В данной статье автором рассматриваются принципы и особенности формирования многофункциональных территорий и комплексов. В связи с увеличением численности населения обострилась проблема перегруженности центральной части крупных городов, которая может быть решена строительством полифункциональной недвижимости.
Ключевые слова: многофункциональный комплекс, полифункциональная недвижимость, многофункциональная территория, многофункциональное строительство.
Повышение многофункциональности городских территорий является одним из основных приоритетов стратегии пространственного развития города Екатеринбурга на период до 2030 года. Местность выступает в роли ограниченного и самого ценного источника развития города, предполагающего целесообразное и качественное использование.
В ходе устойчивого формирования многофункциональной местности Екатеринбурга выдвигаются следующие принципы.
Первый принцип: смешанное развитие территорий. Разнородное формирование местности подразумевает совокупность функций, способствующих привлечению жителей. Такое формирование территорий может быть реализовано на уровне здания, комплекса зданий или квартала. При этом возможно привлечение не только частных или бюджетных экономных вложений, но и использование государственно-частного партнёрства. Так в Екатеринбурге реализуется проект с использованием муниципально-частного партнерства, проект комплексного освоения территорий микрорайона «Академический» с участием строительной корпорации ОАО «Ренова Строй Групп», ОАО Сбербанк России совместно с Правительством Свердловской области, «Муниципальным образованием город Екатеринбург» [1, с. 103].
Второй принцип: полицентричное развитие города. Благодаря полифункциональной застройке в отдалённых от центра районах можно образовать структуры, которые могут функционировать самостоятельно. Образованные по принципу полицентричности объекты дадут возможность удовлетворить нужны жителей в месте, где они проживают. Функционирующие самостоятельно структуры, кроме того, подразумевают ресурсообеспеченность любого компонента местности. В роли данных ресурсов выступает городская инфраструктура, которая должна быть надлежащих размеров для данных компонентов [5, с. 232].
Третий принцип: синергия функций многофункционального проекта. Синергия является довольно современным понятием. Она представляет из себя связь нескольких элементов, в результате которой эффект от их взаимодействия может усилиться в несколько раз [3, с. 6]. Важной характерной чертой при проектировании МФК служит формирование синергетического эффекта. Для клиентов синергия функций является главной причиной посещения МФК это так же является одной из причин выбора девелоперами данного направления строительства.
С целью повышения производительности эксплуатации местности необходимо создавать общую концепцию взаимосвязи функций. При таком взаимодействии возможно сочетание следующий видов недвижимости: жилая, офисная, торговая, развлекательная, складская, гостиничная.
Совокупность разных функций в условиях сложившейся застройки можно наблюдать в постройках прошлого столетия, значимая часть которых находилась в столицах России. Многофункциональность использования прослеживалась в таких объектах как гостиница «Пассаж» в Одессе. В данном историческом памятнике совмещались различные советские учреждения, магазины и гостиница. Так же ярким примером могут служить гостиные дворы, сочетающие в себе торговлю, складские помещения и места для проживания и хранения транспорта.
На сегодняшний день во множестве крупный населённых пунктах, в особенности в центре города, можно обнаружить нехватку свободной от застройки местности при существенном росте цены участка и квадратного метра. В связи этого рассматриваются и проектируются проекты с совмещением различных функций для эффективного использования территории. Многоцелевое строительство в данной обстановке положительно отразиться на качестве жизни населения создав комфорт удобство в досягаемости.
Формирование многофункциональных комплексов обладает следующими достоинствами перед монофункциональными проектами:
– рациональное освоение городской местности в условиях сложившейся плотной застройки;
– концентрация большого количества общественных функций на одной территории содействует целесообразному формированию градостроительной политики населенных пунктов;
– снижение расходов на строительные материалы вследствие значительных объёмов проекта;
– уменьшение расходов на эксплуатацию в сравнении с объектами различных функций в комплексе за счёт наиболее эффективного использования;
– сочетание нескольких функций в одном месте способствует увеличению трафика потенциальных посетителей;
– диверсификация рисков при строительстве многофункциональных комплексов является одним из самых результативных методов привлечения инвесторов [2, с. 26].
Особенность многофункциональных комплексов в том, что они сопряжены с более тщательной проработкой проекта и предпроектного анализа для выявления максимального успеха включаемых разновидностей недвижимости. Наибольшее распространение такие объекты получили в Москве и других крупных городах создавая позитивное впечатление населения. Тем не менее, во время разработки полифункциональный проектов возникают следующие трудности, требующие серьёзного подхода при их урегулировании:
– особое внимание нужно уделить мониторингу рыночной ситуации во время проектирования и строительства объекта для принятия во внимание потенциальных перемен, которые возможно будет учесть при формировании концепции проекта;
– от наличия тех или иных функциональных составляющих зависит будущий комфорт населения, поэтому наиболее рациональным следует рассмотреть включение отсутствующих в данной местности требуемых функций;
– при создании таких масштабных объектов особое внимание нужно уделить проработке объемно-планировочной структуры здания для разведения различных потоков потребителей для их максимального комфорта. владельцы жилой недвижимости должны в наименьшей степени встречаться с сотрудниками офисного или торгового сегмента. При центральном размещении многофункционального комплекса одним из действенных вариантом является может служить разбивка парковочных мест посетителей коммерческой части и владельцев квартир (этого можно добиться разделением въездных путей);
– в целях стабильности спроса функций в дальнейшем периоде эксплуатации объекта следует заниматься стратегическим планированием позволяющим достигать поставленных целей;
– для поддержания высокого качества функционирования объекта требуется ещё на стадии проектирования предусмотреть расходы на его эксплуатацию и эффективное управление.
Характеристика местоположения размещения будущего многофункционального комплекса является одним из основным факторов при выборе сочетающих в себе функциональных назначений. данным параметр не только влияет на посещаемость объекта, но и на перспективу его усовершенствования. Специалисты по недвижимости так же отмечают, что именно местоположение образует клиентский поток за счёт высокой транспортной доступности и окружающей инфраструктуры [4, с. 52]. Помимо этого, размер участка должен быть достаточным не только для размещения планируемого комплекса недвижимости, но и позволять создать комфортную городскую среду.
Наиболее благоприятному развитию концепции будущего многофункционального объекта предшествуют три подхода:
– градостроительный подход: максимальное использование возможного пространства как горизонтально, так и вертикально включая подземное освоение (наиболее частый случай — подземная парковка). На небольшом участке при вертикальном подходе размещения функций можно создать эффективное сочетание разных сфер услуг: культурное и рекреационное обслуживание, торговля, общественное питание, транспорт;
– социальный подход: создание проекта с продуманной концепцией жизни разных групп населения для удобства посетителей (благодаря минимизации времени перемещения и возможности совмещения требуемых функций) и увеличения клиентского потока. Необходимость дополнительных функций так же определяется портретом потребителей многофункционального комплекса (для людей старшего возраста необходимы оздоровительные учреждения, для больших семей требуется широко развитая инфраструктура);
– архитектурный подход: связан с экономической состоятельностью потенциальных потребителей. Их статус влияет на формирование архитектурно-планировочных решений как жилья (площадь помещений), так и всего комплекса в целом. Помимо этого, архитектурный облик зависит от сложившейся окружающей архитектуры.
В силу того, что многофункциональный объект разрабатывается для большого количества посетителей, необходимо обеспечить их не только комфортным времяпровождением, но и безопасностью. Важна качественная работа и рациональность решений по размещению объектов на земельном участке.
Литература:
- Батыршина Э. Р. Развитие муниципально-частного партнерства (на примере Екатеринбурга) //Молодой ученый. — 2019. — №. 19. — С. 102–105.
- Добрышева Н. К. Генеральное проектирование многофункциональных объектов //Вестник науки. — 2020. — Т. 4. — №. 3. — С. 25–28.
- Егорова Н. Е., Тумина Т. А., Перлова Е. В. Методические основы оценки анализа синергических эффектов при сочетании различных сегментов недвижимости МФК //Транспортное дело России. — 2009. — №. 7. — С. 5–7.
- Кузьмичева И. Г., Ишутин А. А., Шлеенко А. В. Экспертиза местоположения объектов недвижимости //Молодежь и наука: шаг к успеху. — 2017. — С. 51–54.
- Попов Р. А. и др. Организационно-Экономические Аспекты Полицентрической Модели Крупного Города //Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. — 2015. — №. 2 (160). — С. 231–234.
