)
С 1 марта 2015 г. значительно изменяется правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в связи с чем автором анализируется новый порядок образования земельных участков.
Ключевые слова: земельный участок, образование земельного участка, формирование земельного участка.
К существенным новеллам земельного законодательства можно отнести расширение части принципиально важных понятий, например, понятие земельного участка. Данная дефиниция в свете изменений, внесенных, Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», получила следующее толкование: «земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки». Таким образом, законодатель прямо указал, что, во-первых, земельный участок является недвижимой вещью, во-вторых, должен иметь характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В новой редакции ЗК РФ понятию «образование земельного участка» посвящена целая глава I.1 с одноименным названием, что свидетельствует о существенном расширении объема данного понятия.
Так, Д. С. Железнов в одной из своих работ, сравнивая понятия «образование» и «формирование земельного участка» по действующему законодательству, делает вывод о том, что формирование земельного участка по своей сущности является способом первичного образования земельного участка из публичных земель [2, с. 104–106, 155–156]. В новой редакции ЗК РФ законодатель придерживается аналогичного подхода. Понятие «формирование земельного участка» по смыслу ст. 30 ЗК РФ в старой редакции исключается, при этом понятие «образование земельного участка» расширяется за счет включения в его объем правовой конструкции, аналогичной по своей сущности формированию земельного участка (т. е. первичному созданию земельного участка из публичных земель).
На настоящем этапе научные подходы к понятиям «образование» и «формирование земельного участка» довольно сильно разнятся. Так, например, одни ученые считают, что данные понятия имеют разное содержание (Крассов О. И.) [3, С. 90], другие же утверждают, что понятия являются тождественными (Корнеев А. Л., Иванова Т. Г.) [4, С. 38–43].
Однако необходимо отметить, что законодатель установил, что понятие «образование земельного участка» в свете земельной реформы включает в себя две группы общественных отношений. Первая группа — это отношения по первичному созданию земельного участка из группы неиспользуемых публичных земель (ранее такой тип правоотношений именовался «формированием земельного участка»). Вторая же группа отношений включает в себя вторичное создание земельного участка или участков, образованных при разделе, объединении и перераспределении земельных участков из уже существующих (ранее представляла собой «образование земельного участка»).
Новая редакция ЗК РФ устанавливает исчерпывающий перечень документов, в соответствии с которым осуществляется образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так, п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ устанавливает следующие перечень документов, среди которых:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — ГрК РФ);
2) проектная документация лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее — схема расположения земельного участка), которая предусмотрена ст. 11.10 ЗК РФ.
Необходимо отметить, что согласно п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельного участка на основании схемы расположения земельного участка допускается при отсутствии проекта межевания. Исключения из указанного правила сформулированы в п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ, в силу которого только при наличии утвержденного проекта межевания территории осуществляется образование земельных участков из:
1) земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
2) земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Согласно п. 1 ст. 11.10 ЗК РФ под схемой расположения земельного участка понимается изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории.
Введение необходимости утверждения схемы расположения земельного участка в том виде, в котором это предложено Федеральным законом N 171-ФЗ, можно оценить положительно, так как это позволит избежать имеющегося в настоящее время дублирования в действиях органов государственной власти при принятии решения о предварительном согласовании места размещения объекта [5, С. 68]. Согласно п. 5 ст. 31 ЗК РФ уполномоченный орган власти сначала утверждает схему расположения земельного участка, а затем (по сути, дублируя это же действие, а именно утверждая границы будущего земельного участка) — акт о его выборе.
Статья 11.10 ЗК РФ предлагает подробный перечень лиц, которые вправе подготовить схему расположения земельного участка. По общему правилу таковыми являются исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления (п. 3 ст. 11.10 ЗК РФ). А в зависимости от целей образования земельного участка ими также могут быть граждане и юридические лица (п. 4 — 8 ст. 11.10 ЗК РФ).
В решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, в соответствии с п. 14 ст. 11.10 ЗК РФ указываются:
1) его (их) площадь;
2) адрес (при его отсутствии — описание местоположения);
3) кадастровые номера земельных участков, из которых происходит образование новых земельных участков (при наличии);
4) территориальная зона (или вид разрешенного использования в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент) [6, С. 590];
5) категория земель.
Подводя итог, следует отметить, что принципиальная новая процедура формирования земельных участков имеет свое положительное значение. Так, формирование и предоставление земельных участков полностью замыкается на документы территориального планирования, что создает среду для рационального и гармоничного развития территорий, устранены проблемы с формированием земельных участков в случаях комплексной застройки, развития застроенных территории и строительства линейных объектов.
Изменения законодательства, внесенные Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» с нашей точки зрения, позволили создать наиболее удобную и функциональную среду для становления и развития института земельных правоотношений в РФ.
Литература:
- Гринь Е. А. Принудительное прекращение прав на земельные участки: теория и практика правового регулирования: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Кубанский государственный аграрный университет. Краснодар. 2012.
- Теоретические и практические проблемы предоставления земельных участков для строительства в городах Москва и Санкт-Петербург / Под ред. Н. Г. Жаворонковой. М.: Статут, 2014.
- Крассов О. И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2-е изд., перераб. М.: Норма, 2009.
- Корнеев А. Л. Некоторые вопросы образования земельных участков // Экологическое право. 2012. № 5.
- Гринь Е. А. Принудительное изъятие земельного участка вследствие его ненадлежащего использования. // Власть Закона. 2013. № 1 (13).
- Гринь Е. А. К вопросу о принудительном прекращении права на земельный участок, который в силу закона не может принадлежать собственнику. // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2011. № 71.
