Ключевые слова: ипотека, земельный участок, залог, право аренды, принцип единства судьбы.
Ежегодно в России регистрируется несколько миллионов соглашений о залоге недвижимости (ипотеке). Договор ипотеки (залога) — одна из наиболее эффективных обеспечительных вещно-правовых конструкций, которая состоит в возможности преимущественного удовлетворения требований кредитора по обязательству из стоимости заложенной вещи. Особенность залога заключается в его акцессорном характере, так как он всегда привязан к основному обязательству. Особенно часто данный механизм используется при обеспечении обязательств из договоров кредита или займа.
Договор ипотеки должен быть заключён в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Статья 9 ФЗ «Об ипотеке» [2] содержит существенные для договора залога недвижимости условия. К ним относятся: предмет, его оценка, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Не любой земельный участок способен выступать предметом ипотеки. Предусмотрен ряд требований, которым он должен соответствовать. Так, могут быть заложены только земельные участки, не относящиеся к числу изъятых или ограниченных в обороте. Кроме того, по общему правилу, не допускается ипотека земельных участков, находящихся в публичной собственности. Исключение составляют участки с особым видом разрешённого использования: для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Из буквального толкования пункта 2 статьи 63 ФЗ «Об ипотеке» следует, что в качестве предмета залога может выступать часть земельного участка, если её площадь равна или превышает минимальный размер, установленный для земель конкретного целевого назначения и разрешённого использования. Сторонницей данного подхода является М. Г. Пискунова. По её мнению, часть земельного участка может выступать предметом договора ипотеки без выделения её в самостоятельный объект недвижимости. Однако возможность обратить взыскание на неё появится только после того, как она будет сформирована в отдельный земельный участок путём выделения или раздела. Именно по этой причине законодатель предусмотрел условие о минимальном размере части земельного участка, так как в противном случае реализовать такой предмет залога было бы невозможно [6].
Между тем превалирующей в доктрине и в судебной практике является точка зрения, согласно которой, часть земельного участка не может быть предметом ипотеки. Прежде всего, следует отметить, что объектом вещных прав, к которым относится и залог, признаются исключительно индивидуально-определённые вещи. Часть вещи может выступать объектом только обязательственных прав, аренды, например. Более того, в статье 5 ФЗ «Об ипотеке» закреплено, что по договору ипотеки может быть заложено только недвижимое имущество, указанное в пункте 1 стать 130 ГК РФ, в том числе земельные участки. Часть земельного участка хоть и является самостоятельных объектом земельных правоотношений, но к объектам недвижимости не относится.
В силу прямого предписания закона не допускается предоставление в качестве предмета залога земельной доли в праве общей собственности. Лицо может выделить принадлежащую ему долю в праве на земельный участок в натуре, то есть образовать самостоятельный земельный участок, и затем передать его в залог. Вместе с тем, если собственнику закладываемого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок под этим зданием, то они считаются заложенными одновременно. В таком случае отсутствует необходимость выделять в натуре долю в виде отдельного земельного участка [3]. При подобных обстоятельствах помещение в здании и земельная доля выступают как единый предмет договора залога.
Особенностью действующего ипотечного законодательства является яркое проявление принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимого имущества. ФЗ «Об ипотеке» содержит два правила, касающихся соблюдения данного принципа.
Первое правило изложено в статье 64 указанного закона. Оно предусматривает, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Второе правило изложено в статье 69 Закона об ипотеке. Оно гласит, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.
Очевидно, два этих правила отличаются друг от друга. В зависимости от того, какой из объектов (земельный участок или постройка) выступает главным предметом ипотеки, законодатель предусматривает две разные правовые конструкции. Залогодатель, одновременно являясь собственником постройки и земельного участка под ней, фактически наделяется правом выбора: заложить только земельный участок или оба объекта вместе. При ипотеке земельного участка все расположенные на нём строения также автоматически становятся предметом ипотеки, в том числе и те, которые будут построены впоследствии. Между тем норма статьи 69 Закона об ипотеке недвусмысленно свидетельствует о необходимости указания в договоре на установление ипотеки в отношении двух объектов: здания и земельного участка. Если в тексте договора отражено волеизъявление лица на передачу в залог только постройки, такая сделка считается ничтожной. Залог здания без залога земельного участка допустим только в одном случае, если залогодатель не обладает правом собственности или аренды на земельный участок под закладываемым зданием [4].
При этом ни ГК РФ, ни ФЗ «Об ипотеке» не содержат ответа на вопрос: что делать, если на момент заключения договора ипотеки земельный участок под закладываемым зданием не принадлежал лицу на каком-либо праве или, например, принадлежал ему на праве постоянного бессрочного пользования, однако в дальнейшем залогодатель приобрёл право собственности на такой участок? В своё время данный казус был умело разрешён ВАС РФ. В описанной ситуации ипотека, установленная в отношении постройки, не распространяется на земельный участок. Но чтобы соблюсти принцип единства судьбы, земельный участок должен быть реализован вместе с заложенным зданием. Вместе с тем, так как реализованный участок не был предметом ипотеки, залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований из вырученной от его продажи суммы. Размер подлежащей вычету суммы от совместной продажи двух объектов определяется исходя из соотношения начальной продажной цены здания и начальной продажной цены участка [3].
Предметом ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности, право аренды. Порядок передачи в залог права аренды земельного участка зависит от двух переменных: в чьей собственности находится участок (публичной или частной) и на какой срок заключён договор аренды.
Когда договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключён на срок более пяти лет арендатор вправе отдать свои арендные права в залог, не получая согласие арендодателя, при условии его уведомления в разумный срок. Соответственно, если срок договора аренды составляет менее пяти лет, то необходимо получить согласие арендодателя на залог прав по такому договору. Важно отметить, что названное правило действует только в случаях, когда право аренды земельного участка выступает в качестве единственного предмета ипотеки.
Если же одновременно закладывается здание и право аренды на земельный участок под ним, то независимо от срока договора аренды согласие арендодателя не требуется. Более того, статья 69 Закона об ипотеке содержит следующую формулировку: «Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка». Используемое словосочетание «считается заложенным» явно подразумевает автоматический залог прав арендатора.
При этом следует иметь в виду, что не могут являться предметом ипотеки права арендатора по договору аренды земельного участка, заключённого на срок менее одного года, так как такая сделка не подлежит государственной регистрации [3].
Проблемным является вопрос о необходимости получения согласия арендодателя на передачу в ипотеку права аренды частного земельного участка. В пункте 5 статьи 22 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка вправе без согласия арендодателя передать принадлежащие ему арендные права в залог, если в договоре аренды не предусмотрено иное. Привязка к сроку договора аренды, как в случае с публичными участками, отсутствует. Диаметрально-противоположное положение содержит абзац 1 пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке. В нём сказано, что для передачи в ипотеку прав по договору аренды земельного участка нужно получить согласие собственника участка (арендодателя). Судебная практика не даёт ответ на вопрос о соотношении указанных норм. При разрешении коллизий принято исходить из того, что специальная норма всегда обладает приоритетом перед общей. Однако обе эти нормы являются специальными, так как общие содержатся в ГК РФ (§ 3 общие положения о залоге.). Тем не менее обозначенные правила относятся к разным отраслям законодательства: земельному и гражданскому. Статья 3 ЗК РФ прямо говорит о приоритете норм земельного права перед нормами гражданского права при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними. Поэтому, на наш взгляд, применяться должно правило, закреплённое в ЗК РФ.
Таким образом, можно сделать вывод, что, несмотря на продолжительность существования института ипотеки, его законодательное регулирование имеет неточности и пробелы. Некоторые из них урегулированы судебной практикой, а какие-то только предстоит разрешить. Отдельного внимания требуют нормы ипотечного законодательства, направленные на соблюдение принципа единства судьбы, которые на настоящий момент времени содержат противоречивые положения.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.04.2023) // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
- Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 29. — Ст. 3400.
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке " // Вестник ВАС РФ. — 2005. — № 4.
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.01.2018 № 308-ЭС17–12218 по делу № А63–1120/2015 // СПС Консультант Плюс.
- Бевзенко, Р. С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем / Р. С. Бевзенко // Вестник гражданского права. — 2020. — № 2. — С. 60–123.
- Пискунова, М. Г. Делимость земельных участков / М. Г. Пискунова // Бизнес-адвокат. — 2003. — № 10. — С. 28–31.
