Политика банков в области реализации залогового имущества



В статье исследованы теоретические и практические аспекты работы банка с залоговым имуществом. Подробно рассмотрены этапы работы банка с проблемными активами. Указаны основные законодательные требования относительно работы банка с залогом. Предложены пути совершенствования организации работы банка с залоговым имуществом.

Ключевые слова: залог, залоговое имущество, оценка залога, залоговая стоимость, риски залогодателя, проблемный актив, реализация залога, залогодержатель, залогодатель, начальная продажная цена, судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, реализация заложенного имущества на торгах, оставление предмета залога за собой

Постановка проблемы. Правильно организованная работа с залоговым имуществом в процессе осуществления кредитования защищает интересы банка — увеличивает вероятность возврата ранее предоставленных средств, минимизирует последствия возникновения проблемных активов и уменьшает расходы банка на формирования резервов.

Актуальность данной темы обусловливается возвратом кредита — это сложная целенаправленная работа банка, включающая в себя систему организационных, экономических и правовых мер, составляющих особый механизм, определяющий способы выдачи ссуд, источники, сроки и способы их погашения, документацию, обеспечивающую возврат ссуд.

Целью написания статьи является рассмотрение современной политики банков в области реализации залогового имущества как способа обеспечения возвратности кредитов.

Среди основных нормативных актов, в целом составляющих законодательство о залоге, можно назвать Гражданский кодекс РФ: Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств, параграф 3. Залог, статьи 334–358.18 [1]; а отношения по некоторым от-дельным видам залога регулируются наряду с нормами ГК РФ нормами специальных законов, например залог некоторых видов ценных бумаг (ст.358.16 ГК РФ) — Законом от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» [2] и Законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» [3], залог недвижимого имущества (ипотека) (абз.2 п.4 ст.224 ГК РФ) — Законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» [4]. Нормы параграфа третьего главы 23 ГК РФ (ст.ст. 334–358.18) действует в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» [5], вступившим в силу с 1 июля 2014 г. названным Законом признан утратившим силу Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-I «О залоге» и теперь залоговые отношения регулируются достаточно подробно нормами ГК РФ и названных выше Законов, но эта регламентация не является чрезмерной, поскольку многие нормы о залоге, по крайней мере, те, что содержатся в параграфе третьем главы 23-ей ГК РФ, носят диспозитивный характер. Поэтому большое значение имеет договорное урегулирование залоговых отношений в договорах, заключаемых между залогодателями и залогодержателями. В Закон об ипотеке 1998 года, начиная с 2001 года вносились неоднократные изменения и дополнения, в том числе вызванные обновлением части первой Гражданского кодекса РФ в 2012–2015 гг., и в настоящее время он наиболее полно регулирует отношения, связанные с залогом недвижимости [6].

Работа банков с проблемными активами, обеспеченными залогами, ведется по нескольким основным направлениям. Это и обращение взыскания на залоговое имущество, и уступка долга, и возврат заёмщика в экономически активное состояние, и пролонгация периода возврата кредита, и другие. Каждый из вариантов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Основной целью реализации проблемных залогов является получение кредитной организацией средств от реализации имущества залогодателя и погашение задолженности заёмщиком. В этой связи существует три варианта реализации залогового имущества [7].

Первый вариант, когда кредитор и должник приходят к соглашению о порядке реализации залога. В такой ситуации заемщик, чтобы не допускать образования задолженности по кредиту добровольно, но под контролем банка соглашается выставить заложенное имущество на реализацию. К такому варианту реализации залога стороны приходят с целью получения наибольшей его стоимости. Как показывает практика предмет залога выставляется на продажу по рыночной или немного завышенной цене, чтобы покрыть убытки, связанные с торгами и затратами на переоформление объекта. В данном случае скорость реализации всецелом зависит от состояния рынка и степени ликвидности залога. С точки зрения кредитной организации такой случай, когда должник самостоятельно или через специализированных посредников реализует залог, а банк лишь контролирует сумму реализации и сроки является идеальным [8].

Второй вариант — судебный. Его осуществление происходит в рамках исполнительного производства через процедуру публичных торгов. На основании судебного решения и при условии, что кредитор не является собственником залога, вопросы принудительного взыскания, в том числе за счет его обращения на залог, передаются судебным приставам. Здесь банк не является собственником объекта и не имеет права публиковать информацию о нем без согласия заемщика. Организатором продажи выступает судебный пристав-исполнитель, действия которого четко регламентированы действующим законодательством (№ 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» [9], № 118-ФЗ «О судебных приставах» [10]).

Ключевой проблемой реализации заложенного имущества с публичных торгов является возможность существенного снижения стоимости продаваемого имущества. Обусловлена она как минимум тремя факторами:

‒ потенциальный покупатель может столкнуться с обременениями, неразрывно связанными с предметом залога. Например, малолетние дети, зарегистрированные и проживающие в ипотечном жилье, зачастую не имеющие второго жилья в которое их можно было бы переселить в случае реализации имущества новому собственнику.

‒ судебному приставу-исполнителю безразлична стоимость, за которую реализуют имущество.

‒ согласно ст.87 п.10 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «Об исполнительном производстве» если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов. Поэтому круг потенциальных покупателей из числа заинтересованных лиц намерено пытается затягивать процесс реализации имущества, играя таким образом на понижение.

В связи с этим, можно резюмировать, что доведение кредитором и должником дела до судебного решения и продажи залога с торгов, организуемыми судебными приставами, является далеко не самой выгодной перспективой развития событий. Поэтому целесообразно использовать все возможности, чтобы реализовать залог по наиболее высокой цене без участия судебных органов. Здесь следует понимать, что разница между полученной от продажи объекта залога суммой и размером погашаемого долга должна передаваться должнику. Разумеется, если задолженность по своей сумме сопоставима или меньше вероятной суммы от реализации залога. Но даже если больше и намного, чем дороже будет реализован объект, тем меньше останется гасить должнику за счет иных источников. Поэтому интерес продать «дорого» есть у заемщика, и у кредитной организации.

Третий вариант. Если имущество на торгах не продается, то согласно ст.87п.11 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оно переходит банку в счет погашения долга. Для кредитных организаций такой вариант не очень предпочтителен, поскольку им приходится принимать имущество на баланс, создавать под него резервы и опять возвращаться к его продаже.

После ипотечного кризиса в США (2007 г.) и банковского кризиса (2008–2009 гг.) в России банки стали пересматривать свою залоговую политику. Прежде всего, это коснулась вновь выдаваемых кредитов, и политики реализации залогового имущества в условиях ограниченного спроса.

Рассмотрим основные новеллы в области реализации залогового имущества. Современная практика выделяет четыре блока, по которым ведется работа в крупных российских и зарубежных банках:

‒ сохранение имущества залогодателя до начала его продажи;

‒ проведение предпродажной подготовки для повышения стоимости реализуемого имущества;

‒ продажа имущества с минимальными издержками;

‒ документирование процесса на всех его стадиях.

Рассмотрим каждую составляющую работы с проблемным залогом более подробно.

Сохранение имущества. Проблема взыскания залога сложна не только из-за пробелов в законодательстве или несовершенной правоприменительной практики, но и с психологической точки зрения. Очевидно, что изъятие заложенного имущества почти всегда становится результатом конфликта между заемщиком и кредитором, конфликта, возникшего из-за нежелания или неспособности первого обслуживать долг.

Как показывает мировой опыт, иногда подобные конфликты принимают форму, которую сложно считать цивилизованной. Так, во время ипотечного кризиса в США озлобленные заемщики сознательно выводили из строя купленное в ипотеку жилье. Заливали стены краской, выламывали полы, били окна, естественно, за несколько часов до того, как покидали дома. Банки-кредиторы в результате получали на баланс жилье, которое было невозможно продать не только из-за обвального падения цен на рынке недвижимости, но и потому, что это жилье нуждалось в ремонте. Чтобы избежать повторения подобных случаев вандализма, банки вынуждены были платить заемщикам отступные для того, чтобы последние оставляли дома в более-менее приличном виде [11].

К сожалению, в России случаи сознательной порчи должниками залогов — не редкость. Однозначного решения у данной проблемы нет. Однако, дела обстоят лучше при сохранении коммерческого имущества в виду более упрощенного законодательства. Основными активными мероприятия являются: страхование, организация пультовой охраны, организация физической охраны и режима доступа на охраняемый объект, организация управления объектом недвижимости под контролем банка.

Другой мерой повышения стоимости залогового имущества является -предпродажная подготовка, включающая анализ и исправление (восстановление) документов на залоговое имущество. Основными документами на любой объект недвижимого имущества (здания, строения, земельные участки, помещения, кроме воздушных и водных судов) являются свидетельство о государственной регистрации права и документы технического учёта, в которых содержатся все основные данные об объекте. Вопросами осуществления государственного кадастрового учёта и ведением государственного кадастра недвижимости занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Росреестр (www.rosreestr.ru).В структуре Росреестра вопросами технической инвентаризации занимаются аккредитованные организации.

Далее рассмотрим движимое имущество. Основным документом на транспортное средство и спецтехнику является паспорт транспортного средства (ПТС) или паспорт самоходной машины (ПСМ), где содержатся основные сведения об идентификаторах, узлах и агрегатах техники. Дополнительными документами являются свидетельство о регистрации транспортного средства, талон или акт технического осмотра, инструкция по эксплуатации и сервисная книжка. При работе с проблемными транспортными средствами часто требуется восстановление комплекта ключей из-за отказа должника передавать их реализатору. В данной ситуации можно обратиться к официальному дилеру, но лучше сделать это у неофициального дилера, что может быть в разы дешевле. Основными документами на оборудование являются правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, документы об оплате накладные), документы бухгалтерского учета, если имущество принадлежит юридическому лицу. В паспорте содержатся все основные идентификационные признаки техники.

Продажа залогового имущества почти ничем не отличается от продажи любого другого товара, за исключением того, что банковские служащие не могут быть универсальными специалистами по продаже любого имущества.

Процесс продажи выглядит следующим образом:

1. Определяется круг потенциальных покупателей.
2. Определяются каналы продаж.
3. Выявляются потенциальные ресурсы, которые могут потребоваться для продажи имущества.
4. Устанавливаются сроки продаж и формы сделок по получению денежных средств.

Необходимо заметить, что при реализации некоторых товаров, в частности автомобильной техники, выяснилась неготовность официальных дилеров брать на реализацию или покупать продукцию конкретного производителя даже по демпинговым ценам. Причина в том, что на рынке данного товара существует запрет дилерам со стороны производителя закупать продукцию «не у производителя». Так производитель исключает ценовой демпинг.

Для решения задачи информирования потенциальных покупателей реализуемых залогов предлагается использовать следующие каналы продаж. Самым доступным и дешевым является клиентская база и сайт кредитного учреждения. Для реализации таких залогов как автомобили и недвижимость возможно использование общеизвестных интернет площадок, региональных досок объявлений, тематических и профессиональных интернет ресурсов. При этом следует учитывать, что не всегда имущество может быть реализовано. Поэтому в этом случае потребуются расходы на его утилизацию [12].

Подводя итог, следует отметить, что определение метода управления портфелем проблемных активов зависит от многих факторов. Для максимизации финансового результата, получаемого от урегулирования проблемных кредитов путем реализации залогового имущества, необходимо использовать отдельный подход для каждого случая. Необходимо применять взвешенную политику в области управления залоговым портфелем, не позволять появления на балансе банка непрофильных активов в следствии невозможности реализации кредитной организацией предоставленного в залог имущества.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. — Федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
2. О рынке ценных бумаг. — Федеральный закон от 22.04.1996 г. № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 17. — Ст. 1918.
3. Об ипотечных ценных бумагах. — Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2003. — № 46 (ч. 2). — Ст. 4448.
4. Об ипотеке (залоге недвижимости). — Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 29. — Ст. 3400.
5. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации. — Федеральный закон от 21.12.2013 г. № 367-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2013. — № 51. –Ст. 6687.
6. Лебедев К. К. Залог как способ обеспечения кредитных обязательств // Сборник научных статей по итогам международной научно-практической конференции. Негосударственное образовательное учреждение «Санкт-Петербургский Институт Проектного Менеджмента». — СПб.: Изд-во «КультИнформПресс». — 2015. — С. 246–252.
7. Реализация залогового имущества банками [Электронный ресурс].- Режим доступа http://www.banki.ru/wikibank/prodaja_zalogovogo_imuschestva_bankami/ Дата обращения 27.01.17.
8. Порядок реализации залогового имущества [Электронный ресурс].- Режим доступа http://law03.ru/finance/article/realizaciya-zalogovogo-imushhestva Дата обращения 27.01.17.
9. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ. С последними изменениями от 28.12.2016 N 492-ФЗ.
10. Федеральный закон от 21.07.1997 N 118-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О судебных приставах».
11. Ликвидность залога-понятие относительное // Национальный банковский журнал [Электронный ресурс].- Режим доступа http://nbj.ru/publs/banki-i-biznes/2013/03/01/likvidnost-zaloga-ponjatie-otnositel-noe/index.html Дата обращения 27.01.17.
12. Д. Минимулин. Особенности продажи залогового имущества //Аналитический банковский журнал. № 11 (203) ноябрь 2012. — С. 58–77.