Реконструкция жилых зданий является главной задачей для восстановления жилого фонда и повышения комфортности жилья. Для выбора наиболее эффективных методом и способов реконструкции необходимо на этапе планирования иметь оценочные показатели существующей жилой застройки. Оценка жилых зданий проводится для их паспортизации.

Ключевые слова: реконструкция, оценка жилой застройки, паспортизация.

Главная задача стратегии жилищной сферы России на период до 2025 года — это обеспечение населения надежным и комфортным жильём. Ключевой аспект этой цели является уход от строительства за пределами городских границ и использование территорий внутри городов. Одним из ключей решения данной задачи является реконструкция сложившейся застройки. Очевидно, что реконструкция зданий является народнохозяйственной задачей, которая направлена на восстановление и модернизацию жилого фонда страны.

Существующие жилые здания в России весьма разнообразны. Так в состав жилого фонда на сегодняшний день входят жилые здания дореволюционной постройки, дома, построенные в довоенные, послевоенные годы и в годы массового индустриального домостроения, и современные новостройки.

Все эти виды жилых зданий отличаются друг от друга архитектурно-планировочными решения, выбором материалов и типом конструкций и по технико-экономическим показателям. Эти различия ставят под вопрос проведения массовой реконструкции жилой застройки и усложняют выбор наиболее эффективного метода организации проведения строительных работ.

Решением этой проблемы является заблаговременная оценка существующего жилья и его паспортизация.

В целом жилые здания оцениваются по ряду показателей: надежность, долговечность, капитальность, ремонтопригодность, безотказность, комфортность, моральный и физический износ.

Надежность здания — это способность здания или сооружения сохранять свои функциональные и технические параметры в установленные временные пределы. В свою очередь надежность характеризуется такими показателями как долговечность, безотказность, ремонтопригодность.

Долговечность — это предельный срок службы, за который конструктивные элементы здания приходят в состояние, когда дальнейшее их эксплуатация становится невозможной, а восстановление и ремонт экономически нецелесообразны. Из определения следует, что долговечность здания определяется максимальным сроком эксплуатации её несущих, конструктивно-несменяемых элементов.

Капитальность — это характеристика здания, отражающих состав и размеры помещений, степень благоустройства, долговечность, огнестойкость, качество отделки конструкций.

Безотказность здания — это свойство объекта сохранять работоспособность в течение установленного периода времени без вынужденных перерывов в заданных условиях эксплуатации.

Ремонтопригодность здания — это свойство, которое обеспечивает проведение мероприятий по предупреждению и устранению дефектов путем проведения технического обслуживания и ремонта. Количественной характеристикой ремонтопригодности являются затраты ресурсов на выявление, предупреждение или устранение отказов и дефектов.

Комфортность — это удобство среды проживания и жизнедеятельности людей в среде жилого здания. Данное определение носит общий характер и остается на уровне социологического понимания.

В работе [1, ст. 48] рассмотрены 3 ключевых составляющих понятия комфорта проживания:

1. Комфорт, необходимый для сохранения здоровья;
2. Комфорт достаточной эргономики;
3. Комфорт социальной обеспеченности.

Минимальная реализация данных составляющих комфорта обеспечивает соблюдение требований нормативных документов при проектировании жилых зданий.

В другой работе [2] рассмотрено категорирование современного жилища в соответствии с их потребительским уровнем, который оценивается по следующим показателям:

1. размер общей площади квартир;
2. количество и состав комнат;
3. общая характеристика дома (год постройки, этажность, полезная площадь, степень износа);
4. благоустройства участка застройки;
5. по состоянию инженерному оборудованию

Совокупность перечисленных показателей соответствует современному понятию комфортности.

Для упорядочивания и систематизации сведений о состояния существующих жилых зданий необходимо провести их паспортизацию. Цель паспортизации каждого жилого дома — это создание документа, объективно отражающего степень соответствия здания всей совокупности предъявляемых к нему нормативных и других требований, а также уровень его потребительских свойств.

Таким образом, проведение оценки существующих жилых зданий и их паспортизация позволит облегчить проведению реконструкции жилой застройки, а именно:

1. Позволит провести правильное планирование и выбор метода реконструкции;
2. Позволит выбрать наиболее рациональный организационно-технологический метод для проведения строительных работ;
3. Позволит сократить финансовые затраты и сроки проведения реконструкции.

Литература:

1. Ле Чонг Хай «Обоснование реконструкции территорий массовой жилой застройки для принятия решений по их обновлению и эксплуатации»: диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук. Воронежский государственный архитектурно-строительный университет, Воронеж 2013 г.
2. Булгаков С. Н. Кадастр потребительских свойств жилища//Промышленное и гражданское строительство. 2008. № 3. с.20–22.