В статье рассматриваются проекты реновации жилых районов города Москва с позиций необходимости повышения эффективности использования таких территорий. Приведены причины необходимости реновации и комплексного развития территорий с существующей застройкой. Затронут вопрос специфики реконструкции таких территорий. Описаны стандартные проблемы жилых районов, нуждающихся в реновации. Предложены варианты решения этих проблем. В качестве примера выбрана жилая территория «Дубки» Тимирязевского района. Описывается сложившаяся на этой территории ситуация, уникальные объекты, имеющие культурную и историческую ценность, недостатки территории, которые необходимо исправить при реновации, а также приведены пути развития данной территории.
Ключевые слова: эффективность использования территории, реновация, жилая застройка, комплексное развитие территории, инфраструктура, многофункциональный комплекс
В настоящее время в Москве реализуется множество проектов реновации и комплексного развития территорий в целях решения вопроса о повышении эффективности территории, что связано со сложившейся сложной градостроительной ситуацией, т. к. в последние десятилетия в городе появилась необходимость достаточно быстро достаточно быстро модернизировать жилую среду из-за большого количества жилых районов, морально устаревших с нездоровой средой проживания [1] [2].
Инфраструктура этих районов не выдерживает приходящихся на нее нагрузок, жилой фонд не отвечает современным требованиям по безопасности и условиям проживания, существующий объем объектов социально-культурного и бытового назначения не удовлетворяет потребности населения в местах. Кроме того, долгое время практиковалась политика точечной застройки территории в угоду инвесторам, что привело к переуплотнению застройки, нарушению градостроительных ограничений, понижению качества жизни жителей. Как следствие этого, с одной стороны, городская среда таких жилых кварталов стала «недружественной» жителям, а местами и агрессивной, а с другой стороны, использование этих территорий было исключительно неэффективным, что негативно влияет на весь город. Поэтому была развернута большая программа по реновации подобных территорий [1] [2].
В настоящей работе в качестве примера авторы приводят жилую территорию «Дубки» Тимирязевского района, которая располагается в Тимирязевском районе Северного Административного Округа г. Москвы и насчитывает 88,3 Га. Это территория жилой застройки, в центральной части которой расположен парк Дубки площадью 18,3 га; район застроен в основном пяти-, девяти- и двенадцатиэтажными жилыми зданиями 60-х гг. ХХ в. Некоторые из них находятся в удовлетворительном состоянии, другие — как большинство панельных 5-этажных сооружений, подлежат сносу и входят в адресную программу [3].
Во многом реализация проектов реновации подобных территорий в Москве затрудняется наличием зданий и объектов, имеющих большую культурную и историческую ценность, которые должны быть сохранены в их изначальном виде. Часто такие объекты охраняются государством или международными организациями, в том числе ЮНЕСКО [4].
Так, на жилой территории «Дубки», в первую очередь необходимо позаботиться о сохранении самого парка Дубки. Расположение в районе парка вносит свой вклад в существующие градостроительные ограничения, которые должны быть учтены при реконструкции. Этот парк является объектом культурного наследия, памятником садово-паркового искусства регионального значения, зоной охраняемого ландшафта. Парк был создан по распоряжению Петра Первого, который решил создать в Москве собственную летнюю резиденцию. К сожалению, императорский дворец не дошел до нашего времени, так как после смерти Петра I резиденция пришла в упадок. Однако в 1986 г. была проведена реконструкция парка. Зато частично был сохранен ландшафт царских времен — сохранены пруды, соединенные узкой протокой с деревянным мостом, а также дубовая аллея, находящаяся под охраной ЮНЕСКО; внутри парка находится городок аттракционов, детская площадка, тренажеры (рис. 1 и 2).
Рис. 1. Схема парка «Дубки» на основе аэрофотосъемки
Рис. 2. Фото парка «Дубки».
Для части окружающих парк кварталов установлена зона регулирования застройки. Сохранение этого парка на данной территории является одной из наиболее приоритетных задач проекта реновации этой территории, поскольку он является «легкими» района; его наличие уравновешивает негативные факторы, влияющие на окружающую среду на данной территории, такие как, например, воздействие Дмитровского шоссе, выражающееся в загрязнении окружающей среды выбросами индивидуальных транспортных средств.
Кроме того, необходимо учитывать существование следующих важных исторических объектов. Например, здесь находится дача чаеторговца К. С. Попова (1910 г.), известного коллекционера дальневосточного антиквариата. Это двухэтажный деревянный оштукатуренный особняк в удовлетворительном состоянии. Кроме того, на этой территории расположен Дачный особняк 1910-х гг. с многоскатной крышей; еще в районе располагается Жилой дом академика П. И. Лисицина — одноэтажный бревенчатый дом-многостенка с резными наличниками окон, в том числе слухового и чердачного; в одной из его частей находится кабинет-музей акад. П. И. Лисицина (рис.3). Также необходимо обратить внимание на здание на общежития ТСХА, построенное К. К. Гиппиусом в 1926 г. Аналогичное двухэтажное кирпичное здание располагается по соседству.
Помимо перечисленных в квартале расположены еще 9 зданий, несущих культурную и историческую ценность, в том числе Храм святителя Николая Мирликийского у Соломенной Сторожки (рис.4) и многоквартирный жилой дом 1936 г. строительства архитектора Е. В. Шервинского.
Рис.3. Дом академика П. И. Лисицина
Рис. 4. Храм святителя Николая Мерликийского у Соломенной Сторожки
Существует несколько факторов, снижающих эффективность использования данной территории. Это довольно стандартные для подобных жилых московских районов проблемы.
В частности, как было сказано выше, жилой фонд этого района сильно устарел и нуждается в обновлении. Многие здания находятся в аварийном состоянии, необходима реконструкция пятиэтажных строений, а также снос некоторых зданий и сооружений с последующей заменой их на новые качественные постройки.
В квартале практически нет благоустроенных дворов; основную долю пространства между зданиями занимают припаркованные автомобили, так как оборудованных парковочных мест под индивидуальные транспортные средства не предусмотрено. Эту проблему можно решить устройством подземных парковок с «зелеными» крышами; таким способом будет не только удовлетворена потребность населения в парковочных местах, но и увеличен процент озеленения территории. Это повысит эффективность использования территории, поскольку при такой организации пространства реализуется весь потенциал территории, т. к. используется не только наземная, но и подземная ее часть.
Далее необходимо отметить недостатки транспортной инфраструктуры рассматриваемой территории: узкие проезды, тупиковые заезды или полное отсутствие дорог и дорожек для пешеходов. Общественный транспорт тоже практически отсутствует — район пересекает лишь одна ветка трамвайного сообщения. В то же время, разумно организованное транспортное сообщение значительно поднимет эффективность использования данной территории.
Кроме того, в этом районе имеется пустырь, его существование было оправдано ранее сложными инженерными коммуникациями, в том числе высоковольтной кабельной сетью, проложенной неглубоко от поверхности земли. Однако современные технологии позволяют освоить и эту территорию.
Для того, чтобы поднять эффективность использования территории в данном районе до оптимального уровня, следует прибегнуть к вариантному проектированию в проекте реновации этой территории. Например, необходимо рассмотреть варианты развития района как с капитальным ремонтом и реконструкцией сооружений, попавших в адресную программу сноса аварийного жилья в городе Москве, так и со сносом этих зданий и возведением на их месте современных жилых комплексов, гармонично вписывающихся в градостроительный облик города.
Например, в Тимирязевском районе гор. Москвы реализуется строительство жилого комплекса «Тимирязев парк» (рис. 5 и 6). Это жилой дом с огороженной территорией, который располагается около парка «Дубки». С одной стороны, комплекс запроектирован с учетом всех градостроительных ограничений, поэтому его расположение не нарушает экологический баланс на территории парка «Дубки». С другой стороны, близость парка является огромным достоинством для жителей этого жилого комплекса. Большая часть окон жильцов выходит на парк, что делает проживание в комплексе более комфортным за счет отсутствия шумового загрязнения, выбросов автотранспорта и других негативных факторов.
Жилой фонд разнообразен: он представлен одно-, двух-, трех- и четырехкомнатными квартирами, а на двух последних этажах располагаются пентхаусы. В доме кроме жилого фонда располагается детский сад; для удовлетворения потребностей жителей в местах хранения индивидуального автотранспорта размещена подземная парковка; в цокольном этаже также расположена комната для хранения колясок, сушильная комната для лыж и санок с индивидуальным боксом для каждой квартиры, велосипедный гараж [5].
Рис. 5. Фасад ЖК «Тимирязев парк».
Рис. 6. Придомовая территория ЖК «Тимирязев парк»
Для реновации остальной территории жилого района необходимо применить вариантное проектирование. Для этой территории целесообразно рассматривать как снос устаревшего фонда, так и его реконструкцию. В варианте с реконструкцией может быть предложено решение о надстройке двух этажей над существующими пятиэтажками и пристройке лифтовых шахт. На месте крайне ветхих зданий следует возвести новые жилые дома, а пятиэтажные строения можно перепрофилировать в многофункциональный общественный центр, который обеспечит район возможностью проведения досуга. Также необходимо запроектировать стартовый дом для первоначального переселения жильцов из сносимых пятиэтажек.
В варианте со сносом пятиэтажной застройки можно запроектировать многофункциональный комплекс из нескольких жилых зданий с общей подземной частью, где будет располагаться парковка и другие объекты транспортной и коммунальной инфраструктур. Также, как и в первом варианте, необходимо запроектировать стартовый дом для первоначального переселения жильцов из сносимых пятиэтажек.
Далее следует оценить эти варианты с позиции эффективности использования территорий и определить, насколько они соответствуют критериям безопасной и комфортной городской среды. По результатам оценки следует выбрать наиболее подходящий вариант реновации территории [6].
Эффективность использования территории — один из важнейших параметров оценки городской среды. Эффективность использования территории всего города зависит от эффективности использования территории каждого района города, поэтому необходимо уделять внимание этому параметру при рассмотрении территорий жилых районов. Особенно это актуально в современных мегаполисах, таких как Москва, которые являются крупнейшими деловыми центрами с большим количеством важных культурно-исторических объектов и при этом необходимо обеспечить жителям городов достойный уровень жизни, а это во многом зависит от городской среды.
Так, неблагоустроенные, нуждающиеся в реновации территории оттягивают на себя значительные средства бюджета, при этом сами они не приносят дохода, а проживание на таких территориях может угрожать здоровью жителей. Поэтому в настоящее время проекты реновации жилых территорий в городе Москве с целью повышения эффективности использования их территории являются одним из приоритетных направлений градостроительной политики. Несомненно, такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока эффективность использования городских территорий не будет приведена к оптимальному значению.
В заключение необходимо отметить, что проекты реновации в городе Москве являются сложной градостроительной задачей в виду большого количества градостроительных ограничений, а также существенного объема уникальных природных и культурно-исторических объектов на территории города. По причине высокой степени сложности мероприятий по реновации жилых территорий в городе Москве их проведение долго откладывали, но к настоящему моменту наконец запущена программа реновации территорий с низкими показателями эффективности, в том числе среди жилых районов, таких как территория «Дубки» Тимирязевского района. Результатом реновации таких территорий должно быть оздоровление городской среды, создание безопасной и комфортной среды для проживания населения. С помощью проектов реновации можно оздоровить город, поднять качество жизни на новый уровень. Таким образом, проекты реновации способствуют тому, чтобы сделать Москву местом успешной и счастливой жизни, а не выживания. Реновация жилых территорий в городе Москве является сейчас одним из приоритетных направлений градостроительства, и в ближайшее время станет возможным оценка того, насколько успешным стало проведение проектов реновации в городе Москве в целях повышения эффективности жилой застройки.
Литература:
- Маршалкович А. С., Афонина М. И. Экология городской среды [Электронный ресурс]: Конспект лекций; М-во образования и науки РФ, — М.: НИУ МГСУ, — 2016. — 319 с. Учеб. электр. изд.: Режим доступа: http: // www. iprbookshop
- Щербина Е. В., Слепнев М. А. Экологическое картографирование при градостроительном проектировании природно-антропогенных территориальных комплексов // Экология урбанизированных территорий, — 2016. — № 2. — С. 92–97.
- https://www.mos.ru/
- Сучков Д. А. Пути повышения эффективности использования территории городов (на примере Москвы) // Arctic Evironmental Research. — 2009. — № 2. — С.58–63.
- ЖК «Тимирязев парк» http://timpark.ru
- Трофимова Т. Е. Повышение эффективности использования территории жилой застройки. Москва, — 2005. — С.248.
