Ипотечное жилищное кредитование включает различные гражданско-правовые отношения. Выделим две основные группы: правоотношения между заемщиками (физическими или юридическими лицами) и специальными субъектами (кредитными, некредитными, государственными и (или) муниципальными специализированными организациями); правоотношения между залогодателем и залогодержателем.
Участники данных отношений и являются субъектами ипотечного жилищного кредитования.
Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения (ст. 335 ГК РФ, ст. 6 Закона об ипотеке). Гражданский кодекс РФ определяет, что залогодателем может быть сам должник так и третье лицо. Включение указанного правила значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, так как лица не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее имущество, выступят залогодателями в обеспечение обязательств таких лиц. Основное требование, которое предъявляется законодательством к залогодателю – быть собственником имущества, которое передается в ипотеку [1, с. 94].
В качестве залогодержателя может выступать только кредитор по обеспеченному залогом основному обязательству. На это прямо указывает ст. 334 ГК РФ. Совпадение в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа исполнения обеспечения обязательства [2, с. 22].
Статья 37 Закона об ипотеке, содержащая требование для собственника получать согласие на продажу своего имущества у залогодержателя, находится в прямом конфликте со ст. 36 Конституции РФ, охраняющей права собственника [1, с. 104]. При залоге право владения и право пользования остается за залогодателем, а право распоряжения условно закрепляется за залогодержателем. «В действительности, сколько бы не было дано правомочий собственнику, его право никогда не будет полным, поскольку всегда могут быть измышлены и обоснованы права и возможности, в перечень не вошедшие, а реализация собственником своей власти над вещью с тех же позиций всегда может быть квалифицирована как выходящая за рамки перечня и потому не правомерна» [3, с. 125].
В США, например, в большинстве штатов действуют положения «общего права», в соответствии с которым при установлении ипотеки право собственности на имущество, ставшее предметом ипотеки, переходит к кредитору. До момента исполнения должником основного обязательства кредитор остается собственником ипотеки [4, с. 595]. Так же должник без согласия кредитора может продать заложенное имущество, что не влечет за собой изменения вещных прав ипотечного кредитора на это имущество [4, с. 374-375].
В Германии, заложенное имущество может быть продано залогодателем без согласия залогодержателя. Кредитора не интересует, кто является последним владельцем заложенной недвижимости: в любом случае у банка есть право требования долга по кредитному договору. При этом новый владелец не может апеллировать тем, что он не знал о существовании залога, так как сделка в противном случае не будет зарегистрирована.
В России залогодатель тоже может продать заложенное имущество, если залогодержатель даст свое согласие, которое можно получить, в случае если банк закроет обязательство, в обеспечение которого был оформлен залог. Необходимость реализации заложенной недвижимости возникает, например, когда заемщик переезжает на другое место жительства или по другим причинам. Средства на погашение обязательства он может получить от покупателя жилья, который уведомляется, что жилье находится в залоге.
Для кредитора в настоящее время огромное значение играет личность заемщика, его кредитонадежность. Поэтому банки неохотно дают согласие на продажу заложенного имущества. Банки тщательно изучают платежеспособность заемщика, при этом, отодвигая на второй план объект ипотечного кредитования, который в свою очередь и призван побуждать должника к надлежащему исполнению обязательства. В условиях экономического кризиса, необходимо разрешить залогодателю реализовать заложенное имущество без согласия залогодержателя, при этом все условия по ипотеке переходили бы новому собственнику жилого помещения. У собственника заложенного имущества, у которого возникают финансовые трудности, появилась бы возможность освободить себя от уплаты штрафов, пеней, судебных издержек, исполнительского сбора и других расходов, возникающих при невозможности выплаты кредита в дальнейшем. Банк в свою очередь так же получает возможность получать стабильные проценты, не нарушая финансовый механизм кредита. В российском гражданском праве есть условие, при котором не требуется согласие залогодержателя при смене собственника заложенного имущества - это наследование. Имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства. Залогодержатель в данном случае вынужден принять нового залогодателя, независимо от его платежеспособности, о чем подтверждает п. 3 ст. 37 и ст. 38 Закона об ипотеке. Так если есть исключение, почему нельзя сделать это правилом, тем самым упростить оборот ипотеки.
Другой категорией субъектов ипотечного жилищного кредитования являются специальные субъекты (кредитные, некредитные, государственные и (или) муниципальные специализированные организации). Выстраивая «американскую» модель ипотечного кредитования, по замыслу Правительства РФ центральным элементом в создаваемой системе должно было стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно было создано 5 сентября 1997 года в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом.
Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.
АИЖК выкупает у поставщиков только те ипотечные кредиты, которые выданы в соответствии с требованиями к оценке платежеспособности заемщика и вероятности погашения ипотечных кредитов (займов), а также к предмету залога (ипотеки). Оформление ипотечных кредитных сделок производится в соответствии с требованиями к договорам, заключаемым в процессе оформления ипотечной кредитной сделки, и требованиям к страховому обеспечению.
В связи с возникшим финансово-экономическим кризисом указанное агентство разработало Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан. С 1 января 2009 года вступила в силу Программа государственной помощи. Заемщики в течение года могут обратиться за предоставлением помощи в банк, в котором взяли кредит, или в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) - дочернюю компанию Агентства.
Поддержку АРИЖК получат следующие заемщики:
- потерявшие работу или существенную часть дохода;
- проживающие в единственном, приобретенном по ипотеке жилье, и зарегистрированные в нем;
- не имеющие достаточных накоплений для поддержания платежей по ипотечному кредиту;
- доход которых меньше чем сумма ежемесячного платежа по кредиту плюс прожиточный минимум на семью.
В первую очередь программа рассчитана на тех, кто приобрел единственное жилье и для проживания. Покупатели второй квартиры, как правило, приобретали ее в инвестиционных целях и надеялись, что при том росте цен на недвижимость, который наблюдался, они продадут квартиру значительно дороже. Получив рассрочку, такие заемщики добьются дополнительной выгоды от инвестиций, что противоречит принципам оказания поддержки именно тем, кто в ней реально нуждается.
Программа рассчитана так, что заемщик, во-первых, получает год льготного периода платежей, которые он может поддерживать в соответствии со своими доходами. В таких случаях он согласует с банком последующий график погашения кредита с учетом сложившейся ситуации.
Реструктуризации подлежат ипотечные кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года для приобретения или строительства объектов недвижимости, являющихся для заемщиков единственным жильем. Претендовать на помощь АИЖК могут заемщики, чья сумма ежемесячного дохода и ежемесячных доходов членов семьи, за вычетом платежей по ипотечному кредиту, опустилась ниже официально установленного для данного региона прожиточного минимума. При этом необходимо, чтобы доходы заемщика и его семьи упали в результате увольнения или существенного (более чем на 50 процентов) урезания зарплаты, в том числе из-за введения режима неполного рабочего времени или вынужденных отпусков на предприятиях.
Государственная поддержка не будет предоставляться заемщикам, взявшим ипотеку для покупки дополнительной квартиры или элитного жилья и при просрочке платежа более чем на 90 дней. Принципиальным условием оказания финансовой помощи заемщикам также является отсутствие у семьи налогооблагаемого имущества и сбережений, которые можно использовать для погашения кредита.
Однако пока реализовать саму идею создания АИЖК в полной мере не получается. Эта система только внешне очень похожа на «американскую»: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, ибо в отличие от «американской», передающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша направляет на этот рынок бюджетные средства. Однако если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется полностью зависимым от притока бюджетных средств.
Кредитными организациями в России выступают в основном банки, имеющие лицензию Центрального банка России. В соответствии с Концепцией, реализуется двухуровневая система, при которой на первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики, а на вторичном – кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредитов. Закон об ипотечных ценных бумагах устанавливает особые императивные требования к субъектам, осуществляющим эмиссию ипотечных ценных бумаг, которыми могут быть только ипотечные агенты и кредитные организации.
В России, по замыслу законодателей, реализация одноуровневой модели осуществляется с помощью жилищно-накопительных кооперативов, деятельность которых регулируется статьёй 116 ГК РФ и Законом «О жилищных накопительных кооперативах».
Указанный закон ввел новый вид кооперативов, ранее не известный ни советскому, ни российскому законодательству. Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов (ст. 2 Закона о жилищных накопительных кооперативах).
Кроме ЖНК существуют потребительские ипотечные кооперативы (ПИК), которые предлагают приобрести жилье по схожей схеме. ПИК, так же как и ЖНК зачастую возникали из бывших жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Дело в том, что Закон «О жилищных накопительных кооперативах», вступивший в силу с 1 апреля 2005 года, предусматривал обязательную перерегистрацию ЖСК, использующих в своей деятельности денежные средства граждан, до 1 апреля 2006 года в ЖНК, либо прекращение привлечения денег населения.
Часть кооперативов, приняли решение перерегистрироваться не в ЖНК, а в ПИК, считая, что в этом случае действие Закона «О жилищных накопительных кооперативах» на них распространяться не будет. Однако, вопрос о легитимности такой перерегистрации и правомерности привлечения средств граждан потребительскими ипотечными кооперативами, до появления судебной практики по этому вопросу, остается открытым.
Анализ Закона о накопительных кооперативах показывает, что при его создании использовался опыт правового регулирования деятельности европейских организаций, реализующих накопительные программы в целях приобретения жилья, опыт регулирования деятельности подобных российских и советских кооперативов.
Цель привлечения денежных средств, как регламентирует Закон, - передача жилья первоначально только в пользование члена ЖНК, а затем, после внесения паевых взносов в полном объеме, - в собственность гражданина. Процесс, который необходимо пройти прежде, чем получить право собственности на желаемый объект недвижимости, состоит в следующем. При вступлении в кооператив гражданин вносит вступительный взнос. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно. В порядке, определяемом уставом кооператива, вносятся паевые взносы, которые должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. При приеме в члены кооператива определяется примерная величина паевого взноса гражданина с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного помещению, указанному гражданином при приеме в кооператив. После приобретения или строительства жилого помещения для гражданина величина паевого взноса уточняется по фактической стоимости жилого помещения. Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива, размер которой не может быть менее 30% стоимости жилья. Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой, возникает право на приобретение и строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом, начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет. Помещения приобретаются в собственность кооператива. Сразу после приобретения передаются в пользование члену кооператива. После выплаты паевого взноса в полном объеме граждане приобретают право собственности на жилое помещение [5, с. 89].
В основе накопительной системы лежит следующий принцип: пока вы копите на свою квартиру, ваши деньги идут на приобретение жилья для других пайщиков, которые вступили в кооператив раньше либо имеют больше средств для приобретения недвижимости.
Данный механизм предназначен для людей со сравнительно небольшим достатком, которые в целях экономии денежных средств готовы ждать более длительный, чем при других формах приобретения жилья, период времени.
По мнению разработчиков, Закон о накопительных кооперативах придаст новый импульс развитию жилищной кооперации, позволит создать рынок доступного жилья, именно для большинства наших сограждан, а не только для определяемых статистикой 30% населения, которые объективно могут претендовать на ипотечные кредиты, а так же ценность этого документа еще и в том, что он обеспечит юридическую защиту граждан, вкладывающих средства в жилищно-накопительные кооперативы. Однако многие эксперты не разделяют оптимизма разработчиков. По их мнению, настоящие проблемы у жилищных кооперативов в России еще впереди [6].
На наш взгляд, единственным преимуществом накопительного кооператива является то, что гражданам не требуется подтверждать свою платежеспособность. Имущественная ответственность жилищного накопительного кооператива ограничивается размером принадлежащего ему имущества (ст. 4 Закона о жилищных накопительных кооперативах). Это означает, что взыскание по долгам кооператива в числе прочего может быть обращено и на принадлежащие кооперативу жилые помещения, закрепленные в пользование за его членами. В то же время члены кооператива несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах своих паенакоплений (п. 2 ст. 6 Закона о жилищных накопительных кооперативах). В итоге член кооператива может остаться без уже вложенных средств и без жилья, которое ему предоставили в пользование. Ответственность должностных лиц кооператива за убытки, причиненные их виновными действиями (бездействием), мало чем обнадеживает, так как взыскать долг как показывает практика, весьма затруднительно, а если и возможно, то это может затянуться на годы.
Современность требует расширения круга субъектов ипотечного жилищного кредитования. Например, рынок недвижимости США нельзя представить без развитой сети посредников, которых по американской традиции принято называть риэлторами.
Каждый штат дает лицензию риэлторам на проведение операций с недвижимостью. Лицо, которое проводит действия по поручению других лиц, по законодательству всех американских штатов считается агентом, поэтому риэлторы действуют в США на основании законодательства о посредничестве [7, с. 27]. В сделке купли-продажи недвижимости участвуют: риэлторы со стороны продавца и покупателя; адвокаты представляющие интересы продавца и покупателя. Привлечение посредников, конечно, приводит к удорожанию сделки, но они являются частью ипотечной системы и их деятельность лицензируется и регулируется специальным законодательством.
В России деятельность риэлторов не подлежит лицензированию, хотя, помимо, услуг по поиску недвижимости, они зачастую берут на себя функции и юриста и посредника между банком и заемщиком. Обращение к ним не является обязательным. Гражданин может самостоятельно найти подходящее жилье, договориться с продавцом, обратиться в банк или банки, выбрав подходящие условия кредитования, заключить ипотечный договор. Единственная функция, которую не может выполнить заемщик – это оценка предмета ипотеки, но и здесь, о цене жилого помещения залогодатель и залогодержатель могут договориться самостоятельно.
Библиографический список:
- Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений. Диссертация канд. юрид. наук: 12.00.03. - Рязань, 2002.
- Вишневский А.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 1995. 179 с.
- Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-прак. Пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. 511 с.
- Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. Под ред. В.В. Залесского. М.: Норма, 2000. 644 с.
- Е.И. Гречишникова Жилищный накопительный кооператив как механизм привлечения инвестиций в строительство // Гражданское право, 2007, № 2. С.89.
- Журнал «Сибирский Дом» № 19, март 2005.
- Руководство для риэлторов, разработанное в соответствии с законодательством о посредничестве.- М.: Национальная ассоциация риэлторов США, 1993.
