Библиографическое описание:

Бурняшев Д. В. Финансовый менеджмент в организациях, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами [Текст] // Проблемы и перспективы экономики и управления: материалы V Междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, декабрь 2016 г.). — СПб.: Свое издательство, 2016. — С. 164-165.



В статье рассматриваются вопросы финансового менеджмента в управляющих организациях. Обозначены особенности управляющих организаций как субъектов экономико-правовых отношений, которые сказываются на системе финансового менеджмента. Сделан вывод о составляющих финансового менеджмента управляющих организаций.

Ключевые слова: финансовый менеджмент, управляющая организация, управление рисками, исполнитель коммунальных услуг

Исходя из системного толкования статей 162, 193 Жилищноко кодекса Российской Федерации [1] управляющей организацией (далее УО) является юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, которым предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом.

Особенность этого субъекта правовых и экономических отношений состоит в следующих статусах:

1. УО является исполнителем коммунальных услуг (юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги). По сути УО является посредником между ресурсоснабжающими организациями, у которых коммунальный ресурс покупает УО, и собственниками, которым поставляются уже коммунальные услуги. При этом оплату коммунальных услуг собственники производят УО согласно положения ч. 7 ст. 155 ЖК РФ, а в свою очередь УО рассчитывается с ресурсоснабжающими организациями (далее-РСО).

Несмотря на то, что УО продает коммунальный ресурс по тойже цене, по которой и покупается у РСО, за качество коммунальной услуги перед собственниками отвечает именно УО (ч.2.3. ст. 161 ЖК РФ).

2. УО является посредником между множеством собственников и лицами, оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома (далее-МКД).

Все эти особенности не могут не сказываются на ответсвенности УО, а также на построении финансового управления в организации, поскольку через УО проходят потоки денежных средств, которые изначально предназначены для оплаты услуг

 самой УО:

 ресурсоснабжающим организациям;

 контрагентам УО (подрядные организации, специализированные организации)

По мнению автора финансовый менеджмент должен занимать особую роль в деятельности УО.

В рыночной экономике ФМ является неотъемлемой частью общей системы управления организацией, эффективным механизмом управления движением финансовых ресурсов и рационального использования капитала [2, с. 24]

Основной целью финансового менеджмента является повышение благосостояния владельцев предприятия.

Однако, в сфере управления МКД цель финансового менеджмента можно определить как создание комфортных и безопасных условий проживания в МКД и повышение благосостояния УО.

По мнению автора ФМ в УО должен включать в себя:

 Систему управления рисками УО;

УО осуществляет свою деятельность на основании договора управления МКД, одним из существенных условий которого является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 ЖК РФ.

В соответствии с пп. «в» п. 4 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» [3]управляющая организация обязана производить расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ).

Однако, произвести расчеты мало, тариф в последующем необходимо утвердить, на что обычно неохотно идут собственники. При таких условиях осущствлять деятельность УО достаточно сложно.

К тому же «Тот факт, что у управляющей организации отсутствуют средства для проведения соответствующих работ в рамках утвержденного тарифа, сам по себе не является обстоятельством, исключающим ответственность по делу об административном правонарушении, — пояснил Высший Арбитражный суд Российской Федерации. — Также не является таким обстоятельством сам по себе факт отказа собственников жилых помещений от дополнительного финансирования соответствующих работ». [4]

Соответственно, и при отсутствии достаточных средств УО не освобождается от обязанности проводить необходимые работы для надлежащего содержания общего имущества в МКД.

Одним из инструментов по управлению рисков является страхование, поэтому по нашему мнению необходимо ввести систему страхования ответственности собственников помещений в МКД в части исполнения договора управления.

2. Систему работы с дебиторской задолженностью;

В УО необходимо иметь строго регламентированный порядок действий по взысканию кредиторской задолженности. Например, закрепить на законодательном уровне обязанность управляющей обращаться в суд, если имеется задолженность собственника более 3 расчетных периода.

3. Систему по разработке экономически-обоснованных тарифов.

Выше была обозначена обязанность УО по экономическому обоснованию потребностей дома. При этом отсутствует порядок определения ровно как потребностей дома, так и последующих тарифов.

Поэтому автор предлагает при заключении договора обязать собственников обращаться в экспертные организации для проведения технического аудита здания, в котором будут отражены рекомендации по эксплуатации дома, текущие потребности дома, примерные сроки проведения ремонта тех или иных конструтивных элементов, а также минимальный перечень работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в доме.

При таких условиях УО могут объективно произвести расчет тарифа на свои услуги и работы, при этом, если одна из услуг не будет включена в тариф, то ответственность за ее невыполнение будет нести УО как предпринимательские риски, которые она должна была предусмотреть.

Таким образом, финансовый менеджмент в УО должен содержать:

 управление рисками путем страхования гражданской ответственности УО;

 систему работы с дебиторской задолженностью, которая должна четко регламентировать все этапы взыскания задолженности;

 разработка экономически-обоснованных тарифов, которые должны учитывать экспертное заключение по итогам технического аудита многоквартирного дома, обязанность проводить которого должна быть закреплена за собственниками помещений в таком доме.

Литература:

  1. Федеральный закон О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 189-ФЗ [Электронный ресурс]- Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения17.10.2016).
  2. Финансовый менеджмент: учебник / под ред. В. С. Золотарева, В. Ю. Барашьян. — М.: Кнорус. 2015. — 507 с.
  3. Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения17.10.2016).
  4. Отсутствие денег не освобождает от ответственности //. URL:
  5. http://www.arbitr.ru/press-centr/smi/34332.html (дата обращения: 20.10.2016).
Основные термины (генерируются автоматически): ЖК РФ, УО должен, финансового менеджмента, сути УО, очередь УО, управления рисками УО, деятельность УО, повышение благосостояния УО, ответсвенности УО, управлению многоквартирными, достаточных средств УО, обязанность УО, условиях УО, управлению многоквартирными домами, договора управления, основании договора управления, Российской Федерации, управлению многоквартирными домами», кодекса Российской Федерации, коммунальных услуг.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle
Задать вопрос