Проблемы ЖКХ, связанные с управлением кондоминиумом
Азимов Жаныбек, магистрант
Академия государственного управления при Президенте Республики Казахстан (г. Астана)
В данной статье затронут один из значимых для всего нашего гражданского общества вопрос — управление объектом кондоминиума.
На сегодняшний день это очень существенная проблема. Большая часть населения даже не знает, какая компания управляет их домом. У нашего общества осталась старая привычка, еще с советских времен, раз ЖЭК выставляет счета, то нужно их оплачивать. Практически никто из жильцов не интересуется, на что идут средства, взимаемые с них.
Главной целью любого органа управления объектом кондоминиума является получение дохода, извлечение прибыли, обогащение.
Ключевые слова: жилищные отношения, кондоминиум, ЖКХ, имущество, МИО, КСК
Управляющие компании в большинстве случаев буквально разворовывают денежные средства, поступающие от граждан на содержание общего имущества. И принимают какие-либо вялые меры по поддержанию общего состояния вверенного им имущества только после поступления многочисленных жалоб от жителей в различные инстанции.
Как показывает реальность, многие руководители управляющих компаний выводят деньги различными способами из общего бюджета дома и расходуют их на свои нужды, покупая для себя коттеджи, квартиры, машины и т.д. При том, что подъезды, подвалы, крыши вверенных им объектов кондоминиума остаются в ужасном состоянии. Это прежде всего отражается на эстетическом виде или архитектурном ансамбле вторичного рынка недвижимости, который в стране составляет львиную долю. [1]
Государство также самоустранилось от контроля за деятельностью управляющих компаний. Да, при Акиматах есть отделы жилищно-коммунального хозяйства, существует также и Комитет по делам строительства и ЖКХ, но они по непонятным причинам не оказывают существенного влияния на органы управления объектом кондоминиума, а иногда даже и покрывают их. В соответствие ст.10 п.4 закона «О жилищных отношениях» Республики Казахстан местные исполнительные органы не компетенции вмешиваться жизнедеятельность объекта кондоминиума. В этой связи, местным исполнительным органам требуются дополнительные полномочии для жесткого контроля, не такой который мнимо существует на сегодняшний день.
Чтобы не допустить этого, необходимо срочно вносить следующие изменения и дополнения в Закон РК «О жилищных отношениях»: [1]
– Прежде всего, я считаю, что основной целью любого органа управления объектом кондоминиума должно быть — сохранение и улучшение общего имущества всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, а именно повышение номинального уровня стоимости недвижимости путем эффективного управления домом.
Данную основную цель необходимо отразить (закрепить) в Законе РК «О жилищных отношениях». [1]
– Необходимо ввести лицензирование вида деятельности для управляющих компаний, за исключением форм управления, предусмотренных подпунктами 1) и 2) пункта 2 ст.42 Закона РК «О жилищных отношениях».
Кроме того, считаю необходимым законодательно установить лимит количества управления объектами кондоминиума для различных форм управления, а именно:
а) Формы управления, предусмотренные подпунктами 1) и 2) пункта 2 ст.42 Закона РК «О жилищных отношениях» — один объект кондоминиума
б) Формы управления, предусмотренные подпунктами 3) и 4) пункта 2 ст.42 Закона РК «О жилищных отношениях» — два-три объекта кондоминиума
Так как многие управляющие компании берут на управление до нескольких десятков объектов, что отражается на качестве управления. [1]
– Необходимо внести изменения в Постановление Правительства Республики Казахстан от 01 декабря 2011 года № 1421 «Об утверждении Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума», и закрепить, что для проведения капитального ремонта орган управления объекта кондоминиума обязан представлять на рассмотрение собрания собственников помещений (квартир) как минимум 5 ценовых предложений (смет) расходов на проведение ремонта общего имущества объекта кондоминиума, от разных подрядчиков, имеющих лицензии на проведения строительных работ. [2]
Эта мера необходима во избежание лоббирования интересов компаний, осуществляющих ремонтные работы и преднамеренного завышения стоимости ремонта.
– В пункте 48) статьи 2 Закона РК «О жилищных отношениях» понятие «кооператив собственников помещений (квартир)» после слов «некоммерческая организация,» дополнить словами «зарегистрированная в форме потребительского кооператива». [3]
Это даст конкретизирование и исключение двоякого толкования, т. к. под определение «кооператив собственников помещений (квартир)», которое сейчас предусмотрено в законе могут подпадать все юридические лица, предусмотренные п.3 ст.34 ГК РК.
Примером тому в городе Астане служит Общественное объединение «Арман», которое, по моему мнению, осуществляет незаконное управление порядка десятью объектами кондоминиума, прикрываясь мнимыми документами.
– В настоящий момент управляющие компании (органы управления объектом кондоминиума) выставляя счета на оплату взносов для содержание общего имущества, указывают в них различного рода пункты (наименование услуг), такие как обслуживание электросетей, ремонт подъездов, ремонт ступеней, и т.д. [3]
Необходимым закрепить в Законе РК «О жилищных отношениях» положение о видах платежей, вносимых на содержание общего имущества, установив в квитанциях только три позиции: а) сбор на текущий ремонт; б) сбор на капитальный ремонт; в) оплата услуг органа управления объекта кондоминиума.
Это необходимо для того, чтобы орган управления не имел возможности расходования денежных средств, предназначенных для содержания объекта кондоминиума на собственные нужны: заработная плата, премии и т.д.
Во многих управляющих компаниях на сегодняшний день большая часть денег, поступающих от жителей на содержание общего имущества расходуется на содержание штата органа управления. [4]
– В соответствии с п.8 ст.31 Закона РК «О жилищных отношениях» орган управления объектом кондоминиума обязан открыть в банках второго уровня два счета на каждый объект кондоминиума, это текущий и сберегательный. На этих счетах должны аккумулируются денежные средства, поступающие от собственников помещений на текущий и капитальные ремонты.
Орган управления объектом кондоминиума, уполномоченное физическое лицо предоставляют по требованию собственников объекта кондоминиума информацию о движении денег по банковскому счету, средств на содержание жилого дома (жилого здания). [5]
Однако, как показывает практика, существуют только единичные органы управления, которые открыли в банках второго уровня соответствующие счета. Открытие банковских счетов заставляет орган управления осуществлять расходование денежных средств прозрачно, а это, по всей видимости невыгодно для корыстных управленцев. Таким образом, органы управления лишают жителей права на получение информации о движении денег по банковскому счету.
Считаю необходимым ввести административную ответственность для должностных лиц органа управления объектом кондоминиума, в случае не открытия соответствующих банковских счетов, предусмотренных Законом РК «О жилищных отношениях». [6]
– Согласно п.3 ст.42 Закона РК «О жилищных отношениях» — Сроки и объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых собственниками помещений (квартир) физическому или юридическому лицу, определяются договором управления объектом кондоминиума. [2]
Согласно ст.6 ГК РК — Нормы гражданского законодательства должны толковаться в соответствии с буквальным значением их словесного выражения.
Исходя из этого слова «определяются договором управления », закрепленные в п.3 ст.42 Закона РК «О жилищных отношениях» никак не могут толковаться во множественном числе — «договорами». [7]
Существует также Приказ Председателя Агенства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 13 сентября 2011 года № 338 «Об утверждении Типовой формы договора управления объектом кондоминиума», данным приказом утверждена типовая форма управления объектом кондоминиума.
Исходя из типовой формы договора управления объектом кондоминиума видно, что данный типовой договор заключается управляющей компанией со всеми жителями (собственниками помещений) многоквартирного дома, т. е. с каждым персонально, что прямо противоречит п.1 ст.31, п.3 ст.42 Закона РК «О жилищных отношениях» и ст.212 ГК РК. [4]
Согласно п.1 ст.31 Закона РК «О жилищных отношениях» — Каждый из собственников помещений (квартир) вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности. Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.
Таким образом, собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться лишь помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности. Но сделки с общим имуществом собственник помещения не имеет права заключать, от своего имени индивидуально.
Для этого законодатель четко предписал, что Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников.
О чем также говорится в ст.212 ГК Республики Казахстан — Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. [7]
Приведу один простой пример: в типовой форме договора управления объектом кондоминиума, а именно в п.4 устанавливается срок действия договора. Получается, что управляющая компания может заключить договор управления, оговорив при этом с каждым жителем дома разные сроки действия договора.
Во избежание нарушения действующего законодательства, я считаю, что необходимо ввести в закон понятие «старшего по дому», который от имени всех жильцов будет делегирован полномочием на заключение договора управления объектом кондоминиума с управляющей компанией, по принципу один дом — один договор управления объектом кондоминиума. [7]
Также необходимо законодательно закрепить сроки действия договора управления объектом кондоминиума в один год. Затем по результатам года общее собрание жильцов будет решать вопрос о заключении договора еще на один год, при этом необходимо законодательно исключить бессрочность действия договора управления. [3]
– Как известно основанная масса управляющих компаний в своих квитанциях, выставляемых для оплаты взносов на содержание общего имущества, осуществляет начисление суммы, на содержание общего имущества, в том числе и на квадратные метры квартиры, что прямо противоречит п.2 ст. 32, а также п.3 ст.35 Закона РК «О жилищных отношениях», где сказано: При регистрации объекта кондоминиума определяется состав общего имущества и размер доли правообладателей каждого помещения в общей собственности. Собственники помещений (квартир) обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома. Размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением собственников.
Таким образом, собственник помещения обязан нести расходы только на содержание общего имущества, а не своего собственного.
Каждый собственник делает ремонт в своей квартире самостоятельно, без финансового участия управляющей компании, и исходя из квитанций еще и оплачивает деньги на ремонт своей квартиры, т. к. оплата взимается не за долю в общем имуществе, а за квадратные метры (общую площадь) всего дома, в том числе квартиры, т. е. индивидуальной собственности. [2]
При регистрации объекта кондоминиума определяется состав общего имущества и размер доли правообладателей каждого помещения в общей собственности.
Согласно п.41) ст. 2 Закона РК «О жилищных отношениях» общая площадь жилого дома (жилого здания) — это сумма общих площадей всех жилищ и площадей всех нежилых помещений, а также площадей частей жилого дома, являющихся общим имуществом. [1]
К примеру общая площадь жилого дома составляет 4 551,6 кв.м., при этом жилая площадь составляет 3 223 кв.м., таким образом, общедомовым имуществом является разница между общей площадью здания и жилой площадью.
4 551,6 — 3 223 = 1 328,6 кв.м. и эту сумму площади общедомового имущества должны распределять между собственниками дома пропорционально их индивидуальной площади.
При этом управляющие компании, обманывая жителей взимают оплату с жителей дома в огромных размерах накручивая платежи и на индивидуальную собственность жителей дома, т. е. на все 4 551,6 кв. м. [6]
В связи с чем, предлагаю исключить из п.3 ст. ст.35 Закона РК «О жилищных отношениях» слова «если иное не предусмотрено соглашением собственников», во избежание обмана или введения в заблуждение жителей дома. Так как основанная масса народа у нас не ходит на общие собрания собственников, управляющая компания может подсунуть на подпись опросные листы, установив при этом условия оплаты, выгодные для самой управляющей компании. [1]
— Многие управляющие компании заключают различного рода договоры аренды с третьими лицами и незаконно передают им во временное пользование части дома для размещения антенн, плакатов, оборудования и т.д. Но деньги, полученные по таким договорам аренды, уходят в неизвестном направлении. Более того бесконтрольная передача в аренду частей дома может нанести вред имуществу, а также жизни и здоровью граждан. [5]
В связи с чем предлагаю также закрепить в Законе РК «О жилищных отношениях» положение о том, что управляющая компания до заключения договора аренды с третьим лицом по передачи части общего имущества в аренду, обязана вынести этот вопрос на общее собрание жильцов, где будут решаться условия договора аренды (сроки, цена и т.д.), а также вопрос распределения полученных от аренды денег. [7]
В свою очередь государственным органам, задействованным в сфере ЖКХ необходимо повысить правовую культуру современного казахстанского общества путем проведения различного рода конференций, семинаров, выпуска и размещения в эфирах телепередач социальных реклам, направленных на формирование правовой культуры общества в сфере ЖКХ.
Также государственные органы должны проводить обучение и выдавать потенциальным управляющим компаниям лицензии, сертификаты.
Для улучшения качества жилищно-коммунального обслуживания населения нужно совершенствовать систему управления жильем путем формирования конкурентного управления, создания серьезной экономической заинтересованности управляющих организаций в результатах своей деятельности.
Реализация данных мер позволит не только привлечь частное предпринимательство к управлению жильем и обеспечить эффективное использование недвижимости в жилищной сфере, но и повысить комфортность и безопасность условий проживания населения.
Литература:
- http://egov.kz/wps/portal/Content?contentPath=/egovcontent/justice/legal_issues/article/kondominium&lang=ru
- http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=30199067
- http://adilet.zan.kz/rus/docs/Z970000094/О жилищных отношениях
- http://adilet.zan.kz/rus/docs/K940001000/Гражданский кодекс Республики Казахстан
- http://esil.astanan.kz/
- http://astanan.kz/
- http://astana.gov.kz/kk/media/photo/1/61
