Порядок и проблематика изменения статуса жилого помещения



В статье приведен анализ положений гражданского законодательства, посвященных переводу жилого помещения в нежилое. Рассмотрены факторы препятствующие переводу жилого помещения в нежилое. Рассмотрена судебная практика по данным факторам.

Ключевые слова: помещение, нежилое помещение, перевод жилого помещения в нежилое.

В первую очередь, для полного анализа данной тематики представляется целесообразным рассмотреть понятийный аппарат и определить основные отличия жилых и нежилых помещений.

На законодательном уровне понятие жилого помещения закреплено в Жилищном кодексе РФ [1] (далее — ЖК РФ). В соответствии с ч.2 ст.15 ЖК РФ, под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Проанализировав положения вышеуказанной ч.2 ст.15 ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что жилое помещение — это помещение, обладающее рядом признаков: изолированность, отнесение к объектам недвижимого имущества, пригодность для постоянного проживания граждан. Указанные признаки жилого помещения требуют определенного осмысления, в том числе, на предмет их необходимости и достаточности для раскрытия рассматриваемого понятия.

Вместе с тем, в юридической литературе вопрос о правовом статусе жилых помещений решается неоднозначно. Во многом это связано с различными подходами к пониманию такого наиболее общего понятия как «помещение». В доктрине свое место нашли две противоположенные концепции: «концепция пространства» («концепция фикции») и «концепция материального объекта» [2, с.280].

Так, в рамках первого подхода, И. А. Дроздов определяет помещение, как «пространство, ограниченное замкнутым трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход» [3, с.35].

Применительно к жилым помещениям, интересной представляется позиция А. В. Епифанцева, согласно которой «индивидуальный жилой дом является недвижимостью в силу соответствия признакам, указанным в ст.130 ГК РФ, а иные разновидности жилого помещения, такие, как квартира, комната и т. п., — в силу закона..., помещение как объект права представляет собой юридическую фикцию» [4, с.14].

К подобному выводу приходит и В. А. Белов: «жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и комнаты (жилые помещения) в жилых домах, т. е. по сути — составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов» [5, с.308], «законодательное объявление их недвижимостями — самостоятельными объектами гражданских правоотношений — в действительности представляет собой юридическую фикцию» [5, с.309].

Противоположенной точки зрения придерживаются представители концепции материального объекта (Миролюбова О. Г., Алексеева О. Г. и др.). По их мнению помещение представляет собой недвижимую вещь не в силу указания закона, а исходя из ее материальной природы, подчеркивая тот факт, что помещение, являясь неотъемлемой составной частью здания, физически неотделимо от него, и как следствие не может обладать иной природой, чем само здание, которое, несомненно, является недвижимой вещью [6, 7].

На наш взгляд, второй подход представляется наиболее удачным, поскольку определять категорию «помещение» через термин «пространство» представляется весьма спорным. В данном случае стоит согласиться с О. Г. Миролюбовой в том, что «помещение — это не только пространство, ограниченное стенами и перекрытиями; напротив, сами стены, пол и потолок (имеющие материальную природу) принадлежат помещению, так же как и зданию, поскольку без них не было бы помещения» [8, с.32]. Очевидным является и факт «неперемещаемости» помещений без ущерба их назначению, что еще раз свидетельствует об их тесной связи с землей (пусть и через здания, частью которых они являются).

Легальное определение понятия «нежилое помещение» в многоквартирном доме дано в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, в положениях которого нежилым помещением называется «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения» [9].

В научной литературе выделено относительно упрощенное, но, на наш взгляд, более точное определение понятия «нежилое помещение», поскольку нежилое помещение как таковое находится может не только в многоквартирном доме. Так, по мнению В. Ф. Попондопуло, «нежилое помещение — это изолированное помещение, не предназначенное для проживания граждан» [10, с.459].

Единый государственный реестр юридических лиц ежедневно регистрирует новых юридических лиц. Однако темпы строительства новых объектов недвижимости значительно уступают темпам увеличения количества юридических лиц. Более того, стоимость аренды нежилых помещений довольно часто бывает слишком завышенной, в связи с чем некоторые юридические лица не могут себе это позволить. Возможно именно вышеизложенные факторы послужили условиями популяризации процесса перевода жилых помещений в нежилые (далее — перевод).

Так, Д. А. Шевчук отметил, что помещения, которые занимают территорию, расположенную на первых этажах многоквартирных домов, считаются более выгодным капиталовложением для предпринимателей, нежели офисы в бизнес-центрах [11, с.14].

Целевым назначением помещений, признанных жилыми в установленном законом порядке, является проживание граждан, что закрепляется законодательством. Для того, чтобы использовать его в других целях следует соблюдать ряда положений, таких как: использование соответствующего жилища только проживающими в нём гражданами, соблюдение прав и законных интересов других граждан, соответствие деятельности санитарно-гигиеническим, экологическим требованиям, а также требованиям пожарной безопасности. Законодатель разрешил размещать собственнику жилой площади различные учреждения и (или) организации, а равно использовать её для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, однако исключительно в помещениях, которые прошли соответствующую процедуру перевода, в установленном законом порядке [12, с.191].

При этом законодательством запрещается размещать промышленные производства на территории жилых домов.

Процедура перевода регулируется главой третьей Жилищного кодекса РФ, которая устанавливает необходимые для него условия, его порядок и основания отказа в нем [1].

Для того чтобы перевести квартиру в нежилое помещение она должна соответствовать ряду следующих условий:

1. Доступ к помещению должен быть возможен без использования помещений, которые обеспечивают доступ к иным жилым помещениям. Другими словами, в квартиру должен быть отдельный вход или возможность его оборудования. То есть, будущее предприятие или фирма не должны мешать свободному перемещению жителей дома по подъезду и около него. Если площадь превышает 100 кв.м, то должен быть в наличии и запасной выход.
2. Квартиру в многоквартирном жилом доме возможно перевести если она находится на первом этаже или выше, в случае если под ней все помещения переведены в статус нежилых.
3. Должен быть свободный доступ ко всем инженерным коммуникациям или возможность его обеспечить, в квартире должны быть соблюдены все нормы санитарно-гигиенических и пожарных требований.
4. Отсутствие обременений на переводимое помещение правами каких-либо лиц. Помещение должно находиться в собственности продавца, относительно нее не должно быть никаких кредитов, займа, договора аренды или судебных разбирательств
5. Должны быть все разрешения на перепланировку, если она была сделана до изменения статуса помещения.
6. Жилое помещение не относится к наемному дому социального использования.
7. Запрещено переводить помещения из жилых в нежилые для осуществления религиозной деятельности.
8. Запрещено нельзя менять статус помещения, которое находится в доме, готовящемся к сносу.
9. Перевод части помещения невозможен.

Однако на практике возникает ряд осложнений при осуществлении данной процедуры и после её реализации.

Одной из главных проблем перевода являются собственники в доме, в котором планируется осуществить перевод. Несмотря на то, что законодатель ограничил право собственников смежных помещений только правом быть проинформированными о факте перевода, они могут повлиять на исход данной процедуры (ч.5 ст.23 ЖК РФ).

Если обязательным элементом перевода его перепланировка, то муниципальный орган может отказать в согласовании проекта перепланировки при отсутствии согласия собственников.

Так, Московский городской суд в своём апелляционном определении отказал в удовлетворении жалобы гражданина Ф., в которой он просил признать решение Пресненского районного суда г. Москвы не законным [13]. В свою очередь, Пресненский районный суд вынес решение о законности отрицательного ответа администрации г. Москвы в переводе жилого помещения в нежилое ввиду отсутствия согласия собственников в данном многоквартирном доме на обустройство отдельного входа в переводимое помещение. Тамбовский районный суд также отказал в удовлетворении апелляционной жалобы Л. Д. на решение Октябрьского районного суда, который несмотря на соответствие плана перепланировки санитарно-эпидемиологическому нормированию и положительному заключению специализированных учреждений, не удовлетворил требования истца ввиду отсутствия согласия собственников многоквартирного дома.

Гражданин А. А. Лебедев столкнулся с аналогичной проблемой, посчитав, что ему было незаконно отказано в переводе жилого помещения в нежилое. Он обратился в Конституционный Суд Российской Федерации, положив в основу доказательств по данному делу ст.246 Гражданского Кодекса, согласно которой участник долевой собственности может распоряжаться своей долей имущества. Однако Конституционный Суд разъяснив, что данное положение призвано содействовать соблюдению прав и законных интересов граждан, отказал в удовлетворении жалобы А. А. Лебедеву и оставил без изменения решения нижестоящих судов в отказе в переводе [14].

Судебная практика по данному вопросу достаточно обширна, что обуславливается неурегулированностью со стороны законодательства правового положения собственников жилых площадей и общей долевой собственности в одном доме с переводимым жилым помещением. Многочисленные обращения собственников в судебные инстанции в попытках защитить нарушенные права не всегда приводит к желаемому результату в связи с отличиями трактовок норм права судами и гражданами. На основании вышеизложенного, представляется целесообразным внесение изменения в ч.2 ст.23 ЖК РФ, которая бы содержало требование о предоставлении согласия собственников в доме, где планируется осуществление перевода. Необходимо также установить нижний предел голосов от общего числа собственников многоквартирного дома для принятия положительного решения.

Следующей немало важной проблемой являются последствия перевода.

Во-первых, следует отметить, что перевод влечёт за собой как изменение вещных правоотношений, в связи с изменением характеристик объекта правоотношений, так и возможное прекращение договорных обязательств, например, посредством расторжения договора социального найма.

Во-вторых, не стоит забывать, что нарушение правил перевода преследуется по закону, правонарушители подвергаются административному наказанию. [15, ст. 7.22].

В-третьих, соседи, прокурор и (или) органы местного самоуправления имеют право обратиться в суд с требованием обязать собственника использовать жилую площадь по назначению.

В-четвёртых, органы местного самоуправления обладают возможностью продать объект спора с торгов на основании соответствующего решения суда, но в осуществлении этой особенности есть одно ограничение. Данное негативное последствие возможно только в случае продолжения использования жилья после получения письменного предупреждения от местных органов власти, которое содержало требования о прекращении такой деятельности.

Также стоит отметить, что регистрация фирмы по адресу жилого помещения возможна только в случае проживания там учредителя или директора этого юридического лица [16].

Таким образом, перевод является долговременной и затратной деятельностью, которая требует кропотливой работы как до его осуществления, так и после. Данный институт права нуждается в законодательной доработке и освещения в средствах массовой информации. Многие проблемы и последствия связаны с правовой неграмотностью населения в этом вопросе.

Литература:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст.14
2. Фарион К. Ю. Некоторые аспекты жилого помещения как объекта права собственности // Бюллетень науки и практики. 2018. Т. 4. № 8. С. 279–285
3. Дроздов И. А. Понятие жилого помещения // Закон. 2016. № 8. С.35–38
4. Епифанцев А. В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере: Автореферат дисс.... кандидата юридических наук: 12.00.03 / Ур. гос. юрид. акад. Екатеринбург, 2007.
5. Белов В. А. Гражданское право Том 1 Общая часть Введение в гражданское право Учебник для бакалавриата и магистратуры. М.: Юрайт, 2016.
6. Миролюбова О. Г. О понятии жилого помещения // Вестник Ярославского государственного университета им. П. Г. Демидова. Серия Гуманитарные науки. 2017. № 1(31). С.24–29
7. Алексеева О. Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. 2018. № 1. С.72–77
8. Миролюбова О. Г. Актуальные проблемы жилищного права. Семья и жилище: учеб. пособие / О. Г. Миролюбова; Яросл. гос. ун-т им. П. Г. Демидова. Ярославль: ЯрГУ, 2013. С.32
9. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 15.09.2018) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» // Собрание законодательства РФ, 30.05.2011, № 22, ст.3168
10. Попондопуло В. Ф. Коммерческое (предпринимательское) право. Учебник. 5-е изд./ В. Ф. Попондопуло. М.: Проспект, 2016.
11. Шевчук Д. А. Правовые аспекты перевода помещения из жилого фонда в нежилой. // Право и экономика. — 2009. — № 9. — C.14–16.
12. Алексикова О. Е. Проблемы ограничения правомочий собственника жилого помещения по Российскому законодательству. // Среднерусский вестник общественных наук. — 2015. — № 9. — С.190–196.
13. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.04.2016 по делу № 33а-15212 // СПС КонсультантПлюс
14. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 № 559-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лебедева Александра Александровича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 246 и пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации».
15. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 28.11.2018) // Собрание законодательства РФ, 07.01.2002, № 1 (ч.1), ст.1
16. Суховская М. Г. Перевод помещения из жилого в нежилое: полоса препятствий. // Главная книга. — 29.04.2013. — № 9 [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://glavkniga.ru/elver/2013/9/761-perevod_pomeschenija_zhilogo_nezhiloe_polosa_prepjatstvij.html