В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор является гражданско-правовым договором и его заключение подчиняется общему порядку, включая требование о том, что согласно статье 432 ГК РФ договор признается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
По общему правилу к существенным условиям гражданско-правового договора относятся:
1) условия о предмете договора;
2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида договоров;
3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора [1].
Согласно прежней редакцией пункта 3 статьи 429 ГК РФ (действовавшей до 1 июня 2015 года), предварительный договор должен был содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.
Таким образом, из правил о порядке заключения предварительного договора выпало требование о согласовании условий, которые являются обязательными для основного договора в силу прямого указания закона. Теперь сторонам достаточно согласовать предмет основного договора, поскольку законодатель допускает согласование прочих условий будущей сделки непосредственно при её заключении.
Относительно данных изменений в литературе отмечаются и положительные и отрицательные стороны.
В. В. Витрянский отмечает, что при разработке Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации была дана отрицательная оценка ранее действовавшей норме, закрепляющей положение о необходимости отражения всех существенных условий основного договора в предварительном договоре, и в связи с этим, в целях более эффективного использования конструкции предварительного договора, был ограничен круг условий, подлежащих обязательному согласованию в предварительном договоре [2, c.198].
Г. М. Дендак считает, что данные изменения позволяют избежать риска признания предварительного договора незаключенным из-за отсутствия какого-либо существенного условия основного договора, однако сокращение числа данных условий ставит под сомнение возможность использования такого способа защиты прав участников, как понуждение к заключению основного договора [3, c. 39].
А. В. Петухова отмечает, что отсутствие у сторон данных обо всех существенных условиях основного договора и обуславливает заключение предварительного договора, поэтому законодатель отказался от необходимости включать данные положения в предварительный договор [4, c. 153].
Однако очевидно, что без согласования всех существенных условий основного договора, заключить его и реализовать обязательства, предусмотренные предварительным договором, будет проблематично.
Если все же стороны не пришли к соглашению по таким существенным условиям основного договора, то они будут определены по решению суда. Данное нововведение было закреплено в пункте 5 статьи 429 ГК РФ, в соответствии с которым в случае возникновения у сторон разногласий, относительно условий основного договора, такие условия определяются в соответствии с решением суда. В этом случае основной договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Таким образом, данная норма закрепляет право суда вмешиваться в определение условий основного договора, которые указаны в законе в качестве существенных.
Ряд авторов относится к данному нововведению негативно и считает, что положения о судебном определении условий предварительного договора и, соответственно, условий основного договора навязывают суду дополнительные обязанности, что может привести к еще большему усложнению правоприменительной практики в отношении предварительных договоров и к еще большей загруженности судов [5, c. 141].
По нашему мнению, поскольку условие основного договора является существенным в силу прямого указания закона, то нет смысла перекладывать бремя его определения на суд.
Необходимо отметить, что если стороны заключают основной договор не на основе предварительного договора, то при отсутствии какого-либо существенного, в силу прямого указания закона, условия, такой основной договор будет считаться незаключенным и в этом случае, суд не сможет восполнить отсутствующее в договоре условие. Однако если стороны заключают основной договор на основе предварительного договора, это дает им легальную возможность переложить бремя определения существенных условий будущего договора на суд.
Очевидно, что ранее существующее требование о необходимости включать в предварительный договор все существенные условия основного договора предопределяло и специальный способ защиты прав его сторон, а именно возможность понуждения к заключению основного договора.
В настоящее время, отсутствие соглашения сторон по всем существенным условиям основного договора при отказе одной из сторон заключить основной договор приведет либо к взысканию убытков, либо к понуждению заключить договор с возложением на суд функции по восполнению несогласованных условий договора.
В связи с этим, справедливой видится позиция Д. В. Майдаровского, который считает, что необходимо разграничить конструкцию предварительного договора на конструкцию, предполагающую согласование всех существенных условий основного договора с возможностью понуждения уклоняющейся стороны к заключению договора и конструкцию, требующую согласование лишь условий о заключении основного договора и о предмете основного договора, которая только порождает право на взыскание убытков с уклоняющейся стороны [6, c. 61].
Таким образом, исходя из статьи 429 ГК РФ, к существенным условиям предварительного договора относится его предмет, а также условия о предмете основного договора (что именно будет исполнено, передано и т. д.) и условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (например, сроки исполнения, объемы, гарантии).
По мнению В. В. Витрянского, существенным условием предварительного договора является срок совершения основной сделки [7, c.344].
В пункте 4 статьи 429 ГК РФ установлено, что если в предварительном договоре стороны не указали срок, в который обязуются заключить основной договор, то такой срок считается равным одному году с момента заключения предварительного договора.
По нашему мнению, условие о сроке не является существенным условием, поскольку он урегулирован диспозитивной нормой и отсутствие соглашения сторон о сроке предварительного договора не влечет признания его незаключенным.
В любом случае, срок для заключения основного договора либо устанавливается сторонами, либо он считается равным одному году с момента заключения предварительного договора. Правовым последствием истечения срока, предусмотренного для заключения основного договора, является прекращение обязательств, возникших из предварительного договора (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).
Стороны предварительного договора могут предусмотреть в нем отлагательное условие, наступление которого дает стороне или сторонам право требовать заключения основного договора. Например, стороны в предварительном договоре аренды недвижимого имущества могут установить, что право требовать заключения основного договора возникает при условии регистрации одной из сторон права собственности на соответствующий объект недвижимости.
Однако, как верно отметил В. С. Комарицкий, что согласно статье 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить и не зависит от воли и действий сторон [8, c. 15]. В указанном же примере событие, с которым стороны связали течение срока, не является неизбежным, в связи с чем, срок должен быть признан не согласованным, и по общему правилу ГК РФ основной договор в таком случае подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.
Возможным выходом из подобной ситуации является указание в тексте предварительного договора о том, что основной договор будет заключен после наступления определенного события (в данном примере, после регистрации права собственности на недвижимо имущество), но не позднее определенного срока.
Кроме того, стороны в предварительном договоре могут установить срок для заключения основного договора более короткий или более продолжительный, чем предусмотрено в статье 429 ГК РФ. В таком случае должен применяться именно этот срок.
Если предварительный договор не содержит каких-либо несущественных для основного договора условий и стороны не смогли согласовать их при заключении основного договора, то суд не сможет определить такие условия по своему усмотрению при рассмотрении иска о понуждении к заключению основного договора. Отсутствие тех или иных несущественных условий в основном договоре не является основанием для признания его незаключенным.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст.3301.
- Витрянский В. В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. — М.: Статут. — 2016. — 431 с.
- Дендак Г. М. Предварительный договор в юридической доктрине и правоприменительной практике: особенности правового регулирования и актуальные направления развития института // Провинциальные научные записки. — 2015. — № 2. — С.38–43.
- Петухова А. В. Соотношение предварительного договора и договора о намерении // Вестник Нижегородского университета им. Н. И. Лобачевского. — 2016. — № 3. — С. 153–156.
- Подузова Е. Б. Предварительный договор как основание возникновения организационного правоотношения // Вестник Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). — 2015. — № 10. — С.133–141.
- Майдаровский Д. В. Предварительный договор и заключение основного договора в сфере оборота недвижимости: Дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Майдаровский Д. В. М., — 2013. — 149 с.
- Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / под общ. ред.: Карпович В. Д. — М.: Спарк, Хозяйство и право. — 1995. — 597 с.
- Комарицкий В. С. Предварительный договор. Практика применения и вносимые в Гражданский кодекс изменения // Юрист. — 2015. — № 16. — С. 13–16.
