О возможности аренды части вещи в российском праве

Ключевые слова: договор аренды, часть вещи, государственная регистрация.

Договор аренды является одним из самых широко распространенных в Российской Федерации. Гражданское законодательство в области арендных правоотношений является причиной ряда дискуссий, одной из которых является возможность аренды части вещи. Данной проблеме и посвящена данная работа. Судебная практика по данному вопросу не является неизменной, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (далее — ВАС РФ) в своей практике предлагал два возможных решения данного вопроса: изначально суд был против такого договора, но через некоторое время изменил позицию на диаметрально противоположную. Предполагается рассмотреть действующее законодательство, регулирующее возможность аренды части вещи, а также теоретическое и практическое обоснование существующего в данный момент подхода к рассматриваемому вопросу.

В первую очередь следует обратиться к Гражданскому Кодексу Российской Федерации (далее — ГК РФ). Так, в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)» [1]. Указанная формулировка не содержит никаких ограничений на то, что по договору нельзя передавать часть вещи, что позволяет сделать вывод о допустимости подобного договора. Однако в начале 2000-х годов ВАС РФ считал иначе. В 2002 году, ВАС разъяснил, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды [5]. В доктрине данный подход обосновывался тем, что рассматриваемый договор не удовлетворял квалифицирующим элементам аренды, одним из которых является в первую очередь то, что арендатору предоставляется возможность пользоваться вещью, безотносительно с владением или без такового [8]. То есть, договор аренды части вещи изначально был непоименованным договором. Однако, данная позиция была пересмотрена сначала в п.7 Постановлении Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64: «По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование» [3]. Так был сделан первый шаг к признанию договора аренды части вещи. Впоследствии, в п. 9 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 было указано следующее: «ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть» [4]. То есть, аренда части вещи стала признаваться договором аренды, а не непоименованным договором. Таким образом, на данный момент аренда части вещи по российскому праву возможна и признается договором аренды.

Рассмотренное регулирование аренды части вещи в актах ВАС РФ имеет в своей основе доктринальные наработки. Так, в первую очередь для установления соответствия или несоответствия договора предполагаемому типу необходимо обратиться к его сути. Экономической сутью аренды является предоставление возможности пользоваться чужой вещью. Что же касается возможности использовать не всю вещь целиком, а лишь ее часть, что это так же может быть признано арендой, если данная часть вещи несет пользу отдельно от остальных составляющих [9, с. 23]. Следует оговориться, что «аренда часть вещи» — лишь речевая фигура. Договор аренды имеет достаточно дискуссионную правовую природу: нет единства мнений о том, обязательственное это право или вещное. Вследствие этого в отечественном праве можно выделить два типа аренды: вещно-правовая (подлежащая государственной регистрации и обладающая правом следования) и обязательственно-правовая (которую не требуется регистрировать и лишенная права следования). Следует признать, что вне зависимости от вида, регулирование аренды практически едино и соответствует всем признакам обязательств. То есть, аренда в первую очередь является обязательственным отношением (хоть и с вещным эффектом в некоторых случаях), а, следовательно, объектом таких прав признается не вещь, а действия (бездействие), которые в пользу кредитора совершает должник. То есть, рассмотрение вопроса о том, может ли быть часть вещи объектом права в данном случае совершенно неуместно, так как в обязательствах категория вещи не имеет значения [9, с. 24]. Таким образом, с точки зрения теории, нет никаких видимых причин, ни с точки зрения экономической сущности аренды, ни с позиции ее правовой природы, которые бы препятствовали возможности аренды части вещи.

Что касается судебной практики, то договор о возмездном пользовании частью чужой вещи квалифицируется судами как договор аренды. Наиболее распространенной проблемой, касающихся аренды части вещи, является вопрос о достаточности простого соглашения сторон, определяющего ту часть вещи, которая будет передана в пользование по договору. В случае недостаточности такого соглашения потребовалось бы составление кадастровым инженером специального описания той части недвижимой вещи, пользование которой составляет предмет договора аренды. Из судебной практики явствует, что до 2017 года простого соглашения сторон было достаточно для договора аренды части вещи. Необходимо было лишь согласовать договор аренды так, чтобы было возможно определить часть вещи, находящуюся в пользовании. В качестве доказательств согласования сторонами части вещи суды принимали текстовое описание этой части в договоре, графическое обозначение в различных документах (кадастровом плане, чертеже и т. д.), отсутствие возражений сторон по поводу идентификации этой части при заключении и исполнении договора. Так, например, Арбитражный суд Пермского края признал заключенным договор субаренды части земельного участка между двумя обществами, в приложении к которому было обозначено местоположение арендованной части участка под хранение автомобилей [7]. Однако с внесением изменений в Федеральный Закон о Государственной Регистрации Недвижимости (далее — закон о госрегистрации) практика изменилась. Теперь, если предмет договора аренды — не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды [2]. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части. Однако сейчас наметился отход от подобного регулирования и возврат к старому. Так, Верховный Суд Российской Федерации (далее — ВС РФ) в одном из своих решений прямым текстом определил: «учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости» [6]. Представляется, что этот прецедент является один из первых шагов к пересмотру норм Закона о госрегистрации. То есть, есть вероятность, что аренда части вещи в ближайшее время будет возможна в относительно простом порядке без дополнительного привлечения кадастрового инженера, что соответствовало бы интересам гражданского оборота.

Таким образом, действующее российское законодательство напрямую устанавливает возможность аренды части вещи, в том числе недвижимости. Окончательно данный тезис был закреплен в п. 9 Постановления Пленума ВАС № 73. Экономическая суть аренды не запрещает передавать в пользование часть вещи, исходя из критерия полезности такой части отдельно. Обязательственная природа гражданско-правового договора аренды также не создает причин, сделавших бы аренду части вещи невозможной. Более того, современная судебная практика признает договор о возмездном пользовании частью чужой вещи в качестве договора аренды. Проблема привлечения кадастрового инженера для описание сдаваемой в аренду части вещи остро стоит в настоящее время. Она была решена не в пользу упрощения оборота законом о госрегистрации, обязав стороны для регистрации договора образовывать новый объект кадастрового учета. Однако последние решения ВС РФ дают надежду на то, что привлечение кадастрового инженера — право, но не обязанность сторон договора аренды. Таким образом, на данный момент в РФ возможен договор аренды части вещи, однако его госрегистрация затруднена нормой об образовании нового объекта кадастрового учета.

Литература:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410

2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // «Российская газета», N 156, 17.07.2015

3. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // «Вестник ВАС РФ», N 9, сентябрь, 2009

5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // «Вестник ВАС РФ», N 3, 2002

6. Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2018 N 307-КГ17–18061 по делу N А26–505/2017 // СПС КонсультантПлюс

7. Решение Арбитражного суда Пермского края от 22 июля 2014 года по делу № А50–9709/2014 // СПС КонсультантПлюс

8. Р. С. Бевзенко Аренда части вещи // Журнал РШЧП. Июль-август 2018. № 1

9. Жевняк О. В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика //Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2017. — №. 4