Методология определения эффективности инвестиционных проектов в жилищном строительстве



Целью статьи является анализ тенденций развития методологических подходов к оценке эффективности инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства, формулирование предложений по их дальнейшему совершенствованию с точки зрения сбалансированности интересов экономических агентов на территории региона. Так, монографический анализ показал, что в условиях плановой экономики основными методами оценки эффективности инвестиционных проектов в жилищном секторе являются статические методы. С развитием рыночных отношений возникла необходимость учета фактора времени и других современных принципов и технологий оценки, составляющих основу динамических методов. В настоящее время все большее развитие получают методы, содержащие подробное изложение методов анализа социальной, экологической и энергетической составляющих оценки эффективности инвестиционных проектов в строительстве.

Ключевые слова: эффективность, инвестиционный проект, продолжительность строительства, организационно-экономический подход.

The purpose of the article is to analyze the trends in the development of methodological approaches to assessing the effectiveness of investment projects in the field of housing construction, formulate proposals for their further improvement in terms of balancing the interests of economic agents in the territory of the region. So, the monographic analysis showed that in the conditions of a planned economy, the main methods for assessing the effectiveness of investment projects in the housing sector were static methods. With the development of market relations, it became necessary to take into account the time factor and other modern principles and assessment technologies that form the basis of dynamic methods. At present, more and more development is being given to methods that contain a detailed exposition of methods for analyzing the social, environmental and energy components of the evaluation of the efficiency of investment projects in construction.

Key words: efficiency, investment project, duration of construction, organizational and economic approach.

Инвестиции были одним из основных признаков деятельности предприятий на протяжении веков. Одни предприятия инвестируют средства для развития своей деятельности, другие-для продолжения ее в той мере, в какой это практиковалось до сих пор, или для ее адаптации к изменяющимся условиям окружающей среды.

Увеличение стоимости предприятия всегда является критерием правильности принимаемых решений. Поэтому очевидно, что тематика инвестиционных проектов должна соответствовать стратегии всей деятельности организации. Успех в контрактной деятельности в значительной степени зависит от выбора наиболее выгодных для организации вариантов инвестирования как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Независимо от того, являются ли эти выгоды чисто денежными или сочетанием денежной и неденежной прибыли, инвестиционные варианты должны быть объективно сопоставлены.

Подрядные организации и разработчики, как правило, сосредоточивают внимание на установлении финансовой жизнеспособности проекта посредством технико-экономических обоснований.

Проект считается экономически целесообразным, если ожидаемый доход соответствует или превышает приемлемый заранее определенный уровень прибыли от первоначальных инвестиций организации. Поскольку эта процедура предполагает определенную степень прогнозирования, решения часто принимаются на основе прошлого опыта, либо рационально, либо интуитивно с некоторой степенью неопределенности, и, таким образом, принимаются в условиях риска [17].

Если общая неопределенность является существенной, как в случае долгосрочных инвестиций в строительстве, не признание ее часто полностью искажает прогнозы, неизвестным образом, делая любые решения, основанные на этих прогнозах, весьма подозрительными. Поэтому крайне важно, чтобы организация могла прогнозировать и сравнивать все возможные будущие денежные результаты с учетом присущей ей неопределенности, связанной с выбранными инвестиционными параметрами, включая затраты на строительство, эксплуатацию и техническое обслуживание, процентную ставку, инфляцию, амортизацию, налоговую ставку и срок эксплуатации.

Как следствие, следует ответить на основной вопрос: выгодно ли исполнение инвестиционного проекта при планируемой структуре его финансирования? Представляется тогда крайне необходимым оценить эффективность инвестиционного проекта.

Проблема эффективности инвестиционных проектов в строительстве является предметом анализа не только в многочисленных работах по управленческому учету, но и в работах по теории процессов поддержки принятия решений. Едва ли когда-либо достигается полное соответствие взглядов. Различия касаются не только метода понимания и, как следствие, определения основных терминов, но и метода подготовки процедур оценки эффективности инвестиционных проектов [7,19,22].

Под планированием инвестиционного проекта в строительстве понимается селективный метод получения и обработки данных, который облегчает принятие правильного решения относительно его исполнения или выхода из него.

Основные результаты подготовки и реализации проектного графика должны включать: снижение неопределенности, оценку вероятности возникновения рисков и шансов (возможностей), и, как следствие, снижение риска принятия некорректных инвестиционных решений.

Ключевой особенностью планирования инвестиционных проектов является не только определение методов оценки эффективности инвестиционных проектов, но и комплексный подход к стратегической ситуации предприятия. Такое понимание планирования позволяет выбрать из множества возможностей наиболее прибыльные с точки зрения организации.

Инспекционные функции в планировании не сводятся к инспекциям, проводимым внешними организациями; использование информации обратной связи применяется при проверке связи между выполнением отдельных этапов запланированных мероприятий и их допущениями. Проверка предполагает правильность планов, и работает как система обратных связей между целями и их выполнением.

Эффективность, в соответствии с общепринятым определением [1], является результатом проделанной работы, описываемой соотношением полученных эффектов с понесенными затратами. Оно ссылается к самой лучшей продукции, распределению, сбыванию, результатам продвижения.

Эффективность инвестиционных проектов в строительстве должна анализироваться в течение длительного периода времени, в результате длительного периода амортизации основных средств или средней нормы амортизации капитальных затрат или с момента погашения кредита, взятого инвестором.

Эффективность может быть определена в рамках подхода «ex post» (последующий) или «ex ante» (предполагаемый).

При расчете эффективности «ex ante» ожидаемые результаты оцениваются с привлечением конкретных ресурсов и времени.

Предполагаемая эффективность относится к определению конкретных результатов мер. В то время как относительно легко определить эффективность в настоящее время, предвидеть ее стоимость в будущем трудно, и это дополнительно не гарантирует успех инвестиций, который связан с необходимостью оценки риска.

Выбор проекта в строительстве рассматривается как проблема стратегического решения, принимаемая лицом, принимающим решения на предприятии. Выбор проекта является одним из первых этапов управления проектами [10].

Процесс принятия решений в большинстве случаев заключается в формировании возможных альтернатив (альтернативных проектов), оценке этих возможностей и выборе наилучшего варианта (оптимального проекта). Лицо, принимающее решение, несет ответственность за принятие окончательного решения. Для получения наилучшего решения лицо, принимающее решение, выражает свои предпочтения и определяет критерии отбора. Он оценивает решения и утверждает окончательные результаты [20].

Такая проблема характеризуется множественными, противоречивыми и несоизмеримыми критериями [12].

Целью расчета эффективности инвестиционного проекта в строительстве является выбор наилучшего варианта проекта из множества альтернативных проектов.

Выбор проекта — очень сложный процесс принятия решений. Выбор проекта играет важную роль в управлении проектом. Это оказывает большое влияние на предприятие и его эффективность, конкурентоспособность. Неверные решения при выборе проекта имеют свои последствия.

Причиной неправильного решения является утрата выгод предприятий, которые могли бы быть получены, если бы ресурсы, задействованные в реализации проекта, были потрачены на более подходящий проект [21].

Предприятия должны выбрать и эффективно реализовать правильный проект [6].

Проблема выбора проекта в строительстве обсуждалась многими исследованиями. Подбору проекта посвящена большая литература.

Основной причиной большого интереса к выбору проекта является то, что выбор проекта в строительстве является сложным вопросом, особенно для отделов исследований и разработок. Выбор проекта может быть применен в других аналогичных областях, например, в логистике. Такая проблема включает в себя несколько подходов с различными аспектами выбора проекта. Есть много методов решения.

Проблема выбора проекта поддерживается различными компьютерными программами на основе решений инструментов и методов.

Традиционные подходы к выбору проектов в строительстве были сосредоточены на количественных инструментах, таких как дисконтированный денежный поток, чистая приведенная стоимость, рентабельность инвестиций и срок окупаемости [13].

Несколько авторов отметили, что классические финансовые методы (не могут быть использованы для учета тех выгод или затрат, которые не могут быть оценены в денежном выражении). Такого рода подходы к выбору проекта игнорируют несколько факторов (критериев), влияющих на выбор проекта.

Традиционные подходы к отбору проектов не дают полезной преобразующей формулы для объединения всех соответствующих факторов (критериев) в единую модель принятия решений [3].

По этой причине для решения проблемы были предложены различные «нетрадиционные» методы [9].

На практике это означает, что используются многокритериальные методы оценки и ранжирования [5].

Исследование выбора проекта в строительстве можно разделить на две перспективы: методы решения и области применения [9].

Danila [5] представил методологии оценки и отбора проектов НИОКР и связанные с ними методы.

Meredith and Mantle [15] обсудили различные качественные и количественные методы отбора проектов.

Запуск инвестиций в строительстве является сложным процессом, особенно в том, что касается инвестиций, которые включают в себя много финансовых и временных ресурсов. Инвестор, прежде чем принять решение о начале такой инвестиции, должен ознакомиться с различными экспертными заключениями и анализами, включая ряд важных технических и экономических предположений, связанных с планируемыми инвестициями.

К основным относятся:

– инвестиционные цели,

– планируемые расходы, необходимые для осуществления инвестиций

– объем и структура инвестиций,

– критерии и методы, используемые при оценке эффективности инвестиций,

– программа работ по проекту,

– сроки ее реализации, исполнения.

Принимая во внимание вышеизложенные предположения, инвестор должен выбрать отказ от проекта и его принятие. Проблема, как правило, другого ранга, и она включает в себя выбор наиболее эффективного проекта, с наибольшими шансами на успех получения, или лучший, из-за различного критерия предположения, из нескольких представленных проектов. Все сводится к принятию решений.

Инвестирование, как в облигации, так и в любые финансовые инструменты или девелоперские и инновационные проекты, приводит к тому, что инвестор принимает решения в условиях определенного риска. Они относятся к будущему, которое невозможно предвидеть на 100 %.

Эффективность инвестиционных проектов в строительстве может достигать в будущем различных значений, с разной вероятностью присваиваемых им, что может зависеть от различных факторов. Некоторые факторы никак не могут быть определены, поэтому их невозможно включить в численный анализ.

Несмотря на многочисленные масштабы измерения, имеющиеся на уровне современной статистики, трудно, например, измерить и включить в анализ политическую ситуацию или, в меньшей степени, экономическую ситуацию в мире. Основной вопрос, который в связи с этим возникает — как сделать прогноз, исходя из различных ставок прибыли, так, чтобы приблизиться, на самом высоком уровне статус, который может произойти в будущем.

Определение нормы прибыли от инвестиций в строительстве, становится основой для принятия инвестиционных решений.

Решения в инвестиционном процессе основываются на следующих допущениях [8,23]

– инвестиционные решения принимаются независимым бизнесом, руководствуясь исключительно экономическими критериями, поэтому инвестиционные решения, вытекающие из экстраэкономических причин, не будут приниматься во внимание

– инвестиционные решения принимаются бизнесом, который уже существует в экономической среде и имеет конкретные ресурсы; признаки окружающей среды и уровень доступности ресурсов определяют и ограничивают объем принимаемых решений,

– инвестиционные решения принимаются на основе прогнозных данных, на которые в силу своей природы возлагается определенная ошибка; ошибки возникают как из ошибочных предположений относительно ситуации в будущем, так и из-за отсутствия надлежащих заключительных методов применения, т. е. анализ чувствительности является необходимым элементом оценки.

Общей особенностью динамических методов оценки инвестиционных проектов в строительстве, иначе называемых методами дисконтирования, является то, что они учитывают переменную стоимость денег во времени.

Следовательно, они требуют правильного выбора ставки дисконтирования r и формирования прогнозируемого денежного потока в течение инвестиционного времени.

Правильное применение методов дисконтирования требует тщательного ознакомления с их предположениями.

Далее в работе будет представлено представление свойств наиболее часто применяемых методов дисконтирования [18,24], таких как:

– чистая приведенная стоимость (NPV),

– индекс доходности (PI),

– внутренняя норма доходности (IRR),

– период окупаемости дисконта (DPP).

Чистая приведенная стоимость (NPV) была определена как сумма дисконтированного чистого денежного потока (NCF) отдельно для каждого года в течение расчетного периода при постоянном уровне процентной (дисконтной) ставки.

Значение представляет собой обновленное значение прибыли за день оценки, которое может быть достигнуто анализируемой инвестицией.

Таблица 1

Правила принятия решений вметоде NPV

Проект должен быть принят, когда:		Проект должен быть отклонен, когда:
NPV>0	NPV=0	NPV<0
Процентная норма прибыли проекта:
Выше предельных отраслевых значений	Равный предельной норме	Ниже предельной нормы

Если выбор сделан между вариантами, то должен быть выбран тот, для которого NPV достигает самого высокого уровня. Внутренняя норма прибыли (IRR) — процентная ставка, при которой текущая (обновленная) стоимость потоков денежных расходов равна текущей стоимости потоков денежных доходов.

Таким образом, это процентная ставка, при которой обновленная чистая стоимость инвестиций, подлежащих оценке, равна нулю (NPV=0).

IRR напрямую раскрывает доходность исследуемых инвестиций. Единая инвестиция выгодна, если ее внутренняя доходность выше предельной ставки (в крайних случаях равной), являясь минимально возможной прибылью, которую должен принять инвестор.

Индекс доходности (PI), также называемый индексом доходности, представляет собой коэффициент общего дисконтированного положительного денежного потока с общим дисконтированным отрицательным денежным потоком.

Инвестиционный проект в строительстве предполагается к исполнению на уровне PI>1. Основой для выбора наиболее выгодных из взятых на анализ инвестиционных проектов является максимизация стоимости инвестиционного проекта.

Чем выше значение индекса, тем более прибыльный проект можно ожидать. Индекс используется на практике в ситуации, когда потенциальный инвестор имеет ограниченные финансовые ресурсы. Также очевидно, что индекс может учитываться только для инвестиционных проектов с положительным значением NPV, так как отрицательная обновленная чистая стоимость сразу исключает инвестиционный проект.

Дисконтный период окупаемости (DPP) расходов, понесенных в связи с осуществлением инвестиций, информирует о времени, необходимом для того, чтобы накопленный денежный поток, генерируемый инвестицией, достиг нулевого значения, т. е. денежные доходы покрывают инвестиционные расходы.

Оценка значений инвестиционных параметров, несомненно, имеет решающее значение для успеха технико-экономического обоснования. В результате исследование должно быть достаточно подробным, чтобы можно было выявить и критически оценить основные факторы риска. Нередко организации выделяют значительные финансовые и людские ресурсы на цели оценки проектов.

Например, организаторы проекта EuroTunnel потратили на технико-экономическое обоснование около $ 1 млн. до того, как тендер был выигран [2].

Традиционно основным компонентом технико-экономических обоснований являются методы оценки чистой приведенной стоимости, внутренней нормы прибыли и срока окупаемости инвестиций. Эти три метода основаны на принципе затрат времени и денег и используют несколько различные процедуры для прогнозирования ожидаемой денежной прибыли от инвестиций. Надежность их выпуска зависит от точности детерминированных значений денежных потоков (выгоды и затраты) и их сроков, как это оценивается организацией.

Фундаментальное ограничение этого предположения заключается в том, что различные инвестиционные параметры не могут быть практически приняты с более высокой степенью определенности.

Значение каждого параметра зависит от множества рисков и неопределенностей, которые зачастую трудно поддаются количественной оценке. Элемент неопределенности заключается в каждом прогнозе, который в отдельности или в сочетании может оказать существенное влияние на результаты экономического анализа.

Неопределенность, исходящая от самого проекта или внешних факторов, всегда будет присутствовать и должна быть точно отражена в процессе принятия решений [16].

Оценка инвестиционных проектов в строительстве является задачей особо сложного характера. Основными источниками сложности задачи являются, в частности: работа в условиях неопределенности, мультикритериальность и многоуровневость принятия решений.

Литература:

1. Adamczyk J.: Efektywność przedsiębiorstw sprywatyzowanych. AE, Kraków, 2015, pp. 33–36.
2. .Breiing A., Knosala R.: Bewerten technischer Systeme. Springer Verlag, Berlin, 2017
3. Brewer P. C., Gatian A. W., Reeve J. M.: Management uncertainty. Management Accounting, 75, 1993, pp. 39–45.
4. Chiadomrog N.: An integrated fuzzy multi-criteria decision making method for manufacturing strategies selection. Computers & Industrial Engineering, 37, 1–2, 1999, pp. 433–436.
5. Danila N.: Strategic evaluation and solution of R&D projects. R&D Management, 19, 1989, pp. 47–62.
6. Dey P. K.: Integrated project evaluation and selection using multi-attribute decisionmaking technique. International Journal of Production Economics, 103, 2016, pp. 90–103.
7. Guseva M. V., Demidova L. A.: Multicriterial classification of investment projects using fuzzy inference systems and multisets. Automatic Documentation and Mathematical Linguistics, Vol. 41, No. 1, 2017, pp. 23–27.
8. Filar E., Skrzypek J.: Biznesplan. Poltext, Warszawa, 2015.
9. Enea M., Piazza T.: Project selection by constrained fuzzy AHP. Fuzzy Optimization and Decision Making, 3, 2014, pp. 39–62.
10. Laha D., Mandal P. (eds.): Handbook of computational intelligence in manufacturing and production management. IGI Global, New York, 2008.
11. Łapuńka I.: Modelowanie rozmyte wielokryterialnej oceny harmonogramu realizacji projektu. Gospodarka Materiałowa i Logistyka, 11/2011, pp. 39–42.
12. Levy S. M.: Build, operate, transfer: paving the way for tomorrow’s infrastructure. Wiley, Canada, 1996.
13. Liberatore M. J.: An extension of the analytic hierarchy process for industrial R&D project selection and resource allocation. IEEE Transactions on Engineering Management, 34, 1, 1987, pp. 12–18.
14. Liesiö J., Mild P., & Capros P.: Preference programming for robust portfolio modeling and project selection. European Journal of Operational Research, 181, 2017, pp. 1488–1505.
15. Meredith J. R., Mantle S. J.: Project management: a managerial approach. Wiley, New York, 2000.
16. Mohamed S., McCowan A. K.: Modelling project investment decisions under uncertainty using possibility theory. International Journal of Project Management, 19, 2001, pp. 231–241.
17. Moselhi O., Deb B.: Project selection considering risk. Construction Management and Economics, 11, 1993, pp. 45–52.
18. Pawlak Z.: Biznes plan. Zastosowania i przykłady. Poltext, Warszawa, 2015.
19. Pisz I., Mach Ł.: Wielokryterialna ocena opłacalności inwestycji [w:] Programowanie rozwoju regionu. Instrumentarium rozwoju. Ład społeczny. Pod redakcją naukową Krzysztofa Malika. Wydawnictwo Instytutu Śląskiego, Opole, 2017, pp. 115–126.
20. Sawicka H., Żak J.: Total Logistic Management. 3, 2010, pp. 65–77.
21. Shakhsi-Niaei M., Torabi S. A., Iranmenesh S. H.: A comprehensive framework for project selection problem under uncertainty and real-world constraints. Computers & Industrial Engineering, 61, 2011, pp. 226–237.
22. Skrzypek J.: Ocena opłacalności inwestycji. Materiały szkoleniowe. Kraków, 2015.
23. Skrzypek J. (red.): Projekty współfinansowane ze źródeł UE. Praca zbiorowa. Twigger, Warszawa, 2015.
24. Rogowski W.: Rachunek efektywności przedsięwzięć inwestycyjnych. Oficyna Ekonomiczna, Kraków, 2014.