Сравнительная характеристика залога земельных участков, как формы обеспечения кредитных обязательств в России и зарубежных странах

Вопрос оборотной способности земли в России является одним из самых острых, а залог земельных участков является особенно проблемным в закладных отношениях. После того как Россия перешла к рыночным отношениям, возникла серьезная необходимость восстановления прав частной собственности на земельные участки. В соответствии с постановлением съезда общественных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 года «О программе создания отечественной деревни и формирования аграрно-промышленного комплекса» было утверждено государственное разнообразие и равенство колхозной, кооперативной, коллективной и долевой формы собственности. Сегодня правовое регулирование ипотеки земельных участков осуществляется целым рядом нормативно-правовых актов. К их числу, прежде всего, следует отнести: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Земельные участки имеют непосредственное отношение к недвижимости и введены в гражданский оборот, что предоставляет возможность владельцу распоряжаться ей и как залогом для ипотечного кредитования, а также пользоваться для обеспечения определенных обязательств, которые вытекают из разных соглашений.

Тем не менее, при наличии явных преимуществ ипотеки земельных участков перед другими формами обеспечения обязательств, существует ряд причин, по которым кредит под залог земли оказывается невыгоден некоторым банкам.

Во–первых, несовершенство законодательного регулирования права предоставления земельного участка в качестве залога. Во–вторых, в некоторых случаях представляется затруднительным определить точные границы земельного участка и его положение на местности. В-третьих, на сегодняшний день не все субъекты кредитных отношений относят земельные участки к высоколиквидным активам, что вызывает в дальнейшем проблемы при обращении принудительного взыскания задолженности. И наконец, представляет сложность оценка земли.

Для более полного освещения проблем залога земельных участков в России следует обратиться к изучению опыта зарубежных стран в этом вопросе, так не смотря на то, что наша страна имеет собственный многовековой опыт правового регулирования ипотечных земельных отношений, российский законодатель может и должен адаптировать зарубежный правовой опыт развитых рыночных стран.

В Западной Европе и США традиционно существуют развитые и исторически отрегулированные системы ипотеки, в основу которых положена четкая система регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество. По мнению В. М. Будилова, Россия тяготеет к немецкой системе гражданского права, поэтому, прежде всего, остановимся на характеристике залогового права Германии [1, с.20].

Германия имеет развитую ипотечную систему, под которой понимается законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, а также организации, обслуживающие этот оборот и осуществляющие его регистрацию.

Ипотека в Германии носит строго акцессорный характер. В основе ипотеки должно лежать требование, которое может быть также будущим и условным.

Помимо понятия ипотеки немецкое законодательство содержит исторически развитое, сейчас играющее главенствующую роль в залоговом праве на недвижимость понятие земельного долга. Отличие его от ипотеки заключаются в следующем:

-          возможности возникновения и осуществления земельного долга без привязки к определённому обеспечиваемому обязательству и, следовательно, в возможности замены или изменения обеспечиваемого обязательства без изменения обеспечивающего отношения;

-          в значительной меньшей степени зависимости сторон обеспечительного отношения от императивных предписаний закона, при этом другая сторона этой особенности заключается в обязанности сторон существенно больше условий своих отношений регулировать путём закрепления их в обеспечительном договоре.

Поэтому, земельный участок может быть обременён таким образом, что субъекту, в чью пользу осуществлено обременение, подлежит выплате определённая денежная сумма в периодически повторяющиеся сроки.

Думаем, что в России вид залога, аналогичный земельному долгу по немецкому праву, как более гибкая форма обеспечения по сравнению с ипотекой, также могла бы иметь большое значение. В этой связи при формировании российского законодательства, регулирующего залоговое право недвижимости, залоговое право на землю, подобное немецкому земельному долгу, целесообразно было бы рассматривать как основной вид залогового права на недвижимость и, следовательно, урегулировать его в законодательстве с помощью прямых, а не отсылочных норм [2, с.52].

Современная система кредитного обеспечения использования земли в США складывалась более ста лет и играет важнейшую роль в государственной истории. В процессе освоения территории Северной Америки в собственности граждан преимущественно находились земли, выделяемые государством. Земельные участки являлись единственным объектом залоговых отношений, именно поэтому вся кредитная система была тесно связана с залоговым обязательством, и до 1930-го года была основана на землевладении и собственности.

Конгресс США в 1916 году одобрил закон, на основе которого было создано 12 земельных банков для выдачи долгосрочных ссуд. Доходы этих банков были освобождены от всех видов налогов на федеральном уровне и уровне штатов [3, с.108].

Земельные банки получили право финансировать покупку земли предоставлением под ее залог кредита на срок от 5 до 40 лет. Процентные ставки определялись самими банками, но исходя из минимального уровня.

Федеральная резервная система США разрешила коммерческим банкам приобретать облигации земельных банков. По этим облигациям солидарную ответственность несли все земельные банки. Таким образом, ипотечная система США первоначально сложилась как государственно-кооперативная со стартовым государственным капиталом и под существенным правительственным контролем.

Позднее Конгресс США принял закон о создании еще 12 новых, так называемых «федеральных посреднических банков» для предоставления текущих производственных сельскохозяйственных кредитов, по причине того, что земельные банки были ориентированы исключительно на оборот земли, учитывая специфику и особенности землепользования [4, с.103].

В западных странах (США, Германия, Франция, Испания, Италия и др.) широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель — фермерских и других земельных участков. Оно осуществляется системой специальных ипотек и банков через долгосрочный ипотечный кредит. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника и степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. В обороте они выступают в качестве ценных бумаг, закладных листов и т. д. Помимо банков такое ипотечное кредитование могут производить ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.

После приведенной характеристики системы ипотечного кредитования под залог земли в западных странах возникает вопрос, какая конкретно польза может быть извлечена для формирующейся в России системы ипотеки земельных участков. Ведь различия между российской и западной юридическими и экономическими системами весьма существенны.

В настоящее время не решен также окончательно вопрос, по какому пути развивать земельную ипотеку в России: американскому (двухуровневая система) или западноевропейскому (одноуровневая система). Двухуровневая система подразумевает, что кредитные организации имеют право осуществлять кредитование под залог земельных участков, а закладные консолидируются в различного рода земельно-ипотечных агентствах, которые на их основе осуществляют эмиссию и обращение ценных бумаг. Западно-европейская система заключается в том, что существуют специализированные земельные банки, которые сами проводят эмиссию ценных бумаг.

Россия, на наш взгляд, должна взять лучшее от двух систем и идти по собственному пути. Таким образом, более предпочтительна система, когда любые банки могут участвовать в процессе земельного кредитования, но обращение ценных бумаг должно осуществляться на втором уровне. Необходимо создание одного или нескольких земельно-ипотечных агентств, причем форма этих организаций и статус могут быть разными. Это может быть орган государственной власти или межбанковское партнерство.

Литература:

1.                 Будилов В. М. Залоговое право России и ФРГ. СПб.: Питер, 2003. — С.20.

2.                 Васильев А. К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. — 2010. — № 6. — С.52.

3.                 Лойко П. Ф. Проблемы развития кредитования под залог земли и организации системы российского земельного банка // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2005. — № 7.- С. 108.

4.                 Ивасенко А. Г. Анализ зарубежного опыта земельно-ипотечного кредитования // Российское предпринимательство. — 2008. — № 11. — С.103.