Настоящая статья посвящена актуальным вопросам приведения в исполнение решений о принудительном возмездном изъятии объектов собственности различными способами. В работе находит подтверждение мысль о том, что возмездное изъятие объектов собственности должно в обязательном прядке сопровождаться равноценным и предварительным возмещением.
Ключевые слова: принудительное возмездное изъятие объектов собственности, возмещение, выкупная стоимость, убытки.
При осуществлении принудительного возмездного изъятия того или иного имущества нельзя игнорировать вопросы равноценного, своевременного и полноценного возмещения. Например, применительно к земельным участкам, подлежащим изъятию для государственных нужд, равноценным возмещением выступает выкупная цена участка, которая, в соответствии с ч. 4 ст. 63 ЗК РФ [2] и п. 2 ст. 281 ГК РФ [1], включает рыночную стоимость участка и недвижимости, разнообразные убытки, что были причинены фактом изъятия, в том числе такие убытки, которые собственник участка понесет вследствие досрочного прекращения своих обязательств перед другими субъектами. Данный аспект нашел отражение и в п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ [4]. В тоже время, с согласия собственника изымаемый участок земли может быть заменен другим земельным участком с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В 2019 г. Конституционный Суд РФ особое внимание обратил на накопившиеся проблемы определения рыночной стоимости при осуществлении принудительного изъятия недвижимого имущества для удовлетворения государственных нужд. Практика свидетельствует о том, что сроки оценочной деятельности существенным образом опережают непосредственный факт изъятия собственности, что не вполне справедливо по отношению к лицу, в отношении имущества которого производится принудительное изъятие. В данном контексте интерес представляет именно Постановление Конституционного Суда РФ № 9-П от 11 февраля 2019 г. [3], в котором нашла отражение правовая позиция по поводу обусловленности факта принудительного изъятия собственности в судебном порядке и временных сроков, затрачиваемых на принятие решения и оформление надлежащей документации. В названном постановлении подчеркивается, что значительный временный промежуток между принятым решением об изъятии и фактом самого принудительного изъятия негативно сказывается на стоимостном факторе недвижимого имущества, поскольку не позволяет объективно учесть изменения рыночной стоимости собственности.
Е. В. Богданов отмечает, что к подобной позиции Конституционный Суд РФ пришел вследствие того, что в действующем законодательстве оставался неопределенным ответ на вопрос по поводу определения даты, на которую следует устанавливать рыночную стоимость изымаемой собственности, а также учитывать рыночную стоимость, разнообразные факторы, влияющие на ценообразование [5, с.26]. Тем не менее, на наш взгляд, законодатель правомочен выбрать тот вариант определения даты, по состоянию на которую будет произведена оценка стоимости имущества, подлежащего изъятию. Однако при этом в обязательном порядке следует учитывать, что выбранный вариант определения даты не должен дать какому-либо из участников складывающихся отношений неоправданные экономические преимущества за счет другого лица. Кроме того, при определении даты для оценки стоимости изымаемого имущества следует принимать во внимание и объективные факторы, которые также могут оказывать непосредственное влияние на рыночную стоимость изымаемой собственности.
Е. Кужилина уточняет, что между определением даты изъятия имущества и принятием соответствующего решения об этим может пройти значительный промежуток времени. В течение такого промежутка времени не могут не наступить объективные обстоятельства, влияющие на изменение рыночной стоимости имущества, подлежащего изъятию [6, с.75]. Например, в упомянутом выше Постановлении Конституционного Суда РФ № 9-П временной промежуток между фактом изъятия имущества и определением его рыночной стоимости составил примерно три года, в течение которого произошло множество различных событий, что однозначно повлияли на изменение стоимости имущества. В связи с этим, перед Конституционным Судом РФ стояла задача по определению юридических инструментов и созданию правовых механизмов, которые бы позволяли осуществлять объективно правильный и взвешенный учет факторов ценообразования, что возникают практически всегда в период между временем подготовки документации для изъятия имущества и временем, затрачиваемым на принятие непосредственного решения. В ситуации с возникающими противоречиями крайне важно добиться справедливого баланса частных и публичных интересов.
В. И. Сенчищев в данном контексте поясняет, что увеличение рыночной стоимости того или иного объекта собственности может быть обусловлено его размещением (например, если речь идет о строительстве объекте регионального или федерального значения, улучшающего транспортную инфраструктуру или повышающего доступность той или иной местности) [7, с.120]. При таких обстоятельствах размещение действительно может повлечь для собственника объекта недвижимости наступление необоснованных, но экономически выгодных последствий. К тому же, такие ситуации чреваты тем, что происходит неразумное расходование бюджетных средств, направленных на развитие той или иной местности.
Также, по нашему мнению, следует принимать во внимание и тот факт, что увеличение рыночной стоимости объекта, подлежащего изъятию, обусловлено объективными событиями, вследствие которых отношение спроса к предложению изменилось. На практике провести новую рыночную оценку изымаемой собственности в отрыве от учета влияния размещения объекта почти невозможно, поэтому целесообразно позволить собственнику изымаемого имущества в судебном порядке доказать фактическое увеличение рыночной стоимости изымаемого объекта. При этом во внимание могут приниматься данные о динамике цен на иное, аналогичное по параметрам и характеристикам имущество, что позволит заинтересованному собственнику рассчитывать на получение равноценного возмещения.
Анализ Постановления № 9-П от 11 февраля 2019 г. свидетельствует о том, что Конституционным Судом РФ были максимально подробно и основательно исследованы методологические аспекты оценки, позволившие утверждать, что определение выкупной стоимости объекта принудительного изъятия является несправедливым, если при этом не учитываются показатели индексации. В противном случае, велика вероятность того, что подобные принудительные изъятия уже в ближайшем времени будут все чаще сопровождаться нарушениями прав и интересов собственников, не имеющих при этом эффективных механизмов для защиты на законодательном уровне. К тому же, собственника нельзя лишать его законного права на получение справедливого, равноценного возмещения при лишении титульных прав. Учитывая все перечисленные факторы, Конституционный Суд РФ в названном постановлении № 9-П от 11.02.2019 предложил законодателю рассмотреть возможность внесения в существующие нормативные правовые акты необходимых изменений и дополнений по вопросу добросовестного и справедливого принудительного изъятия имущества, прежде всего, касающихся определения даты оценки и учета временных промежутков фактического изъятия собственности.
Однако пока остается открытым вопрос о том, что же делать с определением справедливой рыночной стоимости до момента подготовки изменений и их внесения в законодательство. Правовая позиция в этой части выражена Конституционным Судом РФ следующим образом: «до внесения в действующее правовое регулирование надлежащих изменений судам при определении стоимости изымаемого недвижимого имущества необходимо руководствоваться его рыночной стоимостью, определенной на день, предшествующий решению об утверждении документации по планировке территорий, индексируемой с учетом динамики рыночной стоимости аналогичных объектов на основании заключения эксперта или же данных — при наличии таковых — о показателях рыночной стоимости в соответствующем сегменте рынка недвижимости, которые подготовлены организациями, осуществляющими на профессиональной основе анализ рынка недвижимости, и не вызывают сомнений с точки зрения правомерности и достоверности использованных методик анализа» [3].
Следовательно, рамки правового поля в упомянутом Постановлении Конституционного Суда РФ № 9-П были раздвинуты, благодаря чему у титульных владельцев тех или иных объектов, подлежащих принудительному изъятию в законном порядке, были представлены дополнительные, весьма эффективные способы защиты своих прав и законных интересов, а также получения справедливого, равноценного возмещения, с учетом фактора индексации. Фактические данные о рыночной стоимости, динамике ее показателей можно получить из самых разнообразных источников, например, из экспертного заключения, либо на основе данных, подготовленных профессиональными организациями, что занимаются анализом рынка недвижимости или его отдельного сегмента. В судебном порядке надлежит подвергнуть оценке использованные методики, на которые, как на достоверные и правомерные, ссылается титульный владелец при обращении по поводу возмещения.
Е. В. Богданов вполне справедливо отмечает, что при защите прав лиц, чье имущество подверглось принудительному изъятию, целесообразно использовать системный подход по ряду причин. Во-первых, нельзя оправдывать рациональность деятельности органов власти публичными интересами, которыми оправдывается произвол и допускаются безосновательные нарушения прав и интересов отдельно взятых лиц. Во-вторых, если речь идет об изъятии отдельных сооружений или зданий для государственных нужд, в том числе и объектов незавершенного строительства, то изъятию подлежат и земельные участки, на которых такие строительные объекты расположены. В подобном случае неизменным является принцип юридической и естественной связи земли и недвижимости, что на ней расположилась [5, с.31].
Небезынтересным представляется и вопрос о возможности получения справедливой выкупной суммы теми собственникам или иным титульным владельцам недвижимости, в отношении которых имеются вступившие в законную силу судебные решения. Здесь следует пояснить, что закон, признанный неконституционным Конституционным Судом РФ, но еще применяемый на практике другими судебными инстанциями, является основанием для пересмотра судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам [6, с.73]. Тем не менее, правом на отмену судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам обладают, во-первых, лица, не являвшиеся участниками конституционного производства, во-вторых, чьи дела были разрешены на основании актов, признанных неконституционными.
Таким образом, право на получение справедливого равноценного возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества (с учетом индексации) сохраняется только за теми титульными владельцами, по делам которых не исполнено (не полностью исполнено) судебное решение об изъятии, а также тех, чье дело находится на рассмотрении в органах судебной юрисдикции. И, конечно же, таким правом обладают лица, пока еще не подписавшие соглашения об условиях изъятия у них имущества для публичных нужд.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // Собр. законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // Собр. законодательства РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
- Постановление Конституционного Суда РФ от 11.02.2019 № 9-П // СПС «КонсультантПлюс».
- Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. — 2005 г. — № 5.
- Богданов Е. В. Проблемы принудительного изъятия государством объектов частной собственности посредством реквизиции, конфискации и национализации по гражданскому законодательству России // Lex russica. — 2020. — № 2. — С. 25–32.
- Кужилина Е. Изъятие земельных участков и расположенного на них недвижимого имущества под строительство автомобильной дороги // Жилищное право. — 2019. — № 1. — С. 71–80.
- Сенчищев В. И. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Вестник гражданского права. — 2019. — № 6. — С. 108–136.
