Библиографическое описание:

Лаврова М. И., Худорошкова М. А. Совершенствование оценки объекта залога в целях ипотечного кредитования // Молодой ученый. — 2016. — №10.5. — С. 33-36.



В статье рассматриваются определение стоимости заложенного имущества и связь рыночной и ликвидационной стоимости при оценке ипотеки (залога), анализированы основные недочеты оценки залогового имущества в целях ипотечного кредитования и предложены пути ее совершенствования.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, ликвидационная стоимость, рыночная стоимость, оценка предмета залога.

В современной практике кредитования и в действующем законодательстве Российской Федерации стоимость предмета залога не обладает однозначной трактовкой ни в практике кредитования, ни в научной литературе. Так, в действительности оценщики для определения стоимости имущества, служащего обеспечением исполнения обязательств, одновременно определяют «рыночную стоимость» и «ликвидационную стоимость» [1, 2, 3].

В связи с тем, что залоговое имущество по своей природе является уникальным, способы расчета стоимости, как рыночной, так и залоговой являются проблематичными, что приводит к непрекращающейся дискуссии. В банковской деятельности залог является наиболее распространенным способом обеспечения обязательств при долгосрочном кредитовании. В результате, определение действительной стоимости предмета ипотеки является одной из главных проблем на сегодняшний день в банковской деятельности [1].

Так в профессиональной независимой оценке приобретаемого в ипотеку жилья заинтересован и кредитор и заемщик, так как залог является гарантией исполнения обязательств и его стоимость влияет на условия кредитования: размер выдаваемой ипотеки; максимальный срок предоставления ссуды; норму ставки кредита. В следствии этого, оценка залогового имущества является одним из требований оформления ипотечного кредита в соответствии с Федеральным законом № 102 – ФЗ «Об ипотеке» [1, 5].

Особенностью предмета залога является его оценка в случае невозврата кредитных средств и необходимости обращения взыскания заложенного имущества. В случаях неисполнения обязательств по кредитным платежам, рассчитывается, как правило, ликвидационная стоимость. Данная величина представляет собой наиболее реально допустимую цену отчуждения объекта оценки за меньший срок экспозиции, чем в рыночных условиях. Таким образом, при оценке предмета залога необходимо уделять внимание, не только рыночной стоимости, но и ликвидационной [4].

Отличие ликвидационной стоимости от рыночной состоит не только в наиболее коротком периоде экспозиции, но и вынужденности совершения сделки [2].

Ликвидационная стоимость направлена на кратчайшее погашение задолженности, поэтому необходимо знать, по какой цене будет реализовано залоговое имущество, и когда будет произведет окончательный расчет [3].

Особенно важную роль играет ликвидационная стоимость в условиях современного ипотечного кредитования. На сегодняшний день российское ипотечное кредитование переживает не лучшие времена в связи с финансово-экономическим кризисом в России, начавшимся в 2014 году, вызванный валютным кризисом, западными санкциями и т.д. Ухудшение макроэкономической ситуации и резкий рост ключевой ставки Банка России в конце 2014 года явилось причиной резкого сокращения предложения ипотечных продуктов на финансовом рынке (рис. 1). Однако государственное субсидирование ипотечного кредитования и снижение ключевой ставки Центрального Банка России позволили кредиторам уменьшить ставки по ипотечным программам с высоких уровней (18 – 20 %) до приемлемых (14 – 15%) [7].

Рис. 1 Объем выданных ипотечных кредитов в Российской Федерации

При этом ипотечный рынок только за 2015 год, несмотря на государственную поддержку, потерял как минимум 2% суммарного прироста.Аналитики отмечают, что в 2015 году лишь 10 процентов заемщиков были готовы оформить ипотечный кредит против 40% в прошлом году. Основные причины: большая сумма переплаты, высокие процентные ставки, а также неуверенность в будущем доходе. В результате, кредиторы стали более внимательно оценивать своих потенциальных заемщиков, понимая все риски невозврата.

Согласно прогнозам экспертов, доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле российских банков в 2016 году может вырасти примерно на 10,2%. Также в соответствии со Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года доля сделок с ипотекой на рынке жилья должна вырасти до 27% в 2017 году и составить 30% в 2020 году.

Так уже в I квартале 2016 года российские банки выдали более 118,6 тыс. новых ипотечных кредитов на сумму 189,5 млрд руб. «Средний чек» по ипотеке увеличился на 1,598 тыс. руб. против 1,536 тыс. руб. в I квартале 2015 года.

Однако, на данный момент в России все еще продолжается сложная геополитическая обстановка, в связи с обострением политического давления, запрета на доступ российских компаний к мировому финансовому рынку, резкая девальвация рубля в декабре 2014 г., снижение экономического роста и благосостояния граждан РФ.Также в 2015 годуотрицательные тенденции проявились в спаде цен на нефть, в свободном курсе рубля, прогрессирующей инфляции. Многие предприятия становятся банкротами, снижается заработная плата, повышаются цены, люди теряют высокооплачиваемую работу, что, безусловно, способно снизить возможность исполнения обязательств заемщика по ипотечному кредиту.

В результате текущих экономических потрясений, кроме того, что в 2015 году банки РФ выдали почти на треть меньше ипотечных кредитов, чем в прошлом (см. рис.1), рост просроченной задолженности достиг рекордного показателя в 58%. В абсолютных цифрах просрочка достигла 132 млд.руб. Как результат, каждый 25-й кредит в сегменте ипотечного кредитования является просроченным. В прошлом году просрочку имел каждый 30-й кредит. Данная ситуация в основном сложилась в результате общего ухудшения экономической ситуации в России. При этом по данным коллекторских агентств, ипотечные заемщики в среднем отдают около 40% своих доходов на погашение кредита [7].

Серьезный толчок в сложной экономической ситуации, повлекший огромную волну просрочек по ипотеке осуществили непосредственно сами кредитные учреждения, значительно смягчив требования к ипотечным заемщикам. Так в условиях рыночной конкуренции стремление банка привлечь новых клиентов, создавая наиболее заманчивые условия, глобально снизили качество залогового портфеля. Результатом такой кредитной политики явилось то, что банк не в силах эффективно воздействовать на клиента, и тем самым риск невозврата кредитных средств увеличивается, что в свою очередь отрицательно сказывается на деятельности банка. В итоге таких действий многих банков России на начало 2016 года с рынка ушло уже порядка 70 кредитных организаций.

В итоге анализа сложившейся ситуации, банки стали более настороженно относиться не только к платежеспособности потенциальных заемщиков, но и уделять особое внимание залогу, возникающему при ипотечном кредитовании, создавая определенные критерии к кредитуемым объектам недвижимости и соответственно к оценке их стоимости.

Таким образом, при оценке заложенного имущества необходимо применять обоснованные методики для правильного определения величины залоговой стоимости с учетом ее вида, который будет определяться в результате оценки: рыночная и (или) ликвидационная стоимость.

На практике, оценка предмета залога с учетом только рыночной стоимости при дисконтировании на дату взыскания искажается, что приводит ко многим проблемам и противоречиями, таким как: величина начальной продажной стоимости не сможет покрыть все убытки банка [6]. Следовательно, кредитным учреждениям следует ужесточать требования к оценке залога, для того чтобы обеспечить защиту своих коммерческих интересов не только в момент выдачи кредита, но и предусмотреть свои возможные убытки в будущем. Указанное способна обеспечить оценка предмета залога с учетом его ликвидационной стоимости.

Раскрытые выше вопросы акцентируют внимание банков на величину ликвидационной стоимости залога, учет которой позволит снизить кредитные риски при ипотечном кредитовании.

Мы предлагаем ее обязательно рассчитывать и применять соотношение разницы между рыночной и ликвидационной стоимостью в качестве коэффициента снижения/повышения ставки ипотечного кредитования.

Таблица 1

Градация ставок в зависимости от соотношения рыночной и ликвидационной стоимости предмета ипотеки

Разница между рыночной и ликвидационной стоимостью ипотеки, %

Ставка, %

Дисконт, %

Надбавка, %

От 21%

-

0,5

От 20 до 18

14

0,5

От 17 до 15

14

0,7

От 14 до 12

14

0,9

От 11 до 9

14

1

В итоге снижения банковского риска в отношении определения стоимости залога за счет снижения/повышения ставок кредитования, кредитное учреждение способно предоставить более лояльные условия жилищных кредитов.

Также для минимизации риска банка, который возникает в связи с значительными различиями рыночной и ликвидационной стоимости предмета ипотеки, можно изменять и срок погашения обязательств.

Таблица 2

Градация срока ипотечного кредита в зависимости от соотношения рыночной и ликвидационной стоимости залога

Разница между рыночной и ликвидационной стоимостью ипотеки, %

Срок, лет

Дисконт, лет

Надбавка, лет

От 21%

1-30

15

-

От 20 до 18

1-30

12

-

От 17 до 15

1-30

10

-

От 14 до 12

1-30

8

-

От 11 до 9

1-30

-

5

Данные методических таблиц со шкалой понижения/повышения ставки кредитования и его срока основана на градации, принятой в ипотечном кредитовании. Так, например, если потенциальным заемщиком предоставлен неполный пакет документов, то срок кредитования урезается вдвое.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что расчет ликвидационной стоимости необходим как инструмент варьирования и нахождения оптимальной ставки и срока ипотечного кредита в целях минимизации банковских рисков и повышения экономической эффективности денежных средств заемщика. При этом необходимо разработать инструмент градации ставок и (или) срока ипотечного кредитования в зависимости от соотношения ликвидационной и рыночной стоимости.

Литература:

  1. Федеральный закон Российской Федерации № 102–ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Консультант Плюс // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/ipot/68_1.html (дата обращения: 10.05.2016).
  2. Федеральный закон Российской Федерации № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Консультант Плюс // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=182889;fld=134;from=163974-8;rnd=177853.0719810374038175;;ts=01778535587621668519194 (дата обращения: 10.05.2016).
  3. Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» // Консультант Плюс // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180061/ (дата обращения: 06.05.2016).
  4. Есипов, В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие / В.Е. Есипов. – Санкт-Петербург: СПбГУЭФ, 2013. – 206 с.
  5. Иванов, В. В. Все об ипотеке / В. В. Иванов. – М.: МТ-Пресс, 2014. – 346 с.
  6. Соколинская, Н.Э. Учет и анализ краткосрочных и долгосрочных кредитов / Н.Э. Соколинская. – М.: Консалтбанкир, 2012. – 200с.
  7. Статистические данные ипотечного кредитования Информационно-Аналитического портала «Русипотека» // [Электронный ресурс] – Режим доступа^ http://rusipoteka.ru/ (дата обращения: 07.05.2016).
Основные термины (генерируются автоматически): ликвидационной стоимости, ипотечного кредитования, предмета залога, стоимости предмета ипотеки, ликвидационной стоимости залога, рыночной стоимости, ликвидационной стоимости предмета, оценка предмета залога, Российской Федерации, ликвидационной стоимостью, ликвидационной стоимостью ипотеки, целях ипотечного кредитования, ликвидационная стоимость, ипотечного кредита, Отличие ликвидационной стоимости, ипотечных кредитов, ликвидационной стоимости необходим, срока ипотечного кредита, величину ликвидационной стоимости, исполнения обязательств.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle
Задать вопрос