Ипотечное кредитование

Ипотека — один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В настоящее время к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила главы XIII Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)", и такой залог осуществляется без залога земельного участка, на котором расположены дом или другое строение. Однако прямых указаний на такую возможность закон не содержит, что является существенной недоработкой закона и может впоследствии затруднить его применение. Статья 75 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)" только предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

В настоящее время система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами:

1)        договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией возникающей ипотеки;

2)        трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и почти одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

3)        договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

Современная ипотека представляет собой уникальный процесс, сочетающий одновременно несколько факторов:

-        социальную стабильность;

-        долгосрочное и малорисковое размещение средств;

-        перспективность рынка (пока меньше 10 % жилья приобретается с помощью ипотечных кредитов);

-        возможность выстраивать долгосрочные отношения банка с клиентом (по сути, именно данный вид кредитования дает банку возможность «получить клиента на всю жизнь»).

Виды ипотечного кредита:

1.                  Наиболее распространенная — стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита. Например, покупатель для приобретения некоторого имущества за назначенную цену в 120 тыс. руб. получает ссуду под залог этого имущества в сумме 100 тыс. руб. и добавляет 20 тыс. руб. из собственных средств. Погашение клиент производит ежемесячно. Кроме того, он выплачивает проценты по ссуде исходя из 12 % годовых, начисляемых помесячно.

Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие кредиты относят к разряду само-амортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки как правило достаточно большой — в США до 30, в России до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в его начале.

2.                  В современной практике применяют кредиты с переменными выплатами, которые не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на:

-          кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита — погашение кредита и капитализированных процентов по нему производят в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;

-          кредиты с выплатой только процентов — предусматривают единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;

-          кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом — допускают частичную амортизацию до конца срока кредита.

3.         Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет погашают только проценты, а в последующие три года — проценты и основной долг.

4.         Кредиты с участием применяют при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным.

Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20–30 % не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет примерно 12,5–14 % годовых. Переменные ставки ниже, чем до кризиса, поскольку значения LIBOR, EURIBOR, MosPrime и ставки рефинансирования Центрального банка РФ, к которым они привязаны, держатся на очень низких значениях. На историческом минимуме держится ставка рефинансирования АИЖК, которая служит точкой отсчета для его партнеров, устанавливающих процентные ставки по кредитным продуктам Агентства

Что касается снижения первоначального взноса, можно видеть, что пример двух лидирующих игроков в лице двух госбанков оказался не столь заразительным, как могло показаться вначале. В конечном итоге очень немногие банки решились опустить первоначальный взнос меньше знаковой планки в 30 % от стоимости приобретаемого жилья. На это пошли банки, которые стремятся увеличить свою долю рынка любым способом.

Но и те, кто все же рискнул отойти от стандартов, в большинстве своем снизили минимальную величину первоначального взноса только до 20 %. Это Абсолют Банк, АМТ Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, банки «ДельтаКредит», «Еврофинанс», «ЖилФинанс» и «МИА», Нордеа Банк, банк «Открытие», Росбанк, Сбербанк, Связь-Банк, СМП Банк, ЮниКредит Банк. Ипотечные кредиты при первоначальном взносе от 15 % предоставляют Газпромбанк и Райффайзенбанк.

Устойчивое восстановление экономики и доходов населения делает банки менее требовательными по отношению к форме подтверждения доходов ипотечных заемщиков. Уже большинство банков соглашается принимать справку в свободной форме, в частности, АМТ-Банк, Банк Москвы, банк «Возрождение», Газпромбанк, Райффайзенбанк, Собинбанк. Этому веянияю поддались даже такие известные консерваторы, как Сбербанк и банк «Дельта-Кредит».

Таким образом, для становления и развития системы ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих задач:

1)        совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

2)        разработка и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

3)        создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

4)        налоговое стимулирование граждан — получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, — с другой;

5)        обеспечение равных условий для свободной конкуренции субъектов рынка ипотечных кредитов;

6)        формирование механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий банков-кредиторов и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

7)        доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

8)        формирование нормативно-законодательных основ использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

9)        разработка комплексной схемы реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

Литература:

1.         Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)"//СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400

2.         «Ипотечное кредитование — наш «локомотив» (интервью с М. Малайчик, заместителем начальника управления розничных операций банка «Возрождение») (П. Локоткова, «Банковское кредитование», № 3, май-июнь 2007 г.)

3.         Анализ факторов риска ипотечного кредитования (Ю. Г. Трифонова, «Банковский ритейл», № 3, III квартал 2010 г.)

4.         Афонина А. В. Все об ипотеке. — Система ГАРАНТ, 2009 г.

5.         Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Статут, 2007.

6.         Батяев А. А. Жилищные вопросы. Большой справочник. — Система ГАРАНТ, 2009 г.