Авторы: Ширшикова Людмила Анатольевна, Худорошкова Мария Анатольевна

Рубрика: Экономика и управление

Опубликовано в Молодой учёный №21 (101) ноябрь-1 2015 г.

Дата публикации: 02.11.2015

Статья просмотрена: 240 раз

Библиографическое описание:

Ширшикова Л. А., Худорошкова М. А. Значимость оценки величины залоговой стоимости при ипотечном кредитовании // Молодой ученый. — 2015. — №21. — С. 516-519.

 

В статье рассматриваются порядок определения залоговой стоимости заложенного имущества, связь рыночной и ликвидационной стоимости при оценке ипотеки (залога). Выявлены основные недочеты методики оценки залоговой стоимости объекта недвижимости и предложены рекомендации по её совершенствованию.

Ключевые слова: залоговая стоимость, ипотечное кредитование, рыночная стоимость, ликвидационная стоимость, оценка предмета залога.

 

В современной практике кредитования и в действующем законодательстве Российской Федерации термин «залоговая стоимость» расценивается довольно туманно и неконкретно. В связи с тем, что залоговое имущество по своей природе является уникальным, способы расчета стоимости, как рыночной, так и залоговой являются злободневными, что приводит к непрекращающейся дискуссии.

В банковской практике залог является наиболее распространенным способом исполнения обязательств при долгосрочном кредитовании. Установить объективный паритет между стоимостью залога и размером ссуды позволяет оценка реальной рыночной стоимости залогового имущества независимым оценщиком, предотвращая тем самым, возможные разногласия между сторонами сделки в случае взыскании долга по кредиту.

Определение действительной стоимости предмета ипотеки до сих пор является одной из главных проблем, стоящих на повестке дня многих банков.

Данная обстановка возникла в результате расхождений в раскрытии понятия стоимости залогового имущества. Определение термина залоговой стоимости встречалось лишь в Инструкции Центрального Банка РФ от 30.06.1997 № 62 А «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» ныне утратившей силу, где данное понятие означало максимальную сумму обязательств клиента, обеспеченную залоговым имуществом. Рассчитывалась данная сумма как текущая стоимость залога в условиях конкуренции, уменьшенная на сумму затрат его реализации и дополнительного дисконта на скорость продажи [6]. Вместе с тем в действующей юридической литературе данное понятие довольно размыто. Регламент расчета величины залоговой стоимости на данный момент также не регулируется российским законодательством. В конечном итоге получается, что банки, определяют размер стоимости залогового имущества следующим образом: рыночная стоимость (иногда используют ликвидационную стоимость) уменьшенная на сумму всех возникших издержек в результате реализации залогового имущества. В свою очередь, оценочные компании при оценке предмета залога руководствуются собственные технологиями. В результате разногласия в технике расчета, расхождения в стоимости одного объекта оценки могут достигать порядка 20 %. Поэтому требуется максимальная согласованность между профессиональным оценщиком и банком, для того чтобы учесть все возможные риски.

Одним из свойств оценки залога в целях кредитования служит участие профессионального оценщика, банка и заемщика.

Для принятия решения банка о выдачи заемщику ипотечного кредита определенного размера, кредитный аналитик анализирует широкий спектр информации, которая способствует полноценно и объективно оценить потенциального получателя ссуды. Однако большое влияние на фактический размер ипотечного кредита оказывает стоимость залога недвижимости, который служит дополнительной гарантией, того, что обязательства заемщика по возврату долга будут выполнены. В случае не выплаты кредита, залогодержатель имеет право на денежное возмещение ущерба, полученное в результате реализации залогового имущества. Данное установление гарантирует право кредитора о возврате денежных средств. Следовательно, оценка предмета залога является одним из ключевых условий договора, поэтому обязательно нужно проводить независимую оценку начальной продажной цены заложенного имущества, необходимую в случае неисполнения должника своих обязательств.

В то же время, в профессиональной независимой оценке приобретаемого в ипотеку жилья заинтересован и заемщик, так как стоимость объекта недвижимости влияет на условия кредитования: размер выдаваемой ипотеки; максимальный срок предоставления ссуды; норму процента.

В связи с заинтересованностью двух сторон сделки, оценка залогового имущества является одним из требований оформления ипотечного кредита в соответствии с Федеральным законом № 102 — ФЗ «Об ипотеки» [1].

Первая оценка стоимости предмета залога происходит на этапе рассмотрения запроса на ипотечный кредит. При этом рассчитывается рыночная стоимостьобъекта недвижимости согласно международным и российским стандартам оценки.

По нашему мнению, является целесообразным регулярно переоценивать стоимость залога по причине того, что в современных условиях происходит непрерывное корректировка рыночных цен на имущество, кроме того имущество изнашивается в ходе эксплуатации.

Принципиальным отличием является оценка залогового имущества в случае невозврата кредитных средств и необходимости принудительного взыскания залога.

В случаях неисполнения обязательств по кредитным платежам, рассчитывается, как правило, ликвидационная стоимость. Данная величина представляет собой наиболее реально допустимую цену отчуждения объекта оценки за срок экспозиции, меньший типичного для рыночных условий [4]. Данные требования соответствуют условиям реализации заложенного имущества при исполнительном производстве.

В течение длительного времени стоимость заложенной недвижимости определялась на базе рыночной стоимости. Федеральный закон № 102–ФЗ «Об ипотеке» уполномочивает суд определять начальную продажную цену при судебном порядке обращения взыскания (п. 2 ст. 54) в размере 80 % от рыночной стоимости, которая установлена в отчете об оценке. При внесудебном порядке залоговая стоимость определяется по решению сторон кредитного договора (п. 4 ст. 55). В данной ситуации методика расчета стоимости реализации залога не регламентируется [1].

Следовательно, в договоре о залоге действующее законодательство рекомендует указывать рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком. С такой позицией сложно согласиться. Исходя из термина рыночной стоимости в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» [2], к обстоятельствам продажи имущества по рыночной цене не относятся случаи отчуждения заложенного имущества.

Таким образом, следует уделить большее внимание при оценке предмета залога, не только на рыночную стоимость, но и на ликвидационную.

Отличие ликвидационной стоимости от рыночной состоит в наиболее коротком периоде экспозиции и вынужденности совершения сделки. Расчет ее заключается в определении размера рыночной стоимости по стандартному алгоритму, а затем уменьшение полученной величины на ликвидационную скидку, норма которой зависит от двух факторов: эластичности спроса на данный вид объекта и срока реализации заложенного имущества.

Ликвидационная (залоговая) стоимость направлена на кратчайшее погашение задолженности, поэтому важно знать, по какой цене будет реализовано залоговое имущество, и когда будет произведет окончательный расчет.

Особенно важно уделить внимание ликвидационной стоимости в современном ипотечном кредитовании. На сегодняшний день российское ипотечное кредитование переживает не лучшие времена в связи с финансово-экономическим коллапсом в России, начавшимся в 2014 году, вызванный валютным кризисом, западными санкциями и т. д. Ухудшение макроэкономической ситуации и резкий рост ключевой ставки Банка России в декабре 2014 года явилось причиной резкого сокращения предложения банковских продуктов на финансовом рынке (рис. 1). Однако государственное субсидирование ипотечных кредитования и снижение весной ключевой ставки Центрального Банка России позволили кредиторам уменьшить ставки по ипотечным программам с высоких уровней (18–20 %) до приемлемых (14–15 %). Указанное помогло предотвратить повторение сценария 2009 года, когда по итогам первого полугодия объем выданных ипотечных кредитов сократился на 80 % в годовом выражении. Как прогнозируют аналитики [7], снижение доли ипотечного кредитования в 2015 году не превысит 40 %, а прирост ипотечного портфеля составит 5 %.

Рис. 1. Объем выданных ипотечных кредитов в Российской Федерации

 

Кроме того, обострения политического давления на Россию (которое плавно переходит в давление экономическое) послужили также снижению экономического роста и благосостоянию граждан РФ. Многие предприятия становятся банкротами, снижается заработная плата, растет инфляция, люди теряют высокооплачиваемую работу, что, безусловно, способно снизить возможность исполнения обязательств заемщика по ипотечному кредиту.

В результате текущих экономических потрясений, просрочка по ипотеке увеличивается в текущем году в пять раз быстрее, чем в предыдущем (рис. 2). Уже к маю 2015 года просрочка выросла на 13,1 % (в денежном эквиваленте просрочка составляет 51,1 млрд. рублей), что является довольно впечатляющим показателем, особенно для банков [7]. Кроме того, кредитные учреждения в условиях рыночной конкуренции стремятся привлечь новых клиентов, создавая наиболее заманчивые условия, тем самым снижая качество своего залогового портфеля. В последствии чего, банк не способен эффективно воздействовать на клиента, в следствие, риск невозврата кредитных средств увеличивается, что в свою очередь сказывается на деятельности банка отрицательно.

Рис. 2. Объем задолженности по ипотечным кредитам в Российской Федерации

 

В итоге анализа сложившейся ситуации, банки стали более настороженно относиться не только к платежеспособности потенциальных заемщиков, но и уделять особое внимание залогу, возникающему при ипотечном кредитовании, создавая определенные критерии к кредитуемым объектам недвижимости и соответственно к оценке их стоимости. Таким образом, необходимо применять обоснованные методики для правильного определения величины залоговой стоимости с учетом ее вида, который будет определяться в результате оценки: рыночная и (или) ликвидационная стоимость. На практике чаще всего определяется только рыночная стоимость. Оценка предмета залога с учетом только рыночной стоимости при дисконтировании на дату взыскания искажается, что приводит ко многим проблемам и противоречиями, таким как: величина начальной продажной стоимости не сможет покрыть все убытки банка. В результате кредитор и заемщик не смогут самостоятельно, без судебного вмешательства определить сумму продажи залога, что приводит судебным издержкам и увеличению времени разбирательства по иску банка. Следовательно, кредитным учреждениям следует ужесточать требования к оценке залога, для того чтобы защитить свои коммерческие интересы не только в момент выдачи ссуды, но и предусмотреть свои возможные убытки в будущем. Указанное способна обеспечить оценка предмета залога с учетом его залоговой стоимости.

Таким образом, необходимо уделять особое внимание определению залоговой стоимости при долгосрочном кредитовании. Она представляет собой самостоятельный вид стоимости, по которой будет реализовано заложенное имущество в любой срок по требованию банка при невозврате заемщиком кредитных средств.

Отсутствие законодательной регламентации термина залоговой стоимости влечет за собой множество противоречий. В настоящее время она действует в статусе юридического термина и представляет собой весьма смутное и неотчетливое, бессодержательное положение: это стоимость имущества, согласованная в договоре о залоге. Считаем, что залоговая стоимость должна стать действующим видом стоимости, а не условной мерой максимальной суммы займа.

По этой причине требуется узаконить понятие залоговой стоимости, закрепив его в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» [2], а порядок определения регламентировать в Федеральных стандартах оценки. В качестве временного разрешения поставленной проблемы считаем допустимым для банков предпринимать более жесткие требования к отчетам об оценке стоимости объекта недвижимости профессиональных оценщиков, которые должны содержать не только рыночную стоимость объекта недвижимости, но и ликвидационную стоимость. Алгоритм расчета последней содержится в Федеральном стандарте оценки № 255 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [3]. Раскрытые в статье вопросы акцентируют внимание банков на величину залоговой стоимости, учет которой позволит снизить кредитные риски при ипотечном кредитовании.

 

Литература:

 

  1.      Федеральный закон Российской Федерации № 102–ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Консультант Плюс // [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/ipot/68_1.html (дата обращения: 27.10.2015).
  2.      Федеральный закон Российской Федерации № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Консультант Плюс // [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=182889;fld=134;from=163974–8;rnd=177853.0719810374038175;;ts=01778535587621668519194 (дата обращения: 27.10.2015).
  3.      Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» // Консультант Плюс // [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180061/ (дата обращения: 26.10.2015).
  4.      Лобанова, Е.И Основы оценки стоимости недвижимости. Учебное пособие по программе профессиональной переподготовки оценщиков по специализации (направлению) «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / Е. И. Лобанова. — Новосибирск: НОУ ВПО САФБД, 2013. — 428 с.
  5.      Назаренко, С. В. Определение начальной продажной цены заложенного имущества при обращении взыскания на предмет залога. Существующие проблемы и пути их разрешения / С. В. Назаренко // Предпринимательское право. Приложение «Бизнес и право в России и за рубежом», 2011, № 3. // [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.center-bereg.ru/k976.html (дата обращения: 27.10.2015).
  6.      Стародубцева, Е. Б. Банковское дело / Е. Б. Стародубцева. — М.: Инфра-М, 2014. — 463 с.
  7.      Статистические данные ипотечного кредитования Информационно-Аналитического портала «Русипотека» // [Электронный ресурс] — Режим доступа^ http://rusipoteka.ru/ (дата обращения: 24.10.2015).
Основные термины (генерируются автоматически): залоговой стоимости, рыночной стоимости, предмета залога, величины залоговой стоимости, стоимости залогового имущества, термина залоговой стоимости, оценка предмета залога, стоимость залога, стоимости объекта недвижимости, стоимости предмета, расчета стоимости, оценки стоимости, рыночная стоимость, оценки залоговой стоимости, оценки и виды стоимости, рыночной стоимости залогового, ликвидационной стоимости, определения залоговой стоимости, ипотечном кредитовании, оценке предмета залога.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle
Задать вопрос