История возникновения залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств | Статья в журнале «Молодой ученый»

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 29 января, печатный экземпляр отправим 2 февраля.

Опубликовать статью в журнале

Автор:

Рубрика: Юриспруденция

Опубликовано в Молодой учёный №47 (389) ноябрь 2021 г.

Дата публикации: 18.11.2021

Статья просмотрена: 11 раз

Библиографическое описание:

Коваленко, А. О. История возникновения залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств / А. О. Коваленко. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 47 (389). — С. 221-224. — URL: https://moluch.ru/archive/389/85592/ (дата обращения: 20.01.2022).



Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Оно претерпело значительные изменения в процессе развития государства и общества. Залог призван обеспечить надлежащее исполнение обязательства и создать более доверительные отношения между сторонами.

Залог как способ обеспечения исполнения обязательств уходит истоками в Римское право. Л. В. Гантовер писал: «Римскому праву на всех ступенях развития залога всегда был присущ взгляд на него, как на право, не имеющее независимого, отдельного существования, но предполагающее непременно для своего бытия существование другого, главного права, к обеспечению которого оно направлено и потому само собою прекращающееся вместе с прекращением этого главного права» [1, с. 15]. Залог, как исторически сложилось, так и остался акцессорным обязательством, однако существенно преобразовалась его форма.

В Римском праве существовало три формы залога. А именно: фидуция (fiducia cum creditore), пигнус (pignus) и ипотека (hupotheca).

Первоначальной формой залога была фидуция, суть которой заключалась в следующем: должник передавал заложенную вещь в собственность в качестве обеспечения исполнения обязательства, при этом обговаривалось, что в случае исполнения обязательства заложенное имущество должно быть передано обратно во владение, пользование и распоряжение должника. Существенным минусом фидуции для должника оказалось то, что залогодержатель становился собственником заложенного имущества, а, следовательно, мог распоряжаться ею по своему усмотрению, например, передать её в собственность третьему лицу. Истребовать вещь у третьего лица не представлялось возможным, а значит вещь оказывалась безвозвратно выбывшей из собственности залогодателя. Единственной возможностью восстановить свои права было требовать возмещения ущерба от залогополучателя. К тому же, если должник не мог исполнить обязательство, то заложенное имущество оставалось в собственности кредитора даже если его стоимость существенно превышает сумму, которую необходимо вернуть. Таким образом, должник в любом случае оказывается в невыигрышном положении.

«Если залогоприниматель после удовлетворения его требований отказывался возвратить заложенную вещь, то должник мог начать против него иск fiducise, которым принуждал принявшего залог возвратить его обратно» [2, с. 3]. Если же залогопринимателя уже не было в живых, то иск можно было направить в отношении его наследников, которые вынуждены было отвечать вместо него, а именно возместить причинённые убытки. Также этот иск можно было использовать, если при реализации заложенного имущества оставались излишки и должник хотел возвратить их себе.

Этот иск обладал особенной силой, поскольку, в результате проигрыша процесса кредитором, тот должен был уплатить залогодателю двойную стоимость.

Fiducia возникала еще другим образом. Кредитор передавал своё имущество, являющееся предметом залога, своему другу, а в дальнейшем друг обязывался в установленный срок передать это имущество в собственность кредитору. Вероятно, это делалось для того, чтобы кредитор не мог распоряжаться предметом залога по своему усмотрению, являясь залогодержателем.

Иная форма залога — пигнус, имеет серьёзные отличия от вышеназванной. При пигнусе заложенная вещь передаётся не в собственность, а лишь во владение кредитора. При такой передаче оговаривалось условие, что в случае исполнения должником обязательства, заложенное имущество возвращается залогодателю. Пигнус менее закабаляет должника, что более соответствует развивающемуся торговому обороту. Д. Майер писал: «Право продажи не содержится в этом виде залога, а допускается в видах понуждения к исполнению обязательства и для взыскания» [3, с. 3].

При фидуции и пигнусе у должника отсутствует возможность пользоваться предметом залога. В результате чего он может лишиться экономической возможности возвратить свой долг, а кредитор заинтересован в обратном.

Если залогодержатель продавал предмет залога, тем самым нарушая своё обязательство, так как у него нет права распоряжаться этим имуществом, то ставил должника в очень невыгодное положение, потому как у должника есть право предъявить иск исключительно к кредитору или его наследникам, но никак не к третьим лицам. Это существенно затрудняет восстановление справедливости и ущемляет права залогодателю. К тому же, в случае утери заложенной вещи, должник не мог требовать выплаты вознаграждения от залогодержателя, даже если тот был виновен в её утрате.

Недостатки фидуции были устранены в связи с тем, что теперь предмет залога поступал не в собственность, а лишь во владение кредитора, таким образом, кредитору были предоставлены такие же гарантии, как и раньше, а должник оказывался в более выгодном положении.

В дальнейшем фидуция и пигнус преобразовались в более развитую форму залога — ипотеку, при которой предмет залога оставался и в собственности, и во владении должника, а субъекту залогового права давалось право в случае неисполнения обязательства истребовать заложенную вещь [4, с. 152]. К тому же, заложенное имущество не переходило в собственность кредитора, а подлежало обязательной продаже.

После усовершенствования залога, путём оставления имущества в собственности должника, появилась возможность установления нескольких залогов на одну и ту же вещь, количество которых было не ограничено. Это было существенным недостатком ипотеки. Кроме того, предметом залога могли выступать как некоторые вещи должника, так и всё имущество в целом.

Когда несколько лиц выступали кредиторами, это приводило к спорам касательно залогового преимущества. Приоритет залоговых прав в таком случае определялся временем установления залога. Требовать продажи заложенной вещи мог только первый кредитор, требования остальных удовлетворялись из остатков суммы, вырученной с продажи. Нижестоящий залогоприниматель мог выкупить у первого его право, путём удовлетворения его требований к должнику.

После того как стало распространённым продавать предмет залога, признали возможным залог всего того, что может быть продано, например, залог обязательств.

Нормы римского права выступали как непосредственный регулятор общественных отношений или как основание для законодательной деятельности, поэтому в состав древнерусского законодательства вошла последняя форма залога, то есть ипотека.

Реформаторская деятельность Петра Великого однако же привела к некому кризису института залога. Она затрагивала непосредственно ипотеку недвижимого имущества и заключалась в запрете передачи недвижимости в залог.

Что касается уже заложенного имущества, то в Указе О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах от 23 марта 1714 года говорилось: «У которых деревни и земли заложены до сего указу и просрочены, или и не просрочены, и те деревни и земли выкупать по прежнему указу.

А буде кто не выкупит, записывать за заимодавцы по тем крепостям, с платежом прежних пошлин» [5]. Такое правило было введено для невозможности деления дворянских имений.

В дальнейшем попытки изменить залоговое право предпринимала Императрица Анна Иоановна, ею был принят Указ от 1 августа 1737 года, который предусматривал преобразование закладной в купчую в случае просрочки исполнения обязательства. «Как к выкупу время придёт, тогда заимодавец принужден её (деревню) записать, хотя бы ему не надобна была» [6].

Это создавало определённые неудобства и для должника, и для кредитора. Например, для должника это было отяготительно в связи с тем, что кредиторы зачастую выдавали под залог суммы, которые далеко не соответствовали стоимости заложенных имений, в результате чего залогодатели причинялись значительные убытки. Невыгодное положение заимодавца заключалось в том, что ему во владение переходило имущество, в котором он не нуждался. Разумеется, в первую очередь кредитора интересовало денежное возмещение. Для устранения этого неудобства кредитор, к которому во владение перешла недвижимость признаётся обладателем не права собственности, а обладателем права требовать удовлетворения требования за счёт этой недвижимости с помощью её продажи с публичных торгов.

Такие попытки преобразований института залога оказались довольно безуспешными, так как применение их на практике оказалось затруднительным.

В дальнейшем, развитие залога в российском государстве связано с развитием банковской системы. В 1737 году была создана монетная контора при Монетном и денежном дворах Санкт-Петербурга, она представляла собой некую модель будущих государственных кредитных учреждений. У частных лиц была возможность совершать различные денежные операции на незначительные сроки под залог изделий, сделанных из серебра и золота. В качестве залога принимались только драгоценные изделия из золота и серебра, а «алмазных и прочих вещей, также деревень и дворов под залог или выкуп не брать» [7, с. 43].

В 1754 году по распоряжению Императрицы Елизаветы Петровны были созданы Государственные дворянские заёмные банки, которые считались первыми денежно-кредитными учреждениями. Дворянские заёмные банки выдавали ссуды дворянам под залог золотых и серебряных изделий, а также драгоценностей и недвижимого имущества, но в пределах десяти тысяч рублей в расчёте на одного человека.

Параллельно был создан Купеческий банк в Санкт-Петербурге. Он выдавал ссуды под 6 % годовых только российским купцам, торговавшим при Санкт-Петербургском морском порте. Выплата ссуд обеспечивалась залогом товаров в размере 75 % их стоимости. Такие ссуды предоставлялись сроком не более, чем на 1 год.

В 1772 году были учреждены ссудные и сохранные казны. Их отличие заключалось в том, что ссудные казны выдавали кредиты под залог драгоценностей, а сохранные — под заклад имений, домов и фабрик. Сохранные казны выдавали ипотечные кредиты аналогично Купеческому банку под 6 % годовых. Суммы выдаваемых кредитов, как правило, были небольшими, не более 5 тысяч рублей.

Первоначально ссуды предоставлялись на 10 лет, затем срок сократили до 5 лет. По прошествии 10 лет условия предоставления ссуд были существенно уменьшены. Тысяча рублей стала выдаваться в великорусских губерниях под залог 30 “ревизских душ” крепостных (то есть записанных по общегосударственной переписи населения — ревизии), а не 50, как прежде; годовая процентная ставка была снижена до 5 %. Если залогом служили дома и фабрики, то величина ссуды составляла от 50 % (строения без земли) до 67 % (строения с землей) размера его оценки [8, с. 27].

Почти одновременно с ссудными и сохранными казнами стали создаваться приказы общественного призрения. Инициатором их создания была Екатерина II. Преимущество таких учреждений заключалось в непосредственной близости к клиентам, поскольку, приказы открывались в каждой губернии. Кредиты в них выдавались сроком на один год под залоги поместий, домов, драгоценностей.

К 1817 году императрица Мария Фёдоровна предложила увеличить размер ссуды под «ревизскую душу» в губерниях до 100 рублей, но на этом она не остановилась и уже к 1819 году размер ссуды под одну душу увеличился на 50 %, то есть стал составлять 150 рублей.

Крупнейшая ипотечная реформа произошла в 1859–1861 годах. С сентября 1859 года во всех кредитных учреждениях была прекращена выдача ссуд под залог недвижимости. В 1860 году государственные дореформенные ипотечные кредитные учреждения были ликвидированы, а долги погашены государством в ходе выкупной операции, связанной с освобождением крепостных крестьян в 1681 году [9, с. 15].

Так называемым толчком для дальнейшего развития ипотеки стала отмена крепостного права. Это обусловлено тем, что крестьяне, освободившись от гнёта крепостной зависимости, нуждались в кредитах на покупку земельных участков. Поскольку им нечего было предложить для обеспечения исполнения обязательства, такие кредиты выдавались под залог земли или недвижимости. Что касается дворянского сословия, то оно также нуждалось в ипотечном кредитовании, так как в результате реформы 1861 года дворяне остались без больших капиталов, но сохранили недвижимость.

Уже в середине 60-х годов XIX века в России стали появляться новые ипотечные учреждения, а к концу 80-х сложилась новая система ипотечного кредита, состоявшая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки выдавали ссуды на длительные периоды под залог недвижимого имущества и в сельской местности и под залог строений в городах.

Затем стали появляться акционерные земельные банки, выдававшие ссуды на очень длительное время, сроком до 66 лет под залог земель и до 56 лет под залог городской недвижимости.

В начале XX века стали развиваться иные формы кредитования, в связи с чем произошло уменьшение значимости ипотечных банков. Однако, актуальность их существования оставалось неизменной. К 1915 году в банках было заложено 61 587 тысяч десятин частновладельческой земли, которая была оценена в огромные суммы. Заложенная земля составляла 78 % от всей площади частного личного землевладения. 2/3 частных землевладельцев стали клиентами банков. Ипотека всё чаще стала применяться в сельском хозяйстве. Ипотечный кредит принял массовый характер.

Взлёт и укрепление ипотечных отношений оказались не долгосрочными. Развитие ипотеки в России было прервано Октябрьской революцией, в результате которой частная собственность оказалась под запретом. Банки были закрыты, а кредитные учреждения были лишены самостоятельности и действовали лишь по указаниям. К 1918 году ипотечного кредитования уже не существовало. В результате, ипотеки вовсе не существовало на протяжении более 70 лет.

В 1990-х годах ипотека получила вторую жизнь. В 1997 году было учреждено Агентство ипотечного жилищного кредитования для развития ипотечных отношений в стране. Возрождение ипотеки законодательно закрепилось путём принятия Федерального закона № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в 1998 году.

Изначально ипотечное кредитование не являлось развитым. Вхождение ипотеки на российский рынок было непростым, поскольку новые условия кредитования, длительные сроки, отсутствие необходимых методик и программного обеспечения, несовершенство законодательства, отсутствие практики его применения и т. д. создавали повышенные риски для кредитора. Кроме того, фактически отсутствовали практика выдачи длинных кредитов и динамика их поведения [10, с. 10].

Первые ипотечные сделки были совершены лишь в 2001 году, а уже с 2002 рынок ипотечного кредитования начал активно развиваться. Объём выдаваемых ипотечных кредитов продолжает возрастать по сей день. Количество сделок, совершаемых за «живые деньги» существенно снизилось. Благодаря ипотечному кредитованию огромное количество людей способны улучшить свои жилищные условия в кратчайшие сроки.

Анализируя историю развития залога и ипотеки в частности, можно сделать вывод о том, что институт залога претерпел существенные изменения за его многовековую историю, испытал взлёты и падения, утрачивал и вновь приобретал свою востребованность и необходимость.

В современном обществе, несмотря на высокие процентные ставки по ипотечному кредитованию и длительные сроки погашения, люди массово стремятся приобретать недвижимость в ипотеку. К тому же, в Российской Федерации действуют льготные программы, например, для молодых семей, семей с детьми, молодых специалистов, военнослужащих и т. д. Для них предусмотрены государственные субсидии и более низкие проценты.

Можно предположить, что институт ипотеки продолжит своё дальнейшее развитие и укрепит свою актуальность, поскольку, отсутствуют предпосылки кризиса данного механизма и напротив, чётко выражена необходимость его существования использования.

Литература:

  1. Гантовер Л. В. Залоговое право. СПб., 1890. С. 15.
  2. Дыдынский Ф. М. Залог по римскому праву. Варшава. 1872. С. 3
  3. Майер Д. Древнерусское право залога. Казань, 1855. С. 3.
  4. Римское право (Кудинов О. А., 2013). С. 152.
  5. Указ Петра Великого О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах от 23 марта 1714 года — Режим доступа: http://www.hist.msu.ru/ER/Etext/inherit.htm
  6. Именной Указ Императрицы Анны Иоановны О праве заложенного нескольким лицам недвижимого имения за тем, чья закладная старее; о правилах удовлетворения заимодавцев по закладным; об установлении трёхгодичного срока для выкупа проданных недвижимых имений; и о запрещении крестьянам, без воли помещиков, покупать на имена их деревни — Режим доступа: http://base.garant.ru/55005186/
  7. История учений о государстве и праве, Некоторые исторические аспекты организационно-правового развития банковской деятельности в российской империи, Топорин Н. Б., С. 43
  8. Вестник Банка России № 65 (1383) 15 ноября 2012 г., С. 27
  9. Научный журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», Ипотека в России в конце XIX начале ХХ века, Проскурякова Н. А., 2007 г., С. 15
  10. Научный журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», 10 лет ипотеке в России: история, состояние и перспективы, Чепенко В. В., С. 10
Основные термины (генерируются автоматически): предмет залога, заложенное имущество, заложенная вещь, должник, ипотечное кредитование, залог, кредитор, ипотека, кредит, недвижимое имущество.


Задать вопрос