Виды земельных участков как объектов налогообложения



На современном этапе развития экономики, особенностью которого является формирование оборота и рынка земли, потребность стоимостной оценки земельных участков, теория и практика совершенствования методологии и методов определения цены земли в целях повышения её объективности и обоснованности обрели чрезвычайную актуальность Проблема заключается в том, чтобы приблизить расчетные базовые ставки на землю к современным экономическим условиям производства и более полно учесть при этом рентообразующие и ценообразующие факторы как объективные условия формирования кадастровой стоимости земельного участка. Делается вывод о том, что актуализация кадастровой стоимости позволила подтвердить основное назначение кадастровой стоимости — налогообложение.

Ключевые слова: собственность, право собственности, земельный участок, разрешенное использование земельного участка, виды разрешенного использования.

At the present stage of economic development, the peculiarity of which is the formation of turnover and the land market, the need for valuation of land plots, the theory and practice of improving the methodology and methods of determining the price of land in order to increase its objectivity and validity have become extremely relevant The problem is that, in order to bring the estimated base rates on land closer to the modern economic conditions of production and to take into account rent-forming and price-forming factors more fully as objective conditions for the formation of the cadastral value of a land plot. It is concluded that the updating of the cadastral value allowed to confirm the main purpose of the cadastral value — taxation.

Keywords : ownership, ownership right, land plot, permitted use of land plot, types of permitted use.

Современная государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится в два этапа: это оценка земель по регионам и в субъектах Российской Федерации (земельнооценочных районах, землепользованиях). Методика расчета кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в субъектах РФ сводится к вычислению интегральных показателей — плодородия почв (балл бонитета), технологических свойств земельных участков (индекс технологических свойств) и их местоположения (эквивалентное расстояние), а затем к определению кадастровой стоимости методом капитализации расчетного рентного дохода).

В соответствии с разработанной Федеральной службой «Земельный кадастр» государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает две стадии:

1. Оценка земельных участков по плодородию и местоположению (в баллах).
2. Стоимостная оценка земельных участков с учетом земельной ренты.

Основой определения стоимости земель служат материалы внутрихозяйственной оценки земель по сельским округам, границы которых ограничены территориями сельскохозяйственных предприятий. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Согласно Закону Калининградской области «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» № 105 от 21.12.2006 г. [2] правовое регулирование земельных отношений на территории Калининградской области осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», иными федеральными законами, а также Уставом (Основным Законом) Калининградской области [3], настоящим Законом, принятыми во исполнение иными законами и нормативными правовыми актами органов государственной власти Калининградской области, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления Калининградской области.

Общая площадь земель составляет 1512,5 тыс. га. Распределение земельного фонда по угодьям (тыс. га): сельскохозяйственные угодья, всего — 813,5; земли под поверхностными водами — 200,4; болота — 32,6; земли под лесами и древесно-кустарниковой растительностью — 315,8; другие угодья — 150,2. Основные типы почв — дерновые, подзолистые и болотные с переходными разновидностями. Преобладают подзолистые почвы. Почвы в основном окультуренные, требующие дренажа, (дренировано около 9/10 всех сельскохозяйственных угодий).

Ландшафты области могут быть отнесены к категории антропогенно-измененных, экологическое состояние которых, как правило, неустойчиво. Нарушенные земли составляют 4,7 тыс. га.

По данным почвенных обследований в области выявлены эрозиционно-опасные почвы, которые занимают 104,9 тыс. га, что составляет 20 % всех сельхозугодий. До 90 % площади сельхозугодий — мелиорированные земли, состояние которых неудовлетворительное. 98 тыс. га — польдерные земли, защищенные от затопления (729 км дамб).

Болотами на территории области занято 32,4 тыс. га. Расположены они, в основном, в северной части области на территории Славского, Полесского и Краснознаменского районов. Велико остаточное загрязнение пашен минеральными удобрениями и ядохимикатами.

В соответствии с данными федеральной службы государственной статистики площадь земельного фонда Калининградской области составляет 1512,5 тыс. га. [4]

Наибольший удельный вес в структуре земель области имеют земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда и водного фонда.

Площади земель существующих особо охраняемых природных территорий недостаточны для поддержания качества окружающей среды и сохранения биологического разнообразия. Их существующая сеть не объединена в единую систему миграционными руслами.

Таблица 1

Структура земельного фонда по категориям земель [5]

Категория земель	тыс. га	%
земли сельскохозяйственного назначения	800,0	52,9
земли населенных пунктов	119,8	7,9
земли промышленности и иного спецназначения	101,1	6,7
земли особо охраняемых территорий и объектов	0,3	0,0
земли лесного фонда	271,0	17,9
земли водного фонда	185,1	12,2
земли запаса	35,2	2,3

Земля является непосредственным объектом кадастра как природный ресурс, как составляющая рыночных взаимоотношений, как средство сельскохозяйственной или промышленной деятельности. Как агропромышленный ресурс она характеризуется плодородностью (свойствами почвы, увлажненностью, видами растительности). Как объект труда она подразумевает параметры применения технологий ведения посадки, сбора урожая, возможностей механизации сельскохозяйственной деятельности, учитывая наличие водных ресурсов.

Динамика категорий земель в Калининградской области приведена на рисунке 1

Рис. 1 Динамика категорий земель в Калининградской области за 2019–2020 гг.

Положительную динамику в 2019- 2020 гг. в Калининградской области показали следующие категории земель: земли населенных пунктов (+4,6 тыс. га), земли промышленности и иного специального назначения (+5,7 тыс. га), земли особо охраняемых территорий и объектов (+1,5 тыс. га), земли водного фонда (+0,1 тыс. га), отрицательную динамику — земли сельскохозяйственного назначения (-7,9 тыс. га), земли лесного фонда (-5,4 тыс. га), земли запаса (-8,6 тыс. га).

Далее рассмотрим распределение земельного фонда на примере в 2020 году (рисунок 2).

Рис.2. Распределение земельного фонда Калининградской области в 2020 году

Как видно из данных, в структуре земельного фонда Калининградской области в 2020 году наибольший удельный вес занимают земли сельскохозяйственного назначения (65,80 %), земли лесного фонда (22,30 %), земли запаса (5,20 %), наименьший — земли особо охраняемых территорий и объектов (2,90 %), земли водного фонда (1,60 %), земли населенных пунктов (1,20 %) и земли промышленности и иного специального назначения (1 %). Необходимо отметить, что структура распределения земельного фонда Калининградской области по категориям земель за последние годы значительно не изменилась.

Далее рассмотрим распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям в Калининградской области в 2020 году (рисунок 3).

Рис.3. Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям в Калининградской области в 2020 году

Исходя из данных, представленных на рисунке, наибольший удельный вес в структуре земель сельскохозяйственного назначения по угодьям в Калининградской области в 2020 году занимают сельскохозяйственные угодья (51,7 %), другие земли (32,7 %), лесные площади (6,3 %), наименьший — земли под лесными насаждениями (5 %), земли под водой (3,4 %), земли под дорогами (0,6 %), земли застройки (0,3 %).

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификация земельного фонда осуществляется по категориям земель. Для целей нашего исследования наибольший интерес представляют земли сельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного и водного фонда Калининградской области Наряду с классификацией земель по категориям Росреестр осуществляет их дифференциацию по угодьям, что также следует учитывать в исследовании. Особенно это касается сельскохозяйственных угодий, лесных земель, лесных насаждений, не входящих в лесной фонд, и болот.

Соотношение основных категорий земель с функциями сельских территорий представлено в таблице 2.

Таблица 2

Соотношение основных категорий земель с функциями сельских территорий

Категория земель и виды земельных угодий	Функции
	производственная	рекреационная	экологическая контроля над территорией	сохранения ландшафтов
Земли сельскохозяйственного назначения	+		+	+
Земли особо охраняемых территорий и объектов		+	+	+
Земли лесного фонда	+	+	+	+
Земли водного фонда		+		+

Источник: разработка автора.

Как следует из данных таблицы 2, предпосылки для выполнения производственных функций сельскими территориями исходят от категорий земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда. При этом земли лесного фонда необходимы сельским территориям для выполнения ими всех выделенных в таблице функций. Земли особо охраняемых территорий и объектов являются основой для выполнения сельскими территориями всех функций, кроме производственной. Земли водного фонда выступают в качестве предпосылок для выполнения экологической, рекреационной функций и функции по сохранению ландшафтов.

Природные свойства земли, предопределяющие ее многофункциональное использование, в значительной степени подвергнуты антропогенному воздействию, на что указывает вовлеченность их в тот или иной вид человеческой деятельности [8]. Из структуры распределения земель по общепринятым категориям следует, что в целом в регионах северо-западного приграничья выделяются земли лесного фонда, сельскохозяйственного назначения и водного фонда, совокупная доля которых составляет 90,5 % от всех земель (рисунок 4).

Рис. 4. Структура распределения земель по категориям в Калининградской области на 1 января 2021 г. (составлено по данным Росреестра [6])

Структура распределения земель в значительной степени предопределяет функции сельских территорий: земли сельскохозяйственного назначения и земли лесного фонда являются основой, соответственно, сельскохозяйственного и лесохозяйственного видов производственной деятельности, а земли водного фонда во многом имеют природоохранное значение. Кроме того, земли этих категорий выступают в роли носителей природных или антропогенных ландшафтов, а также предполагают определенное рекреационное значение [7]. Вместе с тем структура распределения земель по трем основным категориям сильно дифференцирована между регионами северо-западного приграничья (рисунок 5).

Рис. 5. Доля земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и водного фонда в административных районах Калининградской области, итоговые показатели на 1 января 2021 г. (составлено по данным Росреестра [6])

Отмечается явное доминирование земель лесного фонда в Черняховском и Неманском районах и преобладание земель сельскохозяйственного назначения в Багратионовском и Гурьевском районах области. Высока доля земель лесного фонда в Краснознаменском районе, в Черняховском же районе земли сельскохозяйственного назначения вместе с землями водного и лесного фондов занимают здесь почти 70 % территории со всеми вытекающими отсюда последствиями для выполнения сельскими территориями своих функций.

Характеристики земельного фонда в административных районах Калининградской области позволяют сделать ряд выводов:

1. Для выполнения производственной функции сельских территорий в сфере лесохозяйственной деятельности имеются предпосылки во всех рассматриваемых районах, кроме Багратионовского. Наличие больших площадей лесных земель создает возможности для реализации в данных регионах рекреационных функций и функций по сохранению природных ландшафтов.
2. Предпосылки для выполнения производственной функции сельских территорий в сфере сельскохозяйственной деятельности в наибольшей степени сложились в Черняховском, Неманском, Багратионовском и Гурьевском районах. Задача сохранения и поддержания агроландшафтов стоит перед администрацией Полесского и Правдинского районов.
3. Большой удельный вес земель водного фонда, в том числе земель под водой в Черняховском районе создает условия для осуществления сельскими территориями соответствующих рекреационных и экологических функций.

В сельскохозяйственных районах основным ресурсом производства является земля, а точнее — сельскохозяйственные угодья. При этом важно не только их количество, но и качество. Приказом ФСБ РФ от 2 июня 2006 г. N 238 «О пределах пограничной зоны на территории Калининградской области» [1] пограничная зона на территории Калининградской области, прилегающей к государственной границе Российской Федерации с Республикой Польша, Литовской Республикой, установлена в пределах полосы местности до рубежа, проходящего в муниципальных образованиях «Славский муниципальный район», «Неманский муниципальный район», «Краснознаменский муниципальный район», «Нестеровский район», «Озерский район», «Правдинский район», «Багратионовский муниципальный район», «Мамоновский городской округ», «Зеленоградский район» (на Куршской косе) — полосы местности шириной 2 километра вдоль государственной границы Российской Федерации, «Балтийский муниципальный район» (на Балтийской косе) — полосы местности шириной 21 километр вдоль государственной границы Российской Федерации, «Советский городской округ» — полосы местности шириной 500 метров вдоль берега реки Неман.

В целом приграничные районы имеют меньше возможностей для получения дифференциальной ренты от сельскохозяйственной деятельности, чем остальные территории соответствующих субъектов федерации (рисунок 6).

Рис.6. Размер потенциальной дифференциальной земельной ренты в приграничных районах в ценах 2020 г. (где rd = 0) руб./га/ (составлено по данным Росреестра [6])

Дифференциальная рента, как известно, формируется в связи не только с качеством почв, но и со степенью благоприятности местоположения относительно экономических центров в регионах [9]. Большинство районов северо-западного приграничья относятся к дальней или средней периферии со всеми вытекающими отсюда последствиями не только для сельского хозяйства, но и для социально-экономического развития в целом. Сельские территории приграничных районов по земельно-ресурсному потенциалу и его использованию достаточно дифференцированы по типам районов, обусловленным особенностями структуры сельскохозяйственного производства.

В Калининградской области нами выделены три типа районов:

I тип — доминирование в структуре производства сельскохозяйственных организаций;

II тип — доминирование хозяйств малых форм;

III тип — сочетание сельскохозяйственных организаций и хозяйств малых форм (табл. 3).

Таблица 3

Земельно-ресурсный потенциал сельских территорий северо-западного приграничья и его использование по типам районов, выделенным в зависимости от структуры аграрного производства

Тип района	Потенциальный дифференциальный доход, в ценах 2020 г	Площадь сельхозугодий		Посевная площадь всех культур, 2020 г.
		Тыс.га	Доля %	Тыс.га	Доля %
I	816	349,5	33,8	106,8	43,8
II	219	121,9	11,8	12,0	4,9
III	681	561,1	54,3	125,0	51,3
Всего	672	1032,5	100,0	243,8	100,0

Источник: составлено автором по данным Росреестра [6]

Районы II типа отличаются самым низким рентным потенциалом земель, незначительной долей сельскохозяйственных угодий, которые используются под посевные площади в меньшей степени, чем в других районах. Учитывая, что районы данного типа в основном (75 %) являются лесохозяйственными, сельское хозяйство на перспективу следует рассматривать здесь как сферу самозанятости и источник дополнительных доходов в рамках хозяйств населения и отдельных крестьянских (фермерских) хозяйств.

Районы I типа имеют лучший рентный потенциал земель, что позволяет им более производительно использовать сельскохозяйственные угодья. Это является основой для рассмотрения земли в качестве основного ресурса для перспективного развития сельских территорий и выполнения ими производственной функции, что в полной мере относится и к районам III типа.

Вместе с тем рентный потенциал земель в Калининградской области является низким, что ограничивает расширение здесь сельскохозяйственного производства. Однако эти регионы располагают разнообразными рекреационными ресурсами, которые при определенных условиях могут дать серьезный импульс развитию сельских территорий, в том числе в сфере санаторно-курортного лечения, различных видов туризма (сельского, экологического, спортивного, культурно-познавательного и др.).

Таким образом, земли Калининградской области разнообразны по категориям и видам угодий, сочетание которых в конкретных регионах создает предпосылки для реализации соответствующих функций сельскими территориями, осуществления их многофункционального использования.

Структура земельного фонда предопределяет в Калининградской области выполнение в приоритетном порядке производственной функции в сфере сельскохозяйственного назначения, а среди непроизводственных функций — рекреационной, экологической и функции сохранения природных ландшафтов.

Особенности земельного фонда и рентный потенциал сельскохозяйственных угодий Калининградской области создают благоприятные предпосылки для производства аграрной продукции.

Большой удельный вес земель водного фонда создает предпосылки для осуществления соответствующих рекреационных и экологических функций.

Ландшафтная структура территории Калининградской области сложная, контрастная в генетическом отношении. Специфичность земельного фонда Калининградской области предопределяет функции по сохранению ореального подтаежного (смешанно-лесного) типа равнинного класса ландшафтов, а также деятельность в лесохозяйственной сфере, а среди непроизводственных функций — рекреационные (водный туризм) и экологические (средообразующие и биосферные функции болот) и др.

Земельный фонд и земельные угодья Калининградской области облегчают сельским территориям выполнение производственных функций как в сельскохозяйственной, так и в лесохозяйственной сфере деятельности. Вместе с тем рентный потенциал сельскохозяйственных угодий не высок, что сдерживает развитие аграрного производства. Как и в других приграничных регионах, земельный фонд области позволяет сельским территориям реализовывать большинство из рассматриваемых непроизводственных функций.

Таким образом, преобладающей категорией в составе земельного фонда Калининградской области являются земли сельскохозяйственного назначения. Актуализация кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения привела к тому, что удельный показатель кадастровой стоимости вырос и в настоящее время среднее значение его составляет 5,92 руб./м2, что значительно превышает результат 2018 года (2,745 руб./м2).

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные их чертой от земель других категорий. Черта городских сельских населенных пунктов представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Процесс формирования и упорядочения данной категории земель в крае осложняется тем, что черта населенных пунктов установлена не повсеместно в основном по той причине, что проект черты поселения согласно действующему законодательству отнесен к градостроительной документации. В условиях отсутствия черты населенных пунктов учет земель данной категории осуществляется территориальными отделами Управления Росреестра по Калининградской области практически повсеместно по фактической застройке, включая примыкающие к домам приусадебные участки. Удельный показатель кадастровой стоимости по населенным пунктам Калининградской области увеличился более чем в 2 раза и актуальное среднее его значение составляет 731,58 руб./м2, при этом изменилось количество и наименования групп видов разрешенного использования.

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения (далее — земли промышленности и иного специального назначения) признаются земли, расположенные за чертой населенных пунктов, которые используются или же предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права, на которые возникли по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Результатом актуализации кадастровой стоимости земель промышленности Калининградской области стало увеличение среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости более чем в 5 раз. В настоящее время среднее значение УПКС по землям промышленности составляет 108,98 руб./м2.

На территории Калининградской области в 2016 году проведена актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель [10]. Проведенные исследования показали, что кадастровая стоимость за период с 2010 по 2015 гг. существенно изменилась. Проведенная актуализация привела к повышению кадастровой стоимости.

Таким образом, актуализация кадастровой стоимости позволила подтвердить основное назначение кадастровой стоимости — налогообложение.

Литература:

1. Приказ ФСБ РФ от 2 июня 2006 г. N 238 «О пределах пограничной зоны на территории Калининградской области»//«Российская газета» от 14 июля 2006 г. N 15
2. Закон Калининградской области «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» № 105 от 21.12.2006 г.//Комсомольская правда в Калининграде от 30.12.2006 г. № 196 (специальное приложение «Официальный вестник»)
3. Закон Калининградской области «О вступлении в действие Устава (Основного Закона) Калининградской области (Принят областной Думой 28 декабря 1995 года)// https://duma39.ru/ (дата обращения 10.10.2021 г.)
4. Постановление Администрации Калининградской области от 24 декабря 2004 года N 600 «Об утверждении «Территориальной комплексной схемы градостроительного планирования развития территории Калининградской области и ее частей. Основные положения»// https://docs.cntd.ru/document/469728860 (дата обращения 01.10.2021 г.)
5. Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации Государственный доклад «О состоянии и об охране окружающей среды Российской Федерации в 2019 году»// https://www.mnr.gov.ru/ (дата обращения 14.10.2021 г.)
6. Федеральная служба государственной регистрации. Кадастра и картографии// https://rosreestr.gov.ru/activity/sostoyame-zemerrossii/gosudarstvennyy-natsionalnyy-doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-v-rossiyskoy-federatsii/ (дата обращения 09.10.2021 г.)
7. Волков С. Н., Шаповалов Д. А., Клюшин П. В. Эффективное управление земельными ресурсами — основа аграрной политики России // Агропродовольственная политика России. 2017. № 11 (71). С. 2–7.
8. Костяев А. И., Никонова Г. Н., Трафимов А. Г. Земельный потенциал в развитии сельских территорий // Экономика сельского хозяйства России. 2019. № 11. С. 24–30
9. Костяев А. И. Идентификация российской модели развития сельских территорий // Экономика сельского хозяйства России. 2018. № 10. С. 88–103.
10. Информация о приемке замечаний заинтересованных лиц к проекту отчета от 22.09.2016 № 3–2016 «Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков) на территории Калининградской области», включенных в фонд данных государственной кадастровой оценки// https://gov39.ru/ekonomy/imushchestvennye-i-zemelnye otnosheniya/aktualizaciya_kad_ocenki.php (дата обращения 04.11.2021 г.)