Возмещение за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд



Все так же остаются актуальными вопросы, связанные с процедурой изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Представляется необходимым осветить проблемные аспекты данного вопроса, обратив внимание на защиту интересов граждан и их прав на имущество. В частности, необходимо рассмотреть процесс осуществления размера возмещения за изымаемое имущество для государственных или муниципальных нужд.

Для разрешения сложившейся неоднозначной ситуации, связанной с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в 2014 году был принят закон, вносящий соответствующие поправки в законодательство. Данный нормативно правовой акт послужил началом реформы земельных отношений в сфере изъятия земель для нужд государства и муниципалитета. Однако вопрос о действенной защите прав собственников, а также иных правообладателей на земельные участки при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд до конца так и не разрешен.

Несмотря на то, что положение Конституции гарантирует предварительное и равноценное возмещение при изъятии имущества для государственных нужд [1], в настоящее время в российском законодательстве так и не нашло должной оценки определение равноценного возмещения при изъятии земельных участков.

Пленум Высшего арбитражного суда РФ в одном из своих постановлений отметил, что под «равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ и п. 4 ст. 63 Земельного кодекса РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду» [2].

Данное определение равноценного возмещения в последующем был перенесен в Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с положениями действующего законодательства в размер возмещения за земельный участок, подлежащий изъятию для государственных или муниципальных нужд, включаются следующие показатели: рыночная стоимость земельного участка, подлежащего изъятию, рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, если они подлежат изъятию, убытки, причиненные изъятием, в том числе упущенной выгоды, а также убытки, возникающих в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд [3].

Так же в силу положения п. 3 ст. 58.8 ЗК РФ в случае изъятия земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, но переданы на иных вещных правах третьим лица, в размер возмещения подлежит включению рыночная стоимости таких прав, в частности прав пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, аренды. Земельный кодекс РФ в п. 3 ст. 58.8 устанавливает определенные особенности определения рыночной стоимости таких вещных прав. Так, например, рыночная стоимость права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, определяется как рыночная стоимость права аренды такого земельного участка на установленный законом предельный срок, а в случае отсутствия такого предельного срока — на сорок девять лет [3].

Стоит отметить, что в зарубежных странах существует иной подход к определению размера возмещения за изымаемый земельный участок для государственных или муниципальных нужд. Например, в Индии кроме рыночной стоимости изымаемого земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества в размер возмещения входит также дополнительная компенсация, а еще оплачиваются транспортные расходы, связанные с переселением.

Расходы, связанные с переселением на другое место, также входят в стоимость возмещения и в США. Но кроме данных расходов, в США помимо прочего возмещаются также расходы по оплате услуг оценщика, юридические услуги.

Ещё одну особенность зарубежных стран, касающееся определения размера возмещения, можно отметить в правовых актах Канады. Так в размер возмещения за изымаемый земельный включаются разумные расходы, затраты, убытки, возникшие у владельца земельного участка в связи с изъятием, а также убытки, связанные с «привязанностью» (нарушение общественных связей, связанных с переселением).

Из приведенного опыта по возмещению за изымаемый земельный участок зарубежных стран можно сделать вывод, что в некоторых из них предусмотрена компенсация также за утерю общественных связей физическими лицами, которая по своей сути возмещение морального вреда.

Следует отметить, что некоторые ученные на основе сравнительного анализа российского законодательства, касающегося изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, и законодательства зарубежных стран приходят к выводу, о необходимости включения в структуру возмещения за изымаемый земельный участок также иных составляющих, в частности в некотором роде и морального вред, которое причиняется собственникам — физическим лицам.

Так, например, Афанасьева С. Д. в рамках сравнения изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в России и США отмечает, что «увеличение размера компенсации необходимо для возмещения так называемого «морального ущерба» частному собственнику в связи с отчуждением его земли и является своего рода показателем уважения государством интересов своих граждан [4]».

Необходимо также отметить, что некоторыми учеными, например, в одной из работ Губанищевой М. А., Хлопцова Д. М., выдвигается предложение о замене рыночной стоимости определения размере возмещения при изъятии на кадастровую стоимость. Сторонники данного подхода определения размера возмещения обосновывают свою позицию, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость как правило в несколько раз превышает рыночную стоимость, а также исходят из того, что налоговое бремя, в частности уплата земельного налога, собственники несут исходя из расчета налоговой базы от кадастровой стоимости [4]. Также сторонники данной позиции отмечают, что кадастровая стоимость наиболее полно учитывает индивидуальные характеристики земельного участка.

Однако стоит отметить, что определение кадастровой стоимости происходит посредством применения методов массовой оценки, что за частую ведет к недостоверным результатам. В свою очередь рыночная стоимость определяется для каждого объекта оценки отдельно, посредством анализа конкретного сегмента рынка, что позволяет говорить о том, что рыночная стоимость наиболее достоверно отражает действительную стоимость утрачиваемых прав.

Также необходимо отметить, что, анализируя судебную практику, затрагивающую вопрос определения размера возмещения за изымаемый земельный участок для государственных или муниципальных нужд, интересным представляется также изучение вопроса о неполученных доходах, входящих в состав упущенной выгоды.

В виду того, что в определенных ситуациях изымаемый земельный участок и недвижимое имущество, расположенное на нем, могут являться звеном в осуществлении собственником (владельцем) предпринимательской деятельности, возмещение исключительно рыночной стоимости недвижимого имущества в полной мере не компенсирует утери.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ упущенная выгода определяется как неполученные доходы, которые лицо могло бы получить при обычных условиях гражданского оборота.

Также постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 содержит положение, в соответствии с которым упущенной выгодой считается доход, который не был получен, на который увеличилось бы имущество гражданина, право которого нарушается [6].

Кроме этого, в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ закреплено, что собственник участка, который подлежит изъятию, вправе получить возмещение, которое необходимо для восстановления его имущественного положения. То есть упущенная выгода в такой ситуации — все доходы, которые получил бы гражданин в случае исполнения обязательств.

Гражданин, претендующий на получение упущенной выгоды, должен представить доказательства, который подтвердили бы реальную возможность получения доходов (подтвердить документально). К подобным доказательствам могут относиться: совершение определенных действий, приготовление к их совершению.

Необходимо отметить, что убытки, которое лицо понесет в будущем, в случае их не подверженности, не могут быть взысканы в соответствия с положениями об упущенной выгоды. Это можно отметить в одном из решений, в котором истец заявлял требование о возмещении упущенной выгоды за возможность будущего эффективного использования им земельного участка под плодоносящий сад в последующие 49 лет. В удовлетворении данного требования отказано в связи с отсутствием доказательств наличия состава, необходимого для взыскания убытков.

В другом судебном решении рассматривалась ситуация, в соответствии с которой истец рассчитал размер упущенной выгоды путем определения размера дохода от возведения кукурузы в течение трех лет. В связи с тем, что подобный расчет был подтвержден только отчетом об определении рыночной стоимости упущенной выгоды, суд первой инстанции не согласился с ним и указал, что должно быть представлено документальное доказательство, являющееся обоснованным с учетом норм законодательства. Однако в ходе нового рассмотрения спора суд взыскал с ответчика около 16 миллионов рублей. Судом было установлено, что принадлежащие истцу земли были изъяты из его владения для строительства автомобильной магистрали. Но при этом истцу не было предоставлено равноценного участка и не произведена выплата компенсации. Было решено, что расчет упущенной выгоды был подтвержден соответствующей документацией, следовательно сумма, указанная в отчете, является вполне достоверной.

Таким образом, определение размера возмещения за изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд рассматривается не только теорией права, но и активно модернизируется с помощью анализа судебной практики. С учетом существующих социальных, экономических, политических реалий нашему гражданскому обществу необходима иная, альтернативная, прогрессивная и более гибкая «компенсационная» форма, отвечающая его «частным» интересам и запросам.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 06.03.2020).
2. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 06.03.2020).
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 06.03.2020).
4. Афанасьева С. Д. Конституционно-правовой институт изъятия земельных участков для публичных нужд: сравнительный анализ опыта Российской Федерации и США: Дис.... канд. юрид. наук. М., 2016. С. 184–185.
5. Губанищева М. А., Хлопцов Д. М. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: возможные пути улучшения// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 8. С.55–57.
6. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 06.03.2020).
7. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.07.2015 по делу N А32–10250/2014 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 06.03.2020).
8. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.12.2014 по делу № А32–1672/2014). [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 06.03.2020).
9. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.06.2014 по делу № А32–18048/2013 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 06.03.2020).
10. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2014 No 82-КГ13–5 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 06.03.2020).
11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12). [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 06.03.2020).
12. Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.04.2013 по делу № А61–2588/2011 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 06.03.2020).
13. Постановление от 24.12.2017 по делу No А56–28625/2012 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 06.03.2020).