В статье рассматриваются проблемы, связанные с оспариванием государственной оценки земельных участков. Отмечается, что в процессе реформирования системы кадастровой оценки возникают сложности и коллизионные прецеденты, определяющие необходимость и возможность оспаривания результатов в судебном порядке. В данном контексте рассмотрение выбранной темы представляется особенно важным как для физических лиц, так и для предпринимательских структур.
Ключевые слова: государственная оценка, кадастровая стоимость, земельные ресурсы, судебный процесс, оспаривание, разбирательство.
The article discusses the problems associated with challenging the state assessment of land plots. It is noted that in the process of reforming the cadastral valuation system, difficulties and conflict precedents arise that determine the need and the possibility of challenging the results in court. In this context, consideration of the selected topic seems especially important for both individuals and business entities.
Keywords: state valuation, cadastral value; land resources, litigation, contestation, litigation.
Земля — это основа жизнедеятельности людей, сфера производства продовольственных продуктов, а также источник получения нематериальных благ и природных ресурсов. Предпринимательская деятельность имеет неразрывную связь с землей, использующейся в качестве пространственной основы и средства производства. Судебная практика последних лет показывает, что наибольшее количество обращений субъектов малого и среднего бизнеса идет по земельно-имущественным вопросам. Более 60 % предпринимателей жалуются на нарушение административных регламентов при оформлении договоров аренды, перехода права собственности на имущество и земельные участки, допускаемые при этом волокиту, невнимание, нарушение сроков. Современные условия правового регулирования земельных отношений являются важными элементами условий развития отечественного бизнеса.
В настоящее время вопрос по установлению кадастровой стоимости земельных участков равной их стоимости рыночной обладает актуальным значением не только для арендаторов, но и для собственников земли — субъектов предпринимательской деятельности. За счет роста кадастровой стоимости земельных участков очевидным образом увеличиваются поступления в бюджеты за счет имущественных налогов. Очень многие собственники и арендаторы земельных участков проявляют несогласие с результатами кадастровой оценки, считают установленную стоимость сильно завышенной. При проведении процедуры оценки, пользуются методами массовой оценки, не учитывающими индивидуальных особенностей конкретного объекта. Несовпадение кадастровой и рыночной стоимости определенного земельного участка вызывает спор между правообладателями земельных участков и органами публичной власти, которые осуществляют управление по земельным ресурсам.
Суханов Е. А. пишет, что возрождение в российском законодательстве определения «недвижимость» является следствием признания на законодательном (легальном) уровне возможности установления частной собственности на участки земли. Это обусловлено тем, что именно участки земли — главный (а иногда и единственный) вид недвижимых вещей и объект большей части вещных прав. Из их числа только право собственности может иметь в качестве своего объекта движимые вещи, а залоговое право может включать в себя еще и имущественные права [1, C. 116]. Земля — одна из наиболее важных объектов недвижимого имущества. Это обусловлено тем, что остальные объекты недвижимого имущества приобретают свой статус недвижимости только при наличии неразрывной связи с землей. В связи с тем, что земля является ограниченным природным ресурсом, некоторые ограничения по ее участию в гражданском обороте отражены в ее особом правовом статусе.
Следует отметить, что сама по себе земля не является объектом гражданско-правовых отношений. Не является земля и недвижимостью. Однако этого нельзя сказать о земельных участках. Давыдова Е. И. пишет, что понятие «земельный участок» — это базовое понятие городского землеустройства и земельного права, занимающее ключевое место в системе недвижимых объектов, выступающее в качестве важнейшего объекта земельных и гражданских правовых отношений [2, C. 371].
Земельные участки, несмотря на некоторую ограниченность, являются важным видом объектов недвижимого имущества. Земельные участки активно участвуют в сфере имущественного оборота. Гусев Р. В. подчеркивает, что имущественная природа гражданских правоотношений с землей как объектом недвижимости, подтверждается, в т. ч., принципом платности за пользование землей [3, C. 42]. Предметом гражданско-правовых сделок выступает участок земли. В соответствии с законом, под земельным участком понимается часть земли, которая обособлена от соседних земель и которая является индивидуально-определенной вещью.
Термин «земельный участок» появился в отечественном законодательстве после 2000 года. С вступлением в силу Закона № 28–ФЗ от 02.01.2000 года «О государственном земельном кадастре» [4], который сегодня уже утратил силу, дефиниция земельного участка была сформулирована. Как было указано в ст. 1 приведенного выше нормативно-правового акта, земельным участком стала признаваться часть земной поверхности (включая поверхностный слой почвы) с границами, описанными и удостоверенными в порядке, установленном действующим законодательством, а также все то, что находится под и над земной поверхностью, если что–либо иное не предусматривается федеральным законодательством.
Участок земли рассматривается в качестве недвижимой вещи, представляющей собой часть поверхности земли, дающими возможность определить ее как индивидуально–определенную вещь, обладающей характеристиками и свойствами, согласно п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ [5] По мнению С. Ю. Стародумовой, к числу таких характеристик относятся физические (фактические), антропогенные и природные свойства [6, С. 44].
В связи с тем, что кадастровая стоимость земельных участок является значимым элементом правового регулирования и фактором, определяющим устойчивость государственного бюджета и бюджетов регионов, следует определить четкий регламент в проведении оценки. На данный момент не существует алгоритма, учитывающего специфику положения земельного участка (местоположение объекта относительно центра поселений, относительно водоемов и пр.). Также отсутствует условия оценки качества земельного ресурса с точки зрения плодородия, что особенно важно для физических лиц и предпринимателей, планирующих использовать ресурс для аграрных целей. Данные показатели следует прописать в регламенте, определяющем порядок проведения оценки.
Ясное и удобное определение земельного участка дает С. А. Чаркин. По его мнению, земельный участок представляет собой часть земной поверхности, имеющую границы, площадь, целевое назначение, кадастровый номер. Виды разрешенного использования и параметры земельного участка (в т. ч. всего того, что находится в недрах и над поверхностью) определяются в соответствии с правилами застройки, землепользования и положениями иных нормативно-правовых актов [7].
Началом регулирования кадастровой оценки в Российской Федерации послужило письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 14 июня 1996 г. № 1–16/1240 «О методических рекомендациях по кадастровой оценке земли» [8]. Этим письмом были утверждены «Временные методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных участков» (далее — Временные рекомендации). Как указано в части первой Временных рекомендаций, они предназначаются для применения в практике органов публичной власти. Это единая методическая база, на основе которой органы власти устанавливают уровень рыночной цены на землю разного целевого назначения.
Следует отметить, что носили они только рекомендательный характер. Однако, именно в этом документе первый раз предложили методику по проведению кадастровой оценки участков земли, а также по расчету их кадастровой стоимости. В рассматриваемом документе закреплено законодательное определение кадастровой стоимости участка земли. В соответствии с этим определением, кадастровая стоимость — это наиболее вероятная цена продажи (рыночная стоимость) участка земли, свободного от улучшений, либо вклад земли в рыночную стоимость земельного участка со всеми улучшениями.
На законодательном уровне были приняты различные специальные нормативно–правовые акты, в которых в отношении различных категорий земельных участков регулировалась методика проведения их государственной кадастровой оценки.
С целью детализировать проведение государственной кадастровой оценки был разработан «Административный регламент Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» [9]. В указанном акте регламентировалась последовательность и сроки осуществления административных процедур, которые связаны с осуществлением государственной кадастровой оценки. [10]
В результате внесения изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности» законодательно закрепился такой способ защиты права, как «оспаривание результатов определения кадастровой стоимости». На тот момент времени в статье 24.19 указанного Закона было установлено следующее. Если результаты установленной кадастровой стоимости затрагивают (нарушают) права гражданина или организации, то у них возникает право на оспаривание таких результатов. Оспорить результаты кадастровой стоимости могут также органы власти, если недвижимые объекты находятся в собственности государства. С этой целью гражданин, юридическое лицо, уполномоченные органы муниципальной или государственной власти обращаются в арбитражную судебную инстанцию или Комиссию, занимающуюся рассмотрением споров о результатах определения кадастровой стоимости. Решения, принимаемые данной Комиссией, также могут быть оспорены в порядке судебного производства [11].
По общему представлению стадия по оспариванию кадастровой стоимости подразделяется на 2 этапа — досудебное и судебное оспаривание кадастровой стоимости. Причем, как указано в третьем абзаце 24.18 статьи Закона № 135–ФЗ, если гражданин желает оспорить результаты кадастровой стоимости в суде, то ему не обязательно обращаться до этого в комиссию. При этом в 37 абзаце 24.18 статьи данного ФЗ говорится, что для публичных органов власти и организаций оспаривание результатов кадастровой стоимости в рамках судебного производства является возможным лишь в двух случаях:
– если комиссия вынесла отказ в рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости;
– если комиссия не рассмотрела заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение 30 календарных дней со дня его принятия.
Таким образом, органы публичной власти и юридические лица сперва должны обратиться в комиссию, и только затем в суд. Физические лица, в свою очередь, желая оспорить результаты кадастровой оценки, сразу обращаются в суд.
Суды должны исходить из того, что при оспаривании величины стоимости недвижимости (объекта оценки) при рассмотрении споров по поводу сделки, в качестве одного из доказательств по делу выступает отчет, подготовленный независимым оценщиком. Чтобы провести проверку достоверности, справедливости и обоснованности расчета кадастровой стоимости, судебной инстанцией может быть назначена экспертиза либо независимая оценка. Оценщик, которым была проведена оценка, привлекается к делу в качестве незаинтересованного третьего лица, не заявляющего собственных требований.
В связи с тем, что оспаривание кадастровой стоимости недвижимого имущества в судах проходит практически повсеместно, образуется новая судебная практика, требующая детального изучения и анализа [12, C. 61].
Таким образом, в ходе исследования судебной практики были проанализированы проблемы, возникающие при рассмотрении дел об оспаривании публичными органами решений Комиссии о приведении кадастровой стоимости частных объектов в соответствие с рыночной. Вопреки требованиям законодательства в большинстве дел суды не анализируют вопрос существенности снижения кадастровой стоимости решением Комиссии, как необходимой предпосылки для права на оспаривание данного решения со стороны публичных органов.
Это приводит к тому, что право публичных органов на оспаривание решения Комиссии, вынесенного в отношении частного объекта недвижимости, фактически становится неограниченным, а права налогоплательщиков существенным образом нарушаются. Кроме того, по результатам мониторинга были выявлены случаи необоснованного расширительного толкования положений ч. 28 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, в которых право на оспаривание решения Комиссии предоставлялось также уполномоченным органам субъектов РФ и муниципальных образований в случае снижения кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Были выявлены и иные проблемы, а также проведен их анализ.
Существенные проблемы оспаривания связаны с недостоверностью сведений, либо некачественным проведением оценки, что определяет необходимость установить ответственность лиц и организаций, определяющих кадастровую стоимость.
Основаниями для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости являются:
– недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
– установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
– признание недействительным решения комиссии.
При оспаривании в судебном процессе должны быть оценены аргументы оценщика, что определяет необходимость разработки четких критериев качества оценки.
Изучение зарубежного опыта дает основания говорить о том, что необходимо проводить различия между индивидуальной и массовой оценкой. Несмотря на схожесть их принципов, методы оценки должны быть определены четко выделенной спецификой, что обусловлено проведением индивидуальной оценки в целях инвестирования, реализации бизнес-проектов, ипотеки, обычной сделки гражданско-правового оборота.
Необходимо сформировать систему возмещения судебных расходов за счет ответчика при положительном решении об оспаривании государственной кадастровой стоимости земельного участка.
Для справедливого разрешения вопроса о распределении судебных расходов в делах административного судопроизводства по установлению кадастровой стоимости, в том числе и земельного участка, следует ввести в КАС РФ норму 2481 в следующей редакции: взыскание судебных расходов с административного ответчика осуществляется при удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере рыночной, если кадастровая стоимость, установленная в порядке массовой оценки, превышает рыночную стоимость такого недвижимого объекта.
По состоянию на 2019 год 74 субъекта РФ перешли на исчисление налога по кадастровой стоимости. Субъекты, которые не приняли решение о переходе на новый порядок расчёта, с 2020 года перейдут на него автоматически. Современная система оценки земельных ресурсов напрямую влияет на деятельность предпринимателей, что определяет необходимость формирования гибкого механизма использования земельных ресурсов. Так сумма государственной оценки земли должна осуществляться с учетом ее экономического предназначения. Определенные земельные ресурсы могут быть вовлечены в хозяйственный оборот бизнес–структурами, имеющими наиболее приоритетную экономическую направленность: промышленное и аграрное производство, социальная направленность и пр. Должны быть внедрены коэффициенты определяющие снижение кадастровой стоимости для приоритетных направлений использования земельных ресурсов.
Литература:
- Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. — 2014. — № 4. — С. 112–119.
- Давыдова Е. И. Земельный участок. К вопросу о разграничении понятий земля и земельный участок // Молодой ученый. — 2017. — № 12. — С. 371–374.
- Гусев Р. В. Общие положения Земельного кодекса. (Попытка научно–практического анализа) // Закон. — 2017. — № 3. — С. 41–47.
- Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 N 28–ФЗ (утратил силу)
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136–ФЗ (ред. от 02.08.2019)
- Стародумова С. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. — 2015. — № 5. — С. 42–45.
- Чаркин С. А. Земельные правоотношения как межотраслевая правовая категория [Электронный ресурс]: монография / С. А. Чаркин. — Электрон. текстовые данные. — М.: Юрайт, 2017. — 237 с. — ЭБС «IPRbooks». — 979–5–6446–066–4. — Режим доступа: http:// www.iprbookshop.ru/81317.html.
- Письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 14.06.1996 г. № 1–16/1240 «О методических рекомендациях по кадастровой оценке земли» (утратило силу).
- Приказ Минэкономразвития РФ от 28.06.2007 г. № 215 «Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель».
- Распоряжение Министерства имущества РФ № 568–р от 06.03.2002 г. «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
- Федеральный закон от 22.07.2010 г. № 167–ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты РФ».
- Барамзин К. Н. К вопросу оспаривания кадастровой стоимости // Оценка инвестиций. — 2016. — № 1 (1). — С. 60–67.
