В статье предложена разработанная автором модель организации ипотечного кредитования в условиях казахстанской экономики.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, банковский сектор
С расширение конкурентной среды в развивающихся рыночных системах актуализируются проблемы рациональной организации механизмов хозяйствования, особенно в сферах, связанных с привлечением и использованием значительных ресурсов, в том числе, денежных. Для казахстанских банков с активизацией ипотечного рынка важнейшей задачей становится, с одной стороны, повышение своего конкурентного статуса на данном рынке, а с другой – снижение рискового пространства на нем. Как показывает опыт развитых стран, решение такой задачи предполагает использование специфичных инструментов банковского менеджмента. Несмотря на положительную динамику, рынок ипотечного кредитования в свете совершенствования отечественного финансового рынка в целом требует дальнейшего развития [1].
Ипотека как важное институциональное звено в экономической системе отличается специфичностью функционального взаимодействия своих субъектов, в основе которых долговременность такого взаимодействия, большие объемы вложенных денежных ресурсов, а также существенных размеров капиталовложений и длительные сроки их оборота и окупаемость. Все это требует соответствующих гарантий, надежность в данном взаимодействии. Так,
– население, получая возможность самостоятельно, без финансовой помощи государства решать проблемы улучшения жилищных условий, рассчитывает на надежность банковских кредитов;
– строительный комплекс, получая дополнительный импульс для увеличения объемов жилищного строительства благодаря возросшему платежеспособному спросу со стороны покупателей жилья, ориентируется на окупаемость вложенных средств;
– банковский сектор, существенно расширяя операции по ипотечному жилищному кредитованию, ориентируется на создание для себя устойчивого и перспективного рынка финансовых услуг населению;
– инвесторы (пенсионные фонды, инвестиционные компании и др.), получая возможность вкладывать свободные денежные средства в новые надежные долгосрочные финансовые инструменты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой, рассчитывают на их надежность.
Для достижения этих целей в ноябре 2003 года по инициативе Правительства Республики Казахстан и Национального Банка Республики Казахстан было создано АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов» (далее – Фонд). Фонд зарегистрирован в форме некоммерческого акционерного общества. Акционеры фонда – Национальный Банк Республики Казахстан и Министерство финансов Республики Казахстан. Уставный капитал Фонда составляет два миллиарда тенге. Как отмечено, в «Государственной программе развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2010–2013 годы» : система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов направлена на создание благоприятных условий для повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков между банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты. Создание системы гарантирования ипотечных кредитов позволит Казахстану оптимизировать и расширить рынок ипотечных кредитов. [2].
Развитие казахстанской ипотеки имеет свои особенности, связанные с условиями ее базового потенциала, оцениваемого масштабами рынка жилья и платежеспособным спросом населения. За рассматриваемый период ипотека оформилась в одно из важных звеньев казахстанской экономики, в основе которого развитое правовое поле с государственными гарантиями, что стимулирует расширение инвестиционного пространства для нее и активизацию мобильности населения на ипотечном рынке.
С расширение конкурентной среды в развивающихся рыночных системах актуализируются проблемы рациональной организации механизмов хозяйствования. Ипотека как важное институциональное звено в экономической системе отличается специфичностью функционального взаимодействия своих субъектов, в основе которых долговременность такого взаимодействия, большие объемы вложенных денежных ресурсов, а также существенных размеров капиталовложений и длительные сроки их оборота и окупаемость. Все это требует соответствующих гарантий, надежности в данном взаимодействии.
Тем самым в казахстанской модели ипотеки оформилась необходимая регулятивная среда, направленная на повышение надежности ипотечных механизмов и, в конечном счете, на обеспечение устойчивости воспроизводственных процессов в экономической системе в целом.Платформой механизма развития казахстанской модели ипотеки являются следующие определяющие блоки: организационный, функциональный, экономический и социальный. [3].
Организационный блок представляет собой механизм взаимодействия с таких субъектов ипотеки как КИК, банки, КФГИК, инвесторы, заемщики и риэлторские компании.
Функциональный блок, представляет собойпроцесс оптимизации взаимодействия рынка жилья и фондового рынка, т.е выбора наиболее эффективных рычагов управления рынком жилья и посредством развития ипотечного кредитования оживление фондового рынка (например, за счет секъюритизации)
Экономический блок В первую очередь расширение ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Рост строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, деревообработке, металлоизделий и т.д. Новый импульс получает развитие транспортной инфраструктуры. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизации производства, к повышению качества и конкурентоспособности продукции почти во всех отраслях. Это в свою очередь увеличивает экономический потенциал страны.
Социальный блок (модернизация системы жизнеобеспечивания). Развитие ипотечного кредитования, безусловно оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы, поскольку в следствии жесткой территориальной привязки строительства, в производство вовлекаются дополнительные трудовые ресурсы. С другой стороны, одной из важнейших предпосылок достижения социальной стабильности является удовлетворение потребностей населения в жилье. Ведь известно, что человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, имеет возможность создать семью и растить детей. Обеспечение жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что в свою очередь, повышает трудоспособность населения.
Вместе с тем, следует отметить, что развитие организационного, правового, социального блока в системе ипотечных отношений еще далеко от желаемой синхронистичности интересов и сохраняется зависимость от колебаний в конъюнктурах внешнего и внутреннего финансовых рынков. В какой-то мере это закономерная зависимость. Однако, она не должна приводить к значительным перекосам в собственном режиме функционирования ипотеки как важного институционального звена в обществе.
Примечание –составлено автором.
Рисунок 1. Принципиальная схема модели эффективной
организации ипотеки в казахстанской экономике
С учетом опыта развитых стран в ее организации, как позитивного, так и уже отмеченного негативного, связанного с кризисом ипотечной системы в США, на наш взгляд, необходима активизация регулятивного потенциала государства в лице ее уполномоченных органов по координации деятельности всех субъектов ипотечных отношений. В частности, необходимо в случае резких воздействий внешних импульсов, введения особых «ипотечных регуляторов», взаимоувязывающих интересы как банковских структур, так и заемщиков, инвесторов, компаний-застройщиков с тем, чтобы запущенный механизм в организации ипотеки не подошел к использованию желательных для всех ее участников ограничителей. Чрезмерное повышение кредитных ставок по ипотеке, которое имеет место после кризиса ее в США, в ряде отечественных банков до 24% годовых, может быть оправдано только для этих банковских структур, но не «защищает» тем самым институт ипотеки в целом. В этих условиях оптимален уровень, как превышающий имеющийся в пределах 20–25% с тем, чтобы не подорвать доверие к данному институту. Отмечаемый некоторыми банками «ажиотажный» спрос на ипотеку при таких повышенных ставках не имеет под собой большого количества заемщиков и ограничен во времени, поскольку с упорядочением ситуации на мировых финансовых рынках потенциал такого спроса изживает сам себя.
Главным в этой ситуации является, на наш взгляд, сбалансирование интересов всех участников ипотеки, на основе сохраняющей ее привлекательность для населения – как конечного потребителя ипотечного продукта в той или иной форме. Это предполагает следующее:
– усреднение «ажиотажного » уровня ставки кредитования до порога сохранения реального спроса на ипотечные продукты. В современных условиях он может варьироваться в пределах 16-18%;
– повышения первоначального взноса по ипотечному кредиту в пределах не более 25% - это также минимизирует отток потенциальных клиентов ипотеки;
– ужесточение регламентов по страхованию жилья, приобретаемого по ипотеке с особым разделением долевого участия в строительстве коммерческого жилья стандартных ипотечных продуктов;
– расширение полномочий КИК по выпуску ипотечных кредитов в случае стагнации (кризиса) ипотечных отношений независимо от причин (внутренних или внешних катаклизмов);
– введение в нормативно-правовую базу рычагов, регулирующих ипотечные отношения, которые расширяли бы функциональное участие в них всех регионов страны для активизации участия населения в использовании ипотечных продуктов;
– определение ипотечных регуляторов взаимоувязывающих интересы субъектов ипотечных отношений в период кризиса. В частности, создать в регулятивной среде государства межведомственный орган по мониторингу ипотечных отношений с привлечением независимых экспертов.
Таким образом, совершенствование механизма ипотеки в казахстанской экономике должно строиться, прежде всего, на согласовании интересов всех ее субъектов, рационализации методов привлечения ресурсов и использовании специфических регуляторов, ограничивающих ее функционирование от резких колебаний конъюнктуры на внутреннем и внешнем финансовых рынках.
Литература:
- Назарбаев Н.А. Новый Казахстан в новом мире: Послание Президента Н.А. Назарбаева народу Казахстана. – Астана, 2010. – 28 февр. – С. 14.
- Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации: № 1344 от 6 сентября 2014 г. // САПП РК. – 2014. – № 3. – ст. 405.
- Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка / под ред. д-ра экон. наук, проф. В.З Черняка. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010. – С. 130.
