Объектом данного исследования является процедура оспаривания кадастровой стоимости. В работе проведен анализ количества обращений по оспариванию результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости и в результате чего было выявлено значительное увеличение их количества.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, кадастровая (массовая) оценка, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости
Объекты недвижимости как основные базисы всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладают стоимостью. Их качественная оценка представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики.
В настоящее время вопросы оценки недвижимости в Российской Федерации регламентируются большим количеством нормативно-правовых актов. Это говорит о том, что процесс государственной кадастровой оценки (ГКО) окончательно законодательно не урегулирован. Это ведет к значительному увеличению количества обращений заинтересованных лиц по оспариванию результатов кадастровой оценки.
Процесс массовой оценки кадастровой стоимости при его текущей системе имеет много недочетов, что нередко приводит к ошибкам в расчетах и превышению кадастровой стоимости относительно рыночной в 3–10 раз. В результате каждый год инициируется огромное количество судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости.
По данным Росреестра, в 2017 году было рассмотрено 43,7 тыс. заявлений в отношении 83,3 тыс. объектов. По сравнению с 2016 годом количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло на 39 %. В период с января по ноябрь 2017 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 55,4 % заявлений [2].
А за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 только в судах инициировано 11239 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости (ГКН) кадастровой стоимости (КС) в отношении 21 167 объектов недвижимости. По указанным спорам административными ответчиками являются территориальные органы Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации, органы государственной власти (органы местного самоуправления), комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра (далее — Комиссия) [2].
В качестве административного ответчика за указанный период Комиссия привлекалась 313 раз.
В суды c исковыми заявлениями в отношении результатов определения КС объектов недвижимости (далее — иски) обращаются как физические и юридические лица, так и органы государственной власти (органы местного самоуправления) (рисунок 1).
Рис. 1. Количество исков в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 [2]
В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации указываются определенные основания (рисунок 2).
Рис. 2. Основания для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 [2]
За указанный период по состоянию на 30.09.2018 рассмотрено 6 393 иска (13 389 объектов недвижимости): требования истцов удовлетворены в отношении 5 782 исков (12 490 объектов недвижимости), не удовлетворены — в отношении 611 исков (899 объектов недвижимости). На конец рассматриваемого периода на рассмотрении находится 4 846 исков (7 778 объектов недвижимости) (рисунок 3).
а)
б)
Рис. 3. Рассмотрение исков в судебном порядке: а) — результаты рассмотрения; б) — соотношение принятых решений [2]
В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2018 по 30.09.2018, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 30.09.2018 примерно на 498,3 млрд. руб. (41,3 %):
‒ суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 205,8 млрд. руб.;
‒ после оспаривания — около 707,5 млрд. руб.;
‒ суммарное снижение кадастровой стоимости в расчете на 1 объект — 39,9 млн. руб. [2].
Исходя из вышеприведенного следует отметить, что на данном этапе формирования земельного права в Российской Федерации и процедур государственной кадастровой оценки, несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости будет и дальше существовать так как методы массовой оценки, которые лежат в основе ГКО, характеризуются большей погрешностью, чем методы индивидуальной оценки. Вследствие чего результаты ГКО по отдельным объектам оценки могут быть существенно искажены и отличаться от рыночного уровня цен, что подтверждает актуальность данной темы.
Бесспорно, что проведение оценки рыночной или иной стоимости объектов недвижимости (прежде всего для целей налогообложения в целом по региону или стране) требует огромных финансовых, временных и трудовых затрат. В свою очередь проведение государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости (ОН) требует гораздо меньше финансовых затрат и дает возможность в относительно короткие сроки получить приближенные к объективным результатам стоимости объектов недвижимости.
Таким образом, актуальность и практическая значимость данной работы обусловлена тем, что следует и дальше рассматривать предложения по совершенствованию законодательства в сфере государственной кадастровой оценки.
Литература:
- Грибовский С. В., Иванова Е. Н., Львов Д. С., Медведева О. Е. — Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. — М.: Маросейка, 2009. — 432 с.
- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестр (http://www.rosreestr.ru/).
- Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ.
