Виды обременений и история их развития



Статья посвящена существующим видам обременений, отличиям обременений от ограничений, истории развития обременений в континентальной правовой семье и в древности.

Ключевые слова: обременения имущества, отличия обременений и ограничений, история возникновения обременений.

The article deals with existing types of encumbrances, differences between encumbrances and limitations, history of encumbrances development in continental law family and in ancient times.

Keywords: property encumbrances, differences between encumbrances and limitations, history of encumbrances.

Понятию обременения очень близко понятие ограничения, перед тем, как перейти к вопросу определения обременений и существующих в России и в мире видов обременений, нужно определиться с пониманием границ этих терминов.

По мнению многих юристов, специализирующихся на сопровождении сделок с недвижимостью, термины «ограничения» и «обременения» являются в действующем законодательстве синонимами. Основной аргумент — в приказах и других документах Росреестра эти термины употребляются как синонимы, зачастую используется формулировка «ограничения (обременения)», иногда слова используются как взаимозаменяемые.

Т. В. Белова в своей монографии «Защита права собственности на недвижимое имущество» [1] отмечает, что в первой статье Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» понятия разделяются и выделяются «ограничения прав» и «обременения имущества».

Более двадцати лет идет дискуссия об отличиях понятий «ограничения» и «обременения». Большинство исследователей-цивилистов склоняется к тому, что отличия все-таки есть. Их обычно выделяют два:

1) обременения устанавливаются в пользу некого лица, не обладающего правом собственности [7].

2) обременения обычно следуют за вещью [6]

В. А. Белов главные отличия находит в субъектах — обременение у конкретного объекта или лица, а ограничения прав могут быть направлены на неопределенный круг лиц. Подтверждение этому мы находим в 3 пункте статьи 149 ГК РФ, в котором обременение накладывается на имущество (в случае этой статьи — на ценные бумаги), а ограничения используются для установления границ прав [8].

Из-за отличий в трактовке соотношений понятий ограничения и обременения в работах об обременениях авторы обычно указывают, какой трактовки они придерживаются.

Т. В. Белова выделяет семь видов обременений недвижимого имущества:

1. ипотека (на основе Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ)
2. доверительное управление (на основе ст. 1017 ГК РФ)
3. рента (на основе ст. 586 ГК РФ)
4. аресты и запреты на заключение сделок (на основе ст. 1 и ст. 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ)
5. права требования, предъявленные в судебном порядке (на основе ст. 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ)
6. решения об изъятии объекта недвижимости (на основе ст. 279 ГК РФ)
7. публичные и частные сервитуты (на основе ст. 23 ЗК РФ).

Автор при рассмотрении мирового опыта использования обременений различных видов имущества выделил девять основных:

1. залог,
2. аренда,
3. эмфитевзис,
4. суперфиций,
5. сервитут,
6. узуфрукт,
7. хабитус,
8. рента,
9. арест.

Эмфитевзис и суперфиций по сути своей близки праву аренды, но аренда считается договорным правом, а эмфитевзис и суперфиций — ограниченными вещными правами, что обеспечивает большую защиту прав пользователя имущества. Узуфрукт часто считается одним из видов сервитутов, а хабитус — одним из видов узуфрукта, однако у них имеются свои особенности, потому их выделяют в отдельные права.

1. Залог

Залог — это способ обеспечения обязательства, при котором залогодержатель приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества в случае неисполнения обязательства.

Залог является один из древнейших и наиболее широко и часто употребляющихся видов обременений. Возможно самые древние сохранившиеся правовые источники, в которых регулируются залоговые отношения — Законы Хаммурапи (составлены в середине XVIII века до нашей эры, т. е. более трех с половиной тысяч лет назад). Известно, что залог существовал в правовых системах древнего Египта, у кабилов и в древнем Китае.

Такое для системы залоговых отношений важное слово как «ипотека» появилось в Древней Греции, так как там было принято обозначать заложенные земельные участки специальными столбиками, которые так назывались. Это делалось для предотвращения получения многочисленных займов под залог одного и того же земельного участка. Впоследствии их заменили ипотечные книги.

В римском праве первой известной формой залога был нексум. При нем должник поручался своим имуществом, собой и своим семейством. В случае просрочки выплаты долга на более чем 30 дней на это все могло быть обращено взыскание. В дальнейшем эту форму залога отменили для сокращения частоты попадания граждан Рима в рабство.

Следующим принятым видом залога стала фидуция. При фидуции закладываемая вещь передавалась в собственность кредитору с оговоркой возврата ее после уплаты долга. С процессом распады общинного строя количество случаев невозврата вещи увеличивалось, а изъять вещь у добросовестных покупателей считалось невозможным.

Вторым видом залоговых правоотношений был пигнус. При нем только владение передавалось залогодержателю, а залогодатель оставался собственником. Тем не менее и при нем залогодатель не мог пользоваться своим имуществом, так что земледельцы не могли закладывать свои земельные участки. Это был самый популярный вид залога в Древнем Риме.

Из Древней Греции в римское право был заимствован такой вид залога, как ипотека — залог имущества, при котором оно остается во владении залогодателя. Ипотека в Древнем Риме — очень запутанное право. Существовали два основных вида ипотеки — общая и частная. В случае общей ипотеки залогодатель отвечал всем своим имуществом, в случае же частной — в первую очередь оговоренным, а если суммы от его продажи не хватало для выполнения долговых обязательств — всем остальным. При генеральной ипотеке порядок взыскания отличался в зависимости от целей ипотеки. Помимо этого, по факту имущество арендаторов земельных участков, размещенное на данных участках, оставалось в залоге у арендодателей до выплаты арендной платы. Запрещалось вывозить инструменты, рабов и скот до погашения задолженности арендатору.

Структурируя вышесказанное, в Древнем Риме система залогового права была очень сложной, она делилась как по тому:

1. у кого оставалась собственность (если у залогополучателя — это фидуция)
2. у кого оставалось владение имуществом (если у залогополучателя — пигнус, если у залогодателя — ипотека)
3. каким имуществом отвечал залогодатель (общая и частная ипотека)
4. По цели залога — на уплату налогов, на ремонт жилого дома, на имущество мужа для обеспечения сохранности приданного, на имущество опекуна, для аренды земельных участков у церкви. В зависимости от цели отличались порядки взыскания имущества должника.

При любом виде залога, кроме фидуции, залогополучатель не имел права обратить заложенное имущество в свою собственность. При невыплате долга залогодержатель обязан был организовать публичные торги и продать заложенное имущество на них, причем в случае, если оно продавалось за большую сумму, чем невыплаченный долг, сумма превышения переходила к залогодателю, в обратном же случае взыскание обращалось на другое имущество заемщика. Одно и то же имущество могло быть заложено несколько раз, при этом, в случае продажи имущества с долгов, последующие залогодержатели могли претендовать только на сумму, оставшуюся после удовлетворения требований первого залогодержателя. Так как существовали разные способы оформить ипотеку — как с государственной регистрацией, так и просто с привлечением нескольких свидетелей, были распространены случаи многократного обложения одного и того же имущества ипотекой.

Большой проблемой были разнообразные привилегии разных генерализованных ипотек (в зависимости от цели и залогополучателя), залогополучатели этих привилегированных ипотек имели право требовать удовлетворения своих требований перед другими залогодержателями, даже если договор с ними был оформлен позже, причем некоторые из привилегий имели преимущество перед другими привилегиями. Это делало позицию залогодержателей еще более ненадежной. Проблемы этой запутанной беспорядочной организации ипотеки осознавали сами римляне, именно поэтому она была существенно менее распространена, чем пигнус.

В средние века залог использовался существенно реже. В это время существуют четыре формы залога:

1. Залог имущества в ломбарде у ростовщика — осуществлялось практически исключительно иудеями, так как и христианам и мусульманам было нельзя давать деньги в рост под проценты. При этом имущество обычно передавалось до выплаты долга займодавцу.
2. Залог в ломбарде — за заложенную вещь передавалась денежная сумма меньшая, чем реальная стоимость вещи. Если в оговоренный срок залогодатель возвращал долг, он получал вещь обратно, в противном случае залогодержатель получал выгоду, продавая имущество. Именно по такой схеме работали большинство банкиров тех времен, например, известная семья Медичи.
3. «мертвый залог» — Mortuum vadium, в дальнейшем — mortgage. При нем залогодатель передавал недвижимость во владение залогодержателю до возврата долга. В некоторых случаях на возврат долга отводилось фиксированное время (чаще всего — 6 лет), в других — залогодатель имел право получить свое имущество обратно и после этого времени. Весь доход от этого имущества принадлежал залогодержателю. В случае, если им выступал монастырь, считалось, что это был узуфрукт и пожертвование от залогодателя во спасение его души.
4. «живой залог» — Vivum Vadium, при нем залогодатель передавал свой земельный участок во владение залогодержателю, который извлекал прибыль из его эксплуатации и возвращал земельный участок после того, как объем извлеченной прибыли становился равным сумме займа [5].

Начиная с 12 века происходит возрождение римского права, в том числе различных вариаций залога, многие государства переживают экономические кризисы из-за негласных ипотек (которые нигде не были зарегистрированы) и из-за неструктурированной системы гласных (при которой запись об ипотеке могла быть совершена в реестре по месту регистрации сделки, которые не зависели от места нахождения недвижимости и плохо координировались между собой).

Начиная с конца XVII века, а активно и с действительной практической значимостью — с начала XVIII происходит реформа залога недвижимости в континентальной правовой семье — обязательная регистрация такого договора в реестрах по месту нахождения имущества, разделение правового регулирования залогов движимого и недвижимого имущества.

До XIX века предполагалось возможным закладывать только материальные вещи. Например, такой вид залога, как залог обязательственных прав появляется только начиная с Гражданского уложения 1896 года (перед чем активно обсуждался с пятидесятых годов того века).

В России залог получил широкое распространение. Залогом могут обременяться объекты недвижимости, движимое имущество, учредительные права и ценные бумаги и даже объекты интеллектуальной собственности (залог последней пока недостаточно распространен и нуждается в дальнейшем развитии, о важности чего регулярно заявляют представители Министерства экономического развития). В 90-х годах государственной регистрации подлежал только залог недвижимости. В настоящее время залог учредительных прав и такого движимого имущества, как автотранспорт также подлежит обязательной регистрации. Ожидаем, что с развитием цифрового правительства, постепенно все виды залогов станут подлежать обязательной регистрации, но механизм ее будет существенно упрощен. Это позволит защитить права всех участвующих сторон.

2. Аренда

Аренда — найм вещей — договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне определенное имущество для временного использования, а другая сторона обязуется уплачивать за это пользование определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности.

Аренда — вероятно, старейший вид обременения имущества, первые сохранившиеся упоминания — древнеегипетские папирусы, датированные 2000 годом до нашей эры и Законы Хаммурапи (начало 18 века до н. э.), но, вероятно, этот вид обременений сложился еще раньше, а его правовое регулирование возникло вскоре после появления института права.

Как и многие другие виды обременений, регулирование арендных отношений получило большое развития в Древнем Риме. В римском праве вознаграждение за найм вещей должно было определяться в денежном выражении, исключение составляли договоры сельскохозяйственной аренды, в которых допускалось определять арендную плату в натуре (определенное количество продуктов, или определённая доля урожая), поэтому такие арендаторы получили наименование арендаторы-дольщики.

Основные обязанности арендодателя в Древнем Риме:

1. предоставить имущество в оговоренный срок (хотя небольшая разумная просрочка допускалась)
2. предоставить ее с принятым обычаем необходимыми для ее использования сопутствующими вещами (например, сельскохозяйственным инвентарем для земельного участка)
3. поддерживать достойное содержание вещи во время ее сдачи в найм.

В случае не предоставления вещи арендодателем, арендатор мог потребовать арендную плату обратно и компенсацию упущенной выгоды.

Наниматель вещи должен был оплатить найм даже если не приступил к ее использованию, если наймодавец не сдал ее еще кому-нибудь. В случае если наниматель вещи не мог оплатить найм в результате чрезвычайной ситуации, его нельзя было к этому принудить. В случае, если это было обусловлено неурожаем — следовало снизить плату за год неурожая, но получить сумму, на которую произошло уменьшение в следующем году.

В случае отказа от возврата вещи владельцу после окончания договора найма, арендатор должен был вернуть вещь и, дополнительно, уплатить стоимость вещи как при самовольном завладении вещью.

Договор найма жилого помещения мог быть прекращен по следующим условиям:

1. Окончания срока договора;
2. Личной потребности в помещении ее владельца;
3. Приходу здания в состояние, при котором необходим ремонт;
4. Смерти стороны договора, если он заключен на неопределённый срок;
5. Неуплаты аренды в течении двух лет [2]

Обременение арендой в это время не сохранялось в случае смены собственника вещи, если договором не было предусмотрено другое, но найма сохранялся, в результате арендодатель должен был или расторгнуть договор, зачастую выплачивая согласованную компенсацию, или согласовать другой вариант аренды.

После падения Рима продолжала существовать развитая система арендных отношений в Византии, Южной Италии и Сицилии. С развитием феодализма законодательное регулирование арендных отношений переживает упадок вплоть до XIII века н. э., когда начинает развиваться «мейерская аренда» в Германии, феодальная аренда во Франции, аренда домениальной земли в Англии и арендаторов-испольщиков в Италии.

В Германии с момента принятия первой редакции ГГУ, в нем всегда содержались нормы, регулирующие арендные отношения. Можно выделить два основных типов аренды недвижимого имущества в ФРГ: аренда жилой недвижимости и аренда сельскохозяйственных участков. В обоих типах существуют правила, интересные для сравнительного анализа с нашим законодательством.

Общим является подход, что арендаторы защищены статьей конституции № 14, абзац 1 (гарантия права собственности), в связи с этим бывает сложно расторгнуть договор аренды, даже если арендатор не пускает собственника в его помещение, или допускает другие нарушения правил аренды, т. к. считается, что право на жилье/на осуществление предпринимательской деятельности важнее нарушенных прав. Таким образом, фактически постановлениями Верховного суда в ФРГ за правом аренды закреплены черты ограниченного вещного права.

Арендодатель жилой недвижимости ограничен в правах поднятия арендной платы — она должна подниматься не больше, чем среднестатистический рост и не более чем на 20 % за три года.

При аренде земельных участков для сельскохозяйственных целей в ФРГ возможны три варианта предоставления оборудования, необходимого для его обработки:

1. вместе с участком, без отдельного приложения к договору. В этом случае обязанность производить своевременный ремонт/замену такого инвентаря лежит на арендодателе
2. Б) в дополнительном соглашении указывается, какой инвентарь существует, и арендатор несет бремя его содержания и замены в случае поломки
3. арендатор закупает необходимое оборудование сам. В этом случае возникают споры относительно порядка и цены, по которым это оборудование должен выкупить арендодатель после окончания договора аренды

В России аренда получила широкое распространение. Можно разделить аренду на 5 основных видов на основании участвующих сторон — аренду, при которой арендодателем выступает государство или муниципалитет, а арендаторами — предприятия или физические лица, аренда, при которой арендодателями выступают предприятия, а арендаторами — другие предприятия или физические лица и аренда, где обе стороны договора — физические лица. Все виды аренды, кроме аренды у государства в России существенно меньше урегулированы, чем в других странах континентальной правовой семьи, особенно вопрос ценообразования.

Возможно, для защиты граждан необходимо дополнить эту часть законодательства. При аренде недвижимости у государства очень большое значение имеет вид разрешенного использования и существующие обременения. К сожалению, как говорилось ранее, добиться регистрации существующих публичных сервитутов очень сложно, что негативно влияет на правильность определения арендных ставок. К тому же многие виды разрешенного использования устарели и приводят к ошибкам, исправлять которые часто приходится в судебном порядке.

При определении фактического вида использования также часты случаи небрежного отношения к проводимой проверке, что так же приводит к спорам. Другая проблема — наделение всех арендаторов едиными правами, даже в случае, если арендатор исключительным правом и обязанностью заключить договор аренды (например, если владеет капитальным строением на земельном участке). Экономически целесообразно было бы дать им больше прав — например, на установку малых архитектурных форм без согласования проекта, разработанного СРО в межведомственной комиссии.

3. Эмфитевзис.

Эмфитевзис это ограниченное вещное наследуемое отчуждаемое право на владение и пользование чужой землёй с обязанностью платить арендную плату собственнику и сохранять недвижимое имущество в состоянии пригодном для его дальнейшего целевого использования (зачастую — не ухудшать его). Фактически — эмфитевзис — долгосрочная аренда с широкими правами арендатора по использованию и улучшению участка.

Эмфитевзис возник в древней Греции приблизительно в третьем веке до нашей эры (чаще всего — для разведения виноградников), а затем активно использовался в Римской Империи, особенно на африканских территориях со второго века нашей эры. Чаще всего использовался для стимуляции развития малозаселенных земель.

Как один из самых удобных правовых способов стимулирования развития земледелия с сохранением контроля над собственностью и низким порогом вхождения для земледельцев, данный вид правовых отношений продолжал активно использоваться и в условиях средневекового феодализма, так и после перехода к капитализму.

В настоящее время эмфитевзис продолжает широко применяться в законодательстве разных стран: Франции, Нидерландов, Канады, Италии и др. Например, в Бельгии может даваться на срок от 15 до 99 лет. Целевое использование мало изменилось со времен античности — долгосрочная аренда для целей ведения сельскохозяйственной деятельности и проживания.

В России в Концепции развития гражданского законодательства планировалось ввести понятие эмфитевзиса, но это так и не было реализовано. Хотя эмфитевзис по сути своей является видом аренды, он обеспечивает большую защиту прав пользователей имущества, дает им большую свободу по использованию его и потому мог бы быть полезен для российской правовой системы.

4. Супефиций

Суперфиций (строение следует за землей) — наследуемое право пользования земельным участком для возведения на нем строений и использования их.

Возник в Древнем Риме во втором веке нашей эры, первое упоминание в сохранившихся источниках датируется 178 годом н. э.

При суперфиции предоставляется право застройки земельного участка и дальнейшего использования построенным строением. При этом обладатель суперфиция обладал широкими правами использования построенным зданием и допускалось даже частичное ухудшение его состояния.

Исторически основными проблемами данного права были:

1. регулирование сроков возведения строений (в настоящее время в Италии для большинства целей срок равен 20 годам, для некоторых — 10, в Бельгии — единый срок равный 15 лет для всех) и их соответствие договору
2. вопрос бремени содержания строения (отличается в законодательстве разных стран)
3. порядок действий при разрушении строения (например, в результате пожара или землетрясения).

В настоящее время в Германии известен как «наследуемое право застройки», а во Франции — как «Строительная аренда» (считается одним из сервитутов) причем в случае Франции оно существенно расширилось, включая право собственности на все созданные на территории земельного участка постройки.

Во Франции суперфиций может устанавливаться на срок от 18 до 99 лет, в Германии — от 50 до 99 лет, в Бельгии — до 99 лет.

В Российском законодательстве такое понятие, как суперфиций отсутствует, хотя в Концепции развития гражданского законодательства планировалось его ввести. Существует строительная аренда, но она существенно меньше защищает права застройщиков земельных участков и преимущественно направлена на стимулирование быстрого выполнения плана застройки. Появление такого права могло бы быть востребовано у некоторых застройщиков.

5. Сервитут

Сервитут — это право ограниченного пользования чужой вещью.

Возник и развился в Древнем Риме. Изначально означал исключительно ограниченное использование одного земельного участка в интересах другого, как правило, в случаях, если без этого второй (господствующий) участок не мог быть полноценно использован, или мог существенно ухудшиться. Одним из первых видов сервитута было поддержание опор вышерасположенного участка (в ранних версиях эта обязанность ложилась на собственника нижерасположенного участка, хотя обычно в сервитутах владелец господствующего участка имеет право производить какие-то действия на участке, обложенном сервитутом). В римском праве сервитут прекращался, если собственником обоих участков становилось одно лицо.

Первыми появились предиальные сервитуты — установленные в пользу определенного объекта недвижимости. Они являлись ограниченным вещным правом и следовали за вещью.

Позже появились личные сервитуты — установленные в пользу определенного лица.

В европейском праве использование сервитутов постепенно развивалось: структурировались их возможные виды и процесс регистрации.

В настоящее время в праве Германии и Швейцарии сервитут не прекращается автоматически при объединении права собственности на оба земельных участка (дом, квартира, самолет, корабль, которые в Российском законодательстве называются недвижимым имуществом, в Германском Гражданском Уложении считаются земельными участками) у одного собственника [4].

Сервитут в России существует, но не получил достаточного распространения. В настоящее время очень затруднительно добиться регистрации публичного сервитута, особенно на подземные коммуникации (включая их наземные части), хотя они создают существенные ограничения использования земельных участков. Согласно российскому законодательству, сервитут может продолжать действовать, даже если и господствующая, и обремененная им вещь принадлежат одному владельцу.

6. Узуфрукт

Узуфрукт (от латинского usus — использование и fructus — польза, доход) — право пользования — обременение имущества (движимого или недвижимого) правом его пользования не собственником, с получением им права собственности на результаты его использования. Является ограниченным вещным правом. Во французском праве является видом сервитута. Важное условие узуфрукта — обязанность содержания имущества ложится на его пользователя. По окончании узуфрукта имущество должно быть возвращено собственнику в состоянии, пригодном для использования по хозяйственному назначению. Пользователь не вправе требовать возмещения затрат за внесённые им неотделимые улучшения вещи.

Узуфрукт возник в Древнем Риме в конце второго века нашей эры. Относился к варианту частных сервитутов.

В раннем средневековье в германском праве узуфрукт применялся практически исключительно в отношении приданного или иной собственности, передаваемой детям — зачастую оформлялось, что собственность на землю передана в качестве приданного, но родители невесты имеют право пользоваться им до своей смерти. Иногда узуфрукт был наследуемым. Именно в таком виде — социальных гарантий для детей, вдов и прочих членов семьи, он сохранился в праве Франции до нашего времени.

В дальнейшем в средние века появились еще два вида использования узуфрукта. Во-первых, — как обременения даруемого церкви имущества (дар совершался при жизни дарителя, но он продолжал иметь право использовать подаренное имущество до своей смерти). Во-вторых, как временно выделяемые государством (а затем и феодалом своим вассалам) или церковью (зачастую в качестве награды или просто на основании непотизма) [Berger 2019].

В новейшее время в Германии узуфрукт получил дальнейшее развитие и, в настоящее время, является особым видом права, имеющим важную экономическую роль, в особенности на территории бывшей Восточной Германии зачастую выполняя роль аналогичную нашему праву хозяйственного ведения.

В России в настоящее время узуфрукт практически не применяется. Существует право бессрочного пользования, но сфера его применения строго ограничена и не относится к предпринимательской деятельности. В Концепции развития гражданского законодательства планировалось ввести понятие узуфрукт и законодательно урегулировать его применение, но эта часть Концепции так и не была реализована.

7. Хабитус

Право проживания — обременение, при котором лицо имеет право безвозмездно жить в не принадлежащем ему помещении, обычно до своей смерти.

Такое обременение, как право проживания возникло в Древнем Риме, оно относилось к разряду личных сервитутов, но регулировалось особым образом. Чаще всего право проживания возникало в результате завещания или раздела имущества. До императора Юстинаниа (527–565 года н. э.) оно не выделялось в отдельное право, и было узусом, в это время оно могло быть использовано только для личного проживания. Юстиниан выделил habitio в отдельное право и расширил его, дав возможность сдавать в аренду помещения, в которых у человека имелось право проживания.

В пост-римский период это право практически перестает существовать. В настоящий момент во Франции существует сервитут проживания, а в ФРГ оно входит в узуфрукт.

В России право проживания активно используется, в основном — в отношении социально-уязвимых граждан, но есть и большое количество случаев, обусловленных коллективной собственностью на недвижимость в СССР. Право проживания в РФ возникает по одной из трех причин: если проживающий отказался участвовать в приватизации, на основании завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением. Постепенно распространенность первой причины снижается. В случае пожизненного содержания с иждивением в РФ он чаще заключается с государством или специализирующейся на этом компанией, реже — со знакомыми, что также существенно отличается от распространенной во Франции практики.

8. Рента

Рента — обременение имущества, при котором владелец имущества обязан выплачивать определенную сумму до смерти получателя ренты. Если рентой обременено недвижимое имущество, обязанность платить ренту переходит вместе с правом на имущество. К тому же, обремененное рентой имущество считается обречённым особой ипотекой, получатель ренты имеет право требовать продажи имущества и получения не выполненных платежей из его стоимости.

Одним из первых людей, применявших инструмент ренты, считается Гней Домитий Анний Ульпиан, живший со 170 по 223 годы нашей эры.

Рента активно применялась в средневековье в феодальной Европе, основными причинами называют недостаток наличных денег и запрет на проценты.

Начиная с принятого в 1804 году Кодекса Наполеона происходит юридическая защита прав получателя ренты. Следующим революционным событием послужило, как и с другими видами обременений, принятие ГГУ в 1896.

В настоящее время во Франции институт ренты активно используются, но чаще между близкими людьми, зачастую родственниками, в том числе чтобы снизить налоговое бремя, которым облагается имущество при других способах передачи имущества, например, наследовании.

В настоящий момент в России рента используется практически исключительно для защиты социально-уязвимых граждан. В отличие от Франции, в России договор ренты чаще всего заключают или с государством, или со специализированными корпорациями. Имущество, обременённое рентой, считается в силу закона находящимся в залоге по договору ренты.

9. Арест

Как и многие другие правовые механизмы, первые законодательно зафиксированные аналоги арестов, мы находим в римском праве. До принятия решения по существу, вещь передавалась одному из участников спора, за которого должны были поручиться двое. В случае присуждения вещи другой стороне, она должна была быть передана, а также выплачены все ее доходы. Лицо, в пользу которого была применена обеспечительная мера, должно было предоставить судебному органу встречное обеспечение. На время разбирательств интердиктным производством устанавливалось временное владение, запрещавшее передачу вещи, в пользу лица, владевшего вещью большую часть предыдущего года, позиция стороны, в пользу которой устанавливалось обеспечение, была сильнее, так как бремя доказательств ложилось на другую сторону.

В Средние века арест как форма обременений имущества практически не использовалась.

В праве ФРГ в настоящий момент арест является развитым часто употребляемым обременением. Существует так называемый «залоговый арест», он накладывается сразу после вынесения судом первой инстанции решения, до вступления его в силу, для обеспечения сохранности имущества, так как в течении месяца у сторон есть право оспорить решение, а затем длится рассмотрение дело в вышестоящем суде, а затем есть месяц на оспаривание решения вышестоящего суда. У владельца обремененного таким образом имуществ есть возможность внести взыскиваемую залоговую сумму для освобождения имущества от арестного залога. Как и в случае других видов обременений недвижимого имущества, сведенья об арестной ипотеке содержатся в кадастровом реестре. В случае такого обременения движимого имущества, оно опечатывается.

В РФ обременение имущества арестным залогом появилось в 2014г., в 2021 году появилось обременение имущества арестным залогом по решению налоговой. В настоящий момент продолжаются споры, обладают ли лица, в чьих интересах наложен арестный залог приоритетом перед другими должниками. В особенности в случае банкротства. В настоящий момент судебная практика свидетельствует, что в большинстве случаев — не обладают, но в случае арестного залога, наложенного ФНС — обладают. Данная практика выглядит несправедливой, удовлетворительного обоснования разности подходов не предоставлено.

Подводя итоги, можем сделать вывод, что многие проблемы, присущие правовому регулированию обеспечений, существовали на протяжении многих веков или даже тысячелетий и обусловлены самой природой права, другие — уровнем технологического развития. В особенности это касается порядков регистрации таких прав, невозможности в более раннее время обеспечить выполнение обременений движимого имущества без фактического перехода владения. В настоящее время в связи с развитием информационных технологий существуют предпосылки к реформированию правового регулирования обременений в большинстве стран.

Вместе с тем, рассмотрение правого регулирования различных обременений в разных странах может служить основой для сравнительного анализа их с существующей структурой такого права в РФ, использоваться при рассмотрении вопроса актуальности реформ, обоснованности существующих законопроектов и причин сложностей с их принятием.

Литература:

1. Белова Т. В. Защита права собственности на недвижимое имущество. Москва, 2022.
2. Перетерский И. С. Римское частное право. Москва, Юриспруденция, 1999
3. Jean Berger. Usufruct, a convenient way for circulating the unalienable properties of Church and State into aristocratic inheritance. Cambridge, 2019.
4. Бышков П. А. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Ограниченные вещные права на земельные участки в странах континентальной Европы и России. Москва, 2011.
5. Michael J. Highfield History of the Mortgage: Ancient Rome, Medieval England, Rebirth in America. Mississippi, 2022
6. Микрюков В. А. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Ограничения и обременения права собственности и иных гражданских прав. Пермь, 2004.
7. Савельев А. А. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Ограничения и обременения права собственности. Уфа, 2007.
8. Белов В. А. Введение в гражданское право: общая часть. Т. 1. Москва: Юрайт, 2012.