В связи с тем, что гражданско-правовые отношения имеют динамичный характер, правовые институты, входящие в сферу гражданского права, нуждаются в постоянном усовершенствовании и изменении. В данной ситуации институт аренды зданий и сооружений не является исключением из этого правила.
Основной причиной выделения договора аренды здания и сооружения в отдельный вид договора в гражданском праве является особенность предмета этого договора. Следовательно, поскольку предмет договора аренды здания и сооружения определяет характер данного договора, важно с четкостью определить, что считается зданием и сооружением, а что нет.
Проблема отсутствия законодательного определения терминов «здание» и «сооружение» рассматривается юристами гражданского права. Однако, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс РФ) и другие федеральные законы не содержат официального определения этих понятий [2, с. 16].
Характерный особенностью договор аренде зданий, сооружений заключается в его предмете. Особенности зданий (сооружений) проявляются в том, что они обладают неповторимой ценностью, которая требует индивидуализации и учета. Кроме того, они тесно связаны с землей. Зданием (сооружением) подразумевается искусственный объект, возведенный на земельном участке или под ним, который невозможно переместить без значительного ущерба его предназначению. Как отмечает О. Н. Садиков, арендный договор зданий (сооружений) является возмездным, консенсуальным и двусторонним. Его цель заключается в передаче этих объектов другому лицу на определенный период времени для удовлетворения его потребностей на взаимовыгодных условиях [4].
Одно из положений Гражданского кодекса РФ содержит особенности в правовом статусе зданий и сооружений, которые являются объектами гражданских прав (ст. 141.3). При этом определение данных комплексных технических объектов указано в Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений, утвержденном Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ.
В соответствии с данным регламентом, здание — это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, состоящую из надземных и (или) подземных частей, включая помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения. Это сооружение предназначено для проживания, осуществления деятельности людей, размещения производственных объектов, хранения продукции или содержания животных (п. 6, ст. 2).
Сооружение, согласно Техническому регламенту, представляет собой результат строительства, являющийся объемной, плоскостной или линейной строительной системой. Оно состоит из наземных, надземных и (или) подземных частей, включающих несущие и, в некоторых случаях, ограждающие строительные конструкции. Сооружение предназначено для осуществления производственных процессов различного рода, хранения продукции, временного пребывания людей, а также перемещения людей и грузов (п. 23, ст. 2) [3, с. 195].
Если обратиться к п. 3.1.3 стандарта ГОСТа Р 58033–2017 «Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины», то здание — это сооружение, которое предназначено для постоянного или временного пребывания людей, спроектировано в качестве отдельного недвижимого объекта.
ГОСТа Р 58033–2017 выделяет следующие отличительные признаки категории «здание»:
- Это недвижимое имущество.
- Оно является отдельно стоящей конструкцией.
- Представляет собой объемную структуру.
- Включает в себя помещения, инженерные системы и сети.
- Предназначено для постоянного пребывания людей, социально-культурного обслуживания граждан, хранения ценностей и содержания животных.
То есть главное юридическое значение категории «здание» заключается в том, что оно обеспечивает возможность постоянного проживания или временного пребывания людей, а также хранение определенных материальных объектов [1, с. 97].
В пункте 3.1.2. ГОСТ Р 58033–2017 «Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины» определение категории «сооружение» предусматривает следующие характеристики:
1) это недвижимое имущество, прочно связанное с землей;
2) это отдельно стоящая конструкция;
3) оно представляет собой объемное, плоское или линейное сооружение;
4) состоит из помещений, инженерных сетей и систем;
5) его функциональное назначение может включать производственные и непроизводственные процессы разного типа, хранение продукции, временное пребывание людей, перевозку грузов.
Кроме того, примеры сооружений приведены в ОК 013–2014 (СНС 2008). Здесь указаны магистрали, улицы, мосты, эстакады, тоннели; водные магистрали, плотины, волнорезы, дамбы, насыпи для борьбы с наводнениями и другие [1, с. 97].
Таким образом, формулировка конкретных характеристик понятий «здание» и «сооружение» на уровне законодательства позволит более точно определить объекты аренды в соответствии с гражданским кодексом. Такой подход обеспечит надежный и эффективный механизм разграничения между арендодателем и арендатором, что позволит им легче сориентироваться и выбрать наиболее подходящую форму аренды.
Главным отличием «здания» и «сооружения» следует считать их независимой капитальной конструктивной основой. Поэтому отдельное помещение или даже этаж нельзя относить к аренде зданий и сооружений.
Литература:
- Братухина, Е. В. Соотношение понятий «здание» и «сооружение» по законодательству РФ / Е. В. Братухина // Право и государство: теория и практика. — 2021. — № 1(193). — С. 96–98.
- Гриднева, О. В. Совершенствование института договора аренды зданий и сооружений / О. В. Гриднева // Право и государство: теория и практика. — 2020. — № 1 (181). — С. 16–19.
- Лужина А. Н. Новеллы гражданского законодательства в сфере недвижимого имущества / А. Н. Лужина // Социальные и гуманитарные науки: Отечественная и зарубежная литература: ИАЖ. Сер. 4: Государство и право. — 2023. — № 1. — С. 186–199.
- Садикова О. Н. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекцийи / О. Н. Садикова. — М.: Юристъ, 2017. 845 с.
