Обзор рынка недвижимости Узбекистана



Все определения понятия «рынка недвижимости» предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, т. е. обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты. Исходя из триединства материальной, правовой и экономической сущности объекта недвижимости как товара необходимо все определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [3]. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости — это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что среднестатистический покупатель, как правило, не обладает ни опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, ни информацией о реальных ценах сделок.

Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. В силу длительности строительства объектов предложение на рынке недвижимости не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.

Более того, достоверное определение рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможны только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Следовательно, неопределенность в цене будет гораздо больше, чем на других рынках. Это доказывает, что возможности адаптации рынка недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения.

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственников объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) относительно друг друга. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при возрастающей информации о непрерывном повышении спроса [2].

За последние годы в Узбекистане была проведена масштабная работа по постройке жилья, по республике были введены в действие в сумме почти 45 млн кв.м. современных жилых по домов, отвечающих требованиям качества и уровня жизни населения (рис 1). Темп роста введенного в эксплуатацию жилья в 2015 году составил 116 % по отношению к 2012 году.

Рис. 1. Ввод в действие жилых домов (тыс.кв.м. общей площади).

Источник: Государственный комитет статистики Республики Узбекистан

Согласно данным статистики, только лишь за 2015 год в городской и сельской местности были построены 88,3 тыс. квартиры средней площадью 135,5 кв.м (таб 1).

Таблица 1

Количество построенных квартир в Узбекистане и их средний размер (в городской и сельской местности)

№		2012г.	2013г.	2014г.	2015г.
1.	Количество квартир, тыс.	82,7	85,1	89,1	88,3
2.	Средний размер квартир, кв.м. общей площади	125,4	126,2	127,7	135,5

Источник: Государственный комитет статистики Республики Узбекистан

Возводимые новые жилые дома для реализации непосредственно попадают на рынок недвижимости и составляют существенную конкуренцию вторичной недвижимости, что приводит к снижению цен на жилье.

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости. Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости [2].

Первичный и вторичный рынки значительно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Согласно обзору оценочной организации CREDO MAX ESTIMATION, средняя цена предложения на вторичном квартирном рынке Ташкента за 2016 год снизилась на 17 %, снижение средней цены на квартиры в домах кирпичного типа составило 18,2 %, панельного типа — 16,2 % (Рис 2).

Рис. 2. Средняя цена предложения (у.е./кв.м).

Источник: CREDO MAX ESTIMATION.

Если в декабре 2015 средняя цена предложения на вторичное жилье составляла 665 у.е., то в декабре 2016 снизилась до 552 у.е. (кирпич — 585, панель — 526). В зависимости от количества комнат цена составила по однокомнатным квартирам — 535 у.е. (-1 %), двухкомнатным — 539 (без изменений), трехкомнатным — 573 (без изменений) и четырехкомнатным — 569 (-2 %) [4].

В особенности за последние несколько лет в Узбекистане много было сделано по улучшению архитектурного облика сельских населенных пунктов, повышению уровня и качества жизни сельского населения за счет строительства индивидуального жилья по типовым проектам, ускоренного развития на селе инженерных и транспортных коммуникаций, объектов социальной инфраструктуры. За 2009−2016 годы на 1308 жилых массивах на селе построено 69557 комфортабельных жилых домов общей площадью 9,573 миллиона кв. м. Жилищные условия улучшили свыше 83,5 тысячи сельских семей.

Вместе с тем растущая потребность сельского населения в современном и доступном жилье требует внедрения максимально благоприятных условий льготного кредитования, значительного расширения использования новых видов энергосберегающих материалов и оборудования, а также снижения себестоимости возводимого жилья.

С учетом этих потребностей было принято Постановление Президента Республики Узбекистан от 21 октября 2016 года «О Программе по строительству доступных жилых домов по обновленным типовым проектам в сельской местности на 2017−2021 годы», которое направлено на кардинальное повышение уровня доступности современного и комфортабельного жилья для широких слоев сельского населения, на обеспечение рационального использования земельных ресурсов и дальнейшее развитие индивидуального жилищного строительства в сельской местности.

Как отмечается в официальном комментарии к постановлению, документ закрепляет новый подход к осуществлению индивидуального жилищного строительства в сельской местности с учетом изучения накопленного опыта. В нем предусмотрена реализация масштабной Программы строительства доступных жилых домов в сельской местности, рассчитанной на пятилетний период. Обновленные типовые проекты, заложенные в основу программы, полностью учитывают указанные выше потребности и нужды сельских жителей, так как разработаны с учетом их мнений и пожеланий.

Новый подход к осуществлению индивидуального жилищного строительства в сельской местности имеет ряд отличительных особенностей:

‒ предусматривается дополнительное возведение наиболее доступных по ценовым параметрам и комфортности трех типов индивидуального жилья в сельской местности;

‒ первоначальный взнос застройщика первого и второго типов жилья составит всего лишь 15 % (ранее 25 %), что будет способствовать вовлечению более широких слоев сельского населения в программу доступного жилья;

‒ ипотечный кредит будет предоставляться сроком на 15 лет, с трехлетним льготным периодом и процентной ставкой в размере 7 % годовых в течение первых 5 лет.

В целом программой предусматривается возведение в 2017 году 15 тысяч новых жилых домов и квартир, в том числе жилья первого типа — 4608, второго типа — 3739, третьего типа — 3672, а также 2981 одноэтажного 3-, 4- и 5-комнатного жилого дома на площади 0,06 га [1].

Из вышесказанного следует, что предложение на рынке недвижимости в целом по Узбекистану в дальнейшем будет расти, что будет способствовать усилению ценовой конкуренции и, следовательно, снижению цен на жильё. В городах республики продолжается строительство новых жилых комплексов также девелоперскими компаниями по довольно привлекательным ценам, что делает их более доступными для потенциальных покупателей. В результате многие новостройки сейчас ориентированы на население со средним достатком, застройщики продолжают выводить на рынок все новые проекты, причем по цене существенно ниже средней по рынку.

В спальных районах столицы появились новостройки по более низкой стоимости, на которую в прошлом можно было купить квартиру только на вторичном рынке. Дополнительным фактором падения спроса на квартиры на вторичном рынке, может стать рост предложения квартир в готовых новостройках, которые сейчас уже предлагаются даже с отделкой. Из-за падения спроса застройщики запускают акции, предполагающие продажу квартир с ремонтом по цене квартир без отделки, поэтому у покупателей появляется все больше возможностей купить квартиру в новом доме и сразу в нее въехать. В результате, будет снижаться интерес к вторичному жилью, которое многие выбирают только потому, что не могут или не хотят долго ждать сдачи дома в эксплуатацию.

Литература:

1. Постановление Президента Республики Узбекистан от 21 октября 2016 года № ПП-2639 «О Программе по строительству доступных жилых домов по обновленным типовым проектам в сельской местности на 2017−2021 годы».
2. А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. Экономика недвижимости /Учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
3. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М; 1995
4. https://www.gazeta.uz/ru/2017/01/05/realty/