая бурная застройка несет в себе много рисков с точки зрения рационального формирования городской инфраструктуры и качественной городской среды [1, 2, 3]. Для того чтобы понять, в чем состоит опасность хаотичного развития проектов КОТ, необходимо разобраться, что они из себя представляют и какими особенностями обладают. С точки зрения российского законодательства, под проектами комплексного освоения территорий подразумевается строительство на территории, разделенной в соответствии с документацией по ее планировке на земельные участки, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур и других объектов в соответствии с документацией по планировке территории. При этом важно понимать, что именно от характеристик конкретной территории — ее месторасположения, обеспеченности уже существующей инфраструктурой, геофизических свойств, будет зависеть количество и состав объектов КОТ [4, 5, 6].

В мировой практике проекты КОТ разделяют на 2 типа: brownfield development и greenfield development. Brownfield development подразумевает перестройку или редевелопмент уже существующей застройки как жилого, так и промышленного назначения. В Санкт-Петербурге большинство таких проектов реализуются на территориях так называемого «Серого пояса» и представляют собой перенос действующих предприятий за пределы центра города на периферию (либо реконструкцию неработающих предприятий) и создание на их месте деловой или жилой недвижимости, зачастую премиум класса. В качестве примера можно привести такие проекты, как ЖК «Тапиола» на месте завода «Ленпродмаш», ЖК «Времена года» на бывшей территории завода «Петмол». Реновация жилых кварталов в Санкт-Петербурге осуществляется в рамках городской программы «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» компаниями «СПб-Реновация» и «Воин-В». Программа предполагает снос ветхих жилых зданий с переселением жильцов в заново построенные дома на этой же территории или в другие районы, строительство социальной и транспортной инфраструктуры. Стоит отметить, что на данный момент реализовано всего 0,6 % от того объема, который планируется к январю 2019 года. Наибольшее распространение в России и, Санкт-Петербурге в частности, получили проекты greenfield development, направленные на строительство больших по площади жилых кварталов с соответствующей социальной и транспортной инфраструктурой. Особенностями таких проектов является большая площадь вводимого жилья, единая концепция застройки и архитектурный стиль, наличие социальных и общественно-деловых объектов, общественных пространств, а также создание собственной транспортной и инженерной инфраструктуры [7, 8, 9]. В идеале проекты КОТ должны создавать качественную городскую среду, быть самодостаточными и предоставлять покупателям широкий выбор, как жилых помещений, так и объектов культурно-бытового досуга и социальных услуг. Однако практика освоения территорий в границах Петербурга показывает отсутствие развитой коммерческой инфраструктуры, при этом социальные объекты построены из расчета старых областных регламентов, которые значительно отличаются от городских, остро стоит вопрос транспортной инфраструктуры, связывающей Ленинградскую область и Санкт-Петербург [10, 11, 12]. В целом можно выделить следующие проблемы, присущие проектам КОТ:

– отсутствие в районах массовой жилой застройки достаточного количества рабочих мест, что приводит к появлению значительной маятниковой миграции в городе и, как следствие, чрезмерной нагрузке на транспортные артерии, связывающие город и область, а также на общественный транспорт;

– недостаточно развитая транспортная инфраструктура, включая наличие недостатка автомобильных дорог и несовершенство системы общественного транспорта;

– нехватка мощностей и значительный износ уже существующей инженерной инфраструктуры и недостаточное строительство новой;

– недостаток объектов социальной инфраструктуры, проблемы с финансированием строительства таких объектов и передачи их на баланс местных властей;

– ухудшение экологической обстановки в районах осуществления КОТ, связанное прежде всего с увеличением потоков автомобильного транспорта и сопутствующего выброса в атмосферу загрязняющих веществ;

– отсутствие во многих проектах продуманной концепции формирования качественной среды, обеспечивающей жителей кварталов как общественными пространствами и магазинами, так и местами для деловой активности.

Если проанализировать вышеописанные проблемы, то можно сделать вывод, что в основном они лежат в плоскости взаимодействия власти и бизнеса. Нерациональное распределение проектов КОТ в черте города и на его периферии ведет к перегрузке инженерных сетей, транспортной инфраструктуры, дефициту социальных объектов, что, в конечном счете, становится проблемой не только застройщиков и жителей этих районов, но и городских и областных властей [13, 14]. Одним из решений данной проблемы может стать формирование городов-спутников в рамках развития петербургской агломерации, осуществляемое посредством государственно-частного партнерства [15, 16]. Такой подход позволит концентрировать жилищную и промышленную застройку в границах определенной территории, которая будет в достаточной мере обеспечена всей необходимой инфраструктурой и развиваться в рамках единой продуманной концепции. Для застройщиков это будет означать снижение финансовой нагрузки по строительству инфраструктурных объектов и сокращение процедур согласования проектов, а для органов управления — возможность обеспечивать более четкую взаимосвязь между стратегическими планами по развитию территорий и реальными действиями по их осуществлению и вовлечение в этот процесс всё большего числа частных инвесторов [17, 18, 19]. Одним из таких амбициозных проектов является город-спутник «Южный», реализуемый компанией «Старт Девелопмент». Проект предполагает строительство в Пушкинском районе Санкт-Петербурга 4,9 млн м² жилой и 1,5 млн. м² коммерческой и промышленной недвижимости, что позволит обеспечить жильем 134 тыс. жителей и создать 21 тыс. рабочих мест. Предполагаемый срок реализации проекта — 19 лет, планируемый объем инвестиций — 176 млрд рублей. В проекте также принимают участие Правительство Санкт-Петербурга, РОСНАНО, университет ИТМО и другие инвесторы, планирующие развивать на территории «Южного» производственные, деловые и научно-образовательные площадки. Так, в соответствие с уже подписанным соглашением, город берет на себя обязательства по строительству социальной инфраструктуры, а также магистральных общегородских и районных дорог. Инвестор будет возводить объекты инженерной инфраструктуры (водоснабжение и водоотведение, электро- и теплоснабжение), улицы и дороги местного значения.

В отличие от большинства проектов КОТ, город-спутник «Южный» обладает значительно большими масштабами и основывается на продуманной концепции освоения территории. Она учитывает не только планы инвестора по застройке жилой недвижимостью, но и места притяжения трудовых ресурсов, миграционные потоки внутри Санкт-Петербургской агломерации, планы города по развитию транспортной инфраструктуры (в частности, строительство легкорельсового транспорта от метро «Звездная»), а также многие другие немаловажные аспекты [20]. Наличие хорошо продуманной концепции, финансовая обеспеченность девелопера, заключенные соглашения с администрацией Санкт-Петербурга, интерес со стороны различных инвесторов и соответствие проекта стратегическим целям развития города позволяют сделать вывод, что город-спутник «Южный» может стать первым действительно успешным проектом в области такого масштабного комплексного освоения территорий. Важно подчеркнуть, что успех проекта зависит от соблюдения всеми его участниками своих обязательств и максимального соответствия конечного результата исходной концепции, что в условиях нестабильной экономической ситуации представляется достаточно сложной задачей.

Литература:

1. Селютина Л. Г., Васильева Н. В. Развитие форм воспроизводства жилищного фонда: терминологический аспект проблемы // Известия высших учебных заведений. Строительство. — 2003. — № 1. — С. 114–118.
2. Широков А. С. Повышение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения России // Молодой ученый. — 2015. — № 12 (92). — С. 529–531.
3. Селютина Л. Г. Развитие реконструктивно-строительной деятельности по формированию инвестиционного предложения на российском рынке жилья // Kant. — 2016. — № 3 (20). — С. 126–129.
4. Миронова Е. Н., Шабашова Е. А. Современные проблемы развития регионального жилищного строительства // Молодой ученый. — 2016. — № 23 (127). — С. 257–259.
5. Опарин С. Г., Сулима В. В. Развитие конкурсов на право заключения государственного контракта на строительство объектов транспортной инфраструктуры // Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. Экономические науки. — 2011. — № 3 (125). — С. 55–62.
6. Селютина Л. Г. Инновационный подход к управлению предприятиями строительного комплекса // Строительное предпринимательство и недвижимая собственность. Сб. докладов 27-й международной научно-практической конференции. — Варна. 2012. — С. 333–341.
7. Опарин С. Г., Чепель В. В. Развитие теоретических основ экономической эффективности транспортного строительства в условиях саморегулирования // Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. Экономические науки. — 2014. — № 2 (192). — С. 21–30.
8. Селютина Л. Г., Булгакова К. О., Бессонов М. С., Пайгусов А. А. Социальное жилье — стратегическое направление развития строительства в регионах России // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. — 2016. — № 6–1. — С. 142–144.
9. Бессонов М. С. Современные проблемы воспроизводства жилищного фонда в крупном городе // Молодой ученый. — 2016. — № 9 (113). — С. 494–496.
10. Селютина Л. Г., Купоносова Ю. Н. Современные тенденции развития жилищного строительства в Ленинградской области // Проблемы экономики и менеджмента. — 2016. — № 4 (56). — С. 64–66.
11. Бондарчук К. А., Беймарт Е. Д. Развитие процессов воспроизводства жилищного фонда в мегаполисе // Приволжский научный вестник. — 2016. — № 12 (64).
12. Селютина Л. Г., Булгакова К. О. Выявление рисковых зон и систематизация рисков, возникающих при реализации инвестиционных программ при строительстве социального жилья // Научное обозрение. — 2015. — № 22. — С. 366–369.
13. Егорова М. А. Селютина Л. Г. Финансовый аспект теории эффективного управления // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). — 2009. — № 3. — С. 11–17.
14. Селютина Л. Г. Развитие инвестиционно-строительного комплекса России: проблемы и решения // Актуальные проблемы управления экономикой региона. Материалы VII Всероссийской научно-практической конференции. — СПб. — 2010. — С. 26–29.
15. Селютина Л. Г., Волков А. С., Казиева А. К., Ракова В. А., Чаленко А. В., Шереметьев А. В. Участие государства в решении жилищной проблемы граждан в современных условиях // Фундаментальные исследования. — 2015. — № 12–4. — С. 823–827.
16. Артеменко А. А. Актуальные вопросы инновационного развития строительства // Молодой ученый. — 2015. — № 11. — С. 742–744.
17. Селютина Л. Г., Евсеева Е. И., Мартынова А. В., Нектов В. В., Николюк Е. С. Социальное жилищное строительство в России: реалии и перспективы развития // Научное обозрение. — 2015. — № 21. — С. 218–220.
18. Беркович А. А., Ворончихина Ю. С. Реализация региональных программ развития жилищного строительства на основе современных методов моделирования // Молодой ученый. — 2016. — № 24. — С. 155–158.
19. Егорова М. А., Селютина Л. Г., Доржиева Ц.-Д. Д. Управление инвестициями. Учебное пособие. — СПб.: Изд-во СПбГУТ, 2012. — 90 с.
20. Селютина Л. Г. Подходы к реализации программ реконструкции градостроительных комплексов в российской практике // Управление городом и городским хозяйством. Сб. научн. трудов. — СПб. — 2014. — С. 46–50.