Купить квартиру, продать квартиру, улучшить жилищные условия — в конечном итоге любая сделка влечет за собой заключение договора купли-продажи, т. е. подписание документа, порождающего для покупателя и продавца определенные юридические последствия. Законодательство диктует определенные требования, которые мы называем существенными условиями договора купли-продажи. В рамках настоящей статьи рассмотрим права третьих лиц как существенное условие сделки купли-продажи квартиры. Данное требование изложено в статье 558 ГК РФ и говорит оно о том, что в договоре купли-продажи должны быть указаны лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его отчуждения. Возникает вопрос: кто эти лица и в соответствии с каким законом могут быть сохранены их права?
Существенные условия любого договора — это такие условия, согласование которых сторонами договора является обязательным, чтобы договор считался заключенным. Если хоть одно из существенных условий стороны не согласуют, договор юридически не будет заключен, а это значит, что никаких правовых последствий для сторон из такого договора не наступит.
Говоря о договоре купли-продажи объектов недвижимости жилого назначения, необходимо отметить, что это самый распространенный вид договоров об отчуждении, и практически каждый когда-либо становился его стороной (продавцом или покупателем). Наиболее слабой стороной в сделках по купле-продаже является покупатель, ведь если договор юридически не считается заключенным, то несмотря на полный расчет по такому договору, покупатель не приобретает право собственности на объект недвижимости. В результате покупатель может остаться без жилья и без денег. Ввиду большой стоимости объекта недвижимости и, учитывая ценность, которую представляет собой жилое помещение, это выглядит наиболее печально.
При покупке объекта недвижимости на рынке вторичного жилья есть риск приобрести объект, обремененный правом пользования другого лица (лиц). Надо сказать, что законодательством предусмотрены разные виды прав пользования, которые можно разделить на две группы: первая — права пользования, которые утрачиваются со сменой собственника жилого помещения. Вторая — права пользования, которые сохраняются при смене собственника. Нас, конечно, интересует второй вариант, когда покупатель приобретает в собственность недвижимость «с жильцами». В этом случае продавец обязан поставить покупателя в известность о данном обстоятельстве.
В случае если предметом договора все же является такое жилое помещение, существенным условием станет перечень лиц, сохраняющих право пользования им с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением [6]. Необходимо иметь в виду и то, что такие лица могут фактически не проживать в помещении и даже не быть в нем «прописаны».
Итак, кто? 1. Члены семьи собственника, в том числе бывшие, но не все. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители [9]. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В соответствии со ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. 2.Лица, пользующиеся жилым помещением по завещательному отказу [10]. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. 3.Лица, пользующиеся жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением [11]. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. 4.Лица, пользующиеся жилым помещением по договору найма [7]. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Такого рода обременение бывает удобным для покупателя, который приобретает квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в найм. А если покупатель приобретает квартиру для собственного проживания, то наличие нанимателей его совсем не обрадует. Поэтому, продавец обязан сообщить покупателю о наличии договора найма. 5.Лица, пользующиеся жилым помещением по договору безвозмездного пользования. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования [8]. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя. По данной категории лиц необходимо помнить, что в действительности договор безвозмездного пользования часто подписывается с теми, кого необходимо зарегистрировать по месту жительства в квартире. Поэтому не следует забывать юридическую природу данного договора. Так, например, член семьи, зарегистрированный в квартире именно, как член семьи — прекращает право пользования квартирой в момент государственной регистрации сделки [3]. Член семьи, зарегистрированный по договору безвозмездного пользования прекращает право пользования квартирой в момент истечения срока действия или расторжения договора [8]. И не важно, прописан он в квартире или нет.
В литературе появились предложения, направленные на дальнейшее ограничение правомочий собственников жилья. Так, Е. В. Унина пишет: «...необходимо ввести ограничение на отчуждение жилой площади, если в собственности гражданина находится только одно жилое помещение, или по крайней мере предусмотреть строгий порядок такого отчуждения, поскольку лицо, отчуждающее единственное имеющееся у него жилое помещение, может остаться на улице» [13,12]. Вряд ли с таким предложением можно согласиться. Каждый гражданин вправе сам решать, каким образом удовлетворить свою потребность в жилье. Да и мотивы, побудившие собственника продать единственное жилое помещение, могут быть самыми разнообразными (переезд к супругу, родственникам, коренное изменение образа жизни и т. п.). Это как раз тот случай, который можно расценивать как недозволенное вмешательство в частные дела, противоречащее принципам гражданско-правового регулирования. Что же касается ужесточения контроля за отчуждением единственного жилого помещения, то оно оправдано только для собственников из так называемой группы риска- одиноких престарелых граждан, ограниченно дееспособных и т. п.
Прямых ограничений свободы завещательных распоряжений в отношении права собственности на жилые помещения закон не устанавливает. Однако гарантированы права на получение имущества необходимых наследников (несовершеннолетних и нетрудоспособных детей, нетрудоспособных супруга, родителей и иждивенцев). Иными словами, выразить свою волю о распределении завещаемого имущества собственник может по своему усмотрению, но не всегда эта воля может быть реализована при исполнении завещания.
В. П. Камышанский предлагает установить зависимость наследственных прав законных наследников от места их проживания, внеся в проект третьей пасти ГК норму, закрепляющую права на получение наследниками по закону, постоянно проживающими одной семьей с наследодателем, «помимо причитающейся им доли, оставшуюся фактически занимаемую ими жилую площадь. Это право не должно быть связано с очередностью призвания наследников к наследованию. Из предлагаемого правила следует сделать исключение в отношении наследников, проживающих отдельно от наследодателя и не обладающих необходимой жилой площадью» [12,203]. В таком законодательном предположении, несомненно, есть рациональные моменты. Законные наследники, проживающие в жилом помещении, входящем в наследственную массу, уже имеют на него вещные права. Наличие этого права может служить основанием для предоставления некоторым наследникам преимуществ перед другими наследниками, права которых возникают лишь в рамках наследственного правоотношения.
Реализация права собственности на жилое помещение зачастую вступает в противоречие с реализацией правомочий субъектов, являющихся носителями вещных или обязательственных прав на данное жилье. С одной стороны гарантирует охрану частной собственности (в том числе на жилище) законом [1], и предусматривает право каждого на жилище и констатирует, что никто не может быть произвольно лишен жилища [2]. С другой стороны, современное гражданское законодательство имеет нормы, в соответствии с которыми право на чужое жилище охраняется зачастую более надежно, чем право на собственное. Установленное законом право следования и абсолютная защита иных вещных прав, в том числе и против собственника, порой делают последнего беззащитным перед носителем иного вещного права.
Подводя итог сказанному, к существенным условиям договора купли-продажи жилых помещений надо отнести условие о предмете договора, условие о цене, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения, а также все те условия, которые стороны определили как существенные. Поскольку для этих договоров законодательно предусмотрена простая письменная форма, то все существенные условия должны быть прописаны в договоре. Без выполнения данного требования, условия не будут считаться согласованными, а договор не будет заключен. Поэтому перед покупкой недвижимости необходимо собрать все возможные сведения об объекте и внимательно ознакомьтесь с условиями договора. Одним из существенных условий договора купли-продажи жилых помещений являются права третьих лиц. Как выявить таких лиц? Увидеть информацию можно из правоустанавливающих документов. Однако, только права пользования по завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору найма на срок год и более могут быть зарегистрированы. Иные права могут существовать, но не быть отражены в реестре. При этом отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие регистрации по месту жительства и по месту пребывания (проще говоря, прописка) никак не влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. То есть, если в свидетельстве мы не видим обременения и в выписке из домовой книги не видим временно зарегистрированных лиц, это еще не означает, что лиц, имеющих право пользования квартирой, нет. Информацию можно получить из разных источников: беседа с продавцом — нужно уметь задать правильные вопросы, получение документов — не только тех, которые нужны для государственной регистрации, но и тех которые позволяют получить нужную информацию. Серьезный подход к подготовке документов, тщательный анализ получаемой информации позволяют заранее спланировать тактику проведения сделки.
Следует помнить, что ст. 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности позволяет покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Поэтому так важно объяснить продавцу о важности этой информации.
Литература:
1. Конституция Российской Федерации: принята на референдуме 12 декабря 1993 г. по сост. на 21.07.2014 /ст.35.
2. Конституция Российской Федерации: принята на референдуме 12 декабря 1993 г. по сост. на 21.07.2014 /ст.40.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1: федеральный закон 30 ноября 1994 г. № 51 — ФЗ: по сост. на 05.05.2014 // ст. 292.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996. № 14-ФЗ: по сост.на 05.05.2014 ст. 489.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996. № 14-ФЗ: по сост. на 05.05.2014//ст. 554.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996. № 14-ФЗ: по сост. на 05.05.2014// ст. 558.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996. № 14-ФЗ: по сост. на 05.05.2014// ст. 675.
8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996. № 14-ФЗ: по сост. на 05.05.2014// ст. 700.
9. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ: по сост. на 21.07.2014 // ст. 31.
10. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ: по сост. на 21.07.2014 /ст. 33.
11. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ: по сост. на 21.07.2014 //ст. 34.
12. Камышанский В. П., «Некоторые тенденции модернизации вещных прав в Гражданском кодексе Российской Федерации», Научно-политический журнал «Власть закона», № 2(10)-2012 г.
13. Унина Е. В., «О праве собственности граждан на жилые помещения», журнал «Правоведение», № 15–2012 г.
14. http://www.referent.ru/7/79941
