The article examines the problems of exercising the preemptive right of a commercial real estate lessee to conclude a lease agreement for a new term provided for by Article 621 of the Civil Code of the Russian Federation. The analysis covers contractual and statutory restrictions of this right, as well as approaches of arbitration courts to assessing the proper performance of the lessee’s obligations. The results of the study are proposals for improving legislation and practical recommendations for lessees.

Keywords: commercial real estate, lease agreement, preemptive right, freedom of contract, proper performance, material breach of contract.

Введение

Институт аренды коммерческой недвижимости является одним из ключевых элементов современной рыночной экономики, обеспечивающим функционирование малого, среднего и крупного бизнеса. Для любого коммерческого арендатора стабильность арендных отношений имеет первостепенное значение: локация объекта, сформированный поток клиентов, а также значительные инвестиции в неотделимые улучшения помещения составляют основу коммерческого успеха и капитализации предприятия. В связи с этим законодательное закрепление преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, выступает важнейшей правовой гарантией защиты бизнеса от произвола собственников имущества [2].

Однако на практике реализация данного права сталкивается с серьезным материальным и процессуальным противодействием. Правовая природа преимущественного права на заключение договора на новый срок носит дискуссионный характер [6]. Специфика сегмента коммерческой недвижимости заключается в глубоком фактическом неравенстве переговорных возможностей сторон, где крупные арендодатели и девелоперы диктуют свои условия, вынуждая арендаторов подписывать договоры с ущемляющими их оговорками. В последние годы судебная практика арбитражных судов демонстрирует выраженный крен в сторону абсолютизации права собственности (ст. 209 ГК РФ) и принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) [1]. Суды, как правило, признают действительными договорные условия, исключающие преимущественное право, и формально оценивают исполнение арендатором своих обязанностей. Такое положение дел размывает регулятивный потенциал ст. 621 ГК РФ, превращая её из эффективного защитного механизма в декларативную норму.

Различные аспекты арендных правоотношений и защиты прав их участников рассматривались в трудах таких видных отечественных цивилистов, как М. И. Брагинский и В. В. Витрянский [9]. Анализ практических проблем, связанных с применением законодательства в области арендных правоотношений, проведен в исследованиях Р. В. Пузикова и А. А. Лактюхиной [8]. Особое внимание в литературе уделяется преимущественному праву арендатора на заключение договора на новый срок как механизму защиты слабой стороны [7].

В качестве фундаментального источника системных разъяснений, определяющего современную парадигму правоприменения в области преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, выступает Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25 января 2013 г.) [3].

Несмотря на институциональные изменения в судебной системе, данный правовой акт сохраняет свой основополагающий характер и активно применяется Верховным Судом Российской Федерации в качестве действующего методологического базиса.

Динамично меняющиеся экономические реалии и новейшие тенденции судебной практики арбитражных судов (включая правовые позиции 2021–2026 гг.) требуют переосмысления устоявшихся подходов применительно к коммерческому сектору недвижимости. Целью настоящей статьи является комплексный анализ проблем реализации преимущественного права арендатора коммерческой недвижимости на продление договора, выявление дефектов современного правоприменения и разработка научно обоснованных рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства.

Договорные и законодательные ограничения преимущественного права арендатора

В основе правового регулирования преимущественного права арендатора лежит диспозитивный характер абзаца 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, который закрепляет за добросовестным контрагентом право на возобновление договора, «если иное не предусмотрено законом или договором аренды» [2]. Данная законодательная оговорка в реалиях современного коммерческого оборота превратилась в легальный инструмент ущемления интересов экономически более слабой стороны правоотношений — арендатора. Именно о необходимости корректировать такое несбалансированное регулирование договорных отношений писал М. И. Брагинский: «Однако не меньшее значение имеет и прямо противоположная задача: ограничение в необходимых случаях свободы волеизъявления заключающих договор участников оборота» [9, с. 51].

В сегменте коммерческой недвижимости (офисные центры класса «А» и «В», крупные торгово-развлекательные комплексы, логистические парки) договоры аренды практически никогда не являются результатом равных партнерских переговоров. Профессиональные арендодатели используют разработанные их юридическими службами договоры присоединения (ст. 428 ГК РФ) [1]. На этапе подписания документа арендатор, заинтересованный в конкретной локации для ведения бизнеса, сталкивается с так называемыми «договорными ловушками», которые полностью или частично блокируют действие ст. 621 ГК РФ.

Наиболее распространенной моделью таких ограничений является прямое исключение преимущественного права из текста договора. Пользуясь вариативностью нормы, арендодатели включают в соглашение пункт следующего содержания: «Стороны пришли к соглашению, что арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ к отношениям сторон не применяются». Арбитражные суды при рассмотрении подобных споров занимают пассивную, формалистскую позицию. Защищая абсолютизированную свободу договора (ст. 421 ГК РФ), суды указывают, что арендатор, подписав соглашение, добровольно отказался от законных гарантий. Показательным примером служит дело № А63–10535/2020, в рамках которого суды исходили из того, что арендатор лишен права требовать заключения договора на новый срок, поскольку стороны прямо исключили действие ст. 621 ГК РФ: «...в силу пункта 4.1 договора арендатор по истечении срока аренды не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок». Верховный Суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии [4]. Тем самым добросовестность арендатора и объем вложенных им в объект инвестиций правового значения не имеют.

Таким образом, судебная практика подтверждает: отсутствие у арендатора преимущественного права на продление договора полностью развязывает руки собственнику имущества.

Наряду с договором преимущественное право арендатора может быть ограничено законом, на что прямо указывает абзац 1 пункта 1 ст. 621 ГК РФ [2]. Так, принятие публичным собственником решения об ином порядке распоряжения имуществом (в частности, о его приватизации) выступает самостоятельным юридическим основанием, полностью нивелирующим преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

Данный вывод подтверждается актуальной практикой высшей судебной инстанции — Определением Верховного Суда РФ от 14 августа 2026 г. № 305-ЭС26–6706 по делу № А40–182025/2024. В рамках указанного спора некоммерческая организация (Фонд) пыталась в судебном порядке оспорить отказ публичного собственника в пролонгации договора аренды нежилого фонда и понудить его к заключению дополнительного соглашения. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении первоначальных требований и полностью удовлетворили встречный иск нового собственника об обязании передать помещение в освобожденном виде без возмещения стоимости неотделимых улучшений. Верховный Суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии [5].

Правовым базисом для вынесения указанных актов послужило применение судами части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Судебные инстанции констатировали, что решение уполномоченного органа об ином порядке распоряжения объектом (в данном случае — перевод имущества в частную собственность коммерческой организации в процессе приватизации) является самостоятельным законным основанием для прекращения арендных правоотношений.

Критерий «надлежащего исполнения обязанностей» в коммерческом обороте

Ключевым материально-правовым условием для возникновения у арендатора преимущественного права является надлежащее исполнение им своих обязанностей по ранее заключенному договору (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ) [2]. Однако в правоприменительной практике сегмента коммерческой недвижимости оценка «надлежащего характера» исполнения обязательств стала одной из наиболее дискуссионных и проблемных зон.

В условиях коммерческого оборота арендатор сталкивается с многоаспектным комплексом обязанностей: своевременное внесение постоянной и переменной (в частности, коммунальной) частей арендной платы, соблюдение правил противопожарного режима, внутреннего распорядка бизнес-центра, поддержание эстетического вида помещения и страхование ответственности. Недобросовестные арендодатели зачастую используют тактику «формального поиска нарушений», фиксируя любые, даже самые незначительные отступления от текста договора, чтобы в дальнейшем заявить о потере арендатором преимущественного права.

В судебной практике арбитражных судов по данному вопросу сформировались два противоположных подхода, создающих правовую неопределенность для бизнеса.

— Формально-буквальный подход. Ряд судов исходит из принципа надлежащего исполнения обязательств (ст. 309 ГК РФ) [1] и указывает, что любое нарушение договора, допущенное арендатором в течение срока его действия, лишает его статуса «надлежащего». В рамках этого подхода даже однократная просрочка внесения арендного платежа на один-два дня или задержка предоставления копии страхового полиса может быть признана достаточным основанием для отказа в реализации права по ст. 621 ГК РФ. Суды указывают, что закон не разграничивает нарушения на существенные и несущественные, а требует именно «надлежащего» исполнения.

— Существенно-оценочный подход. Более прогрессивная часть арбитражных судов, опираясь на заложенный Верховным Судом РФ принцип соразмерности и добросовестности (ст. 1, 10 ГК РФ) [1], указывает на необходимость оценки характера нарушений. Суды этой группы справедливо отмечают, что незначительные, кратковременные и устраненные к моменту окончания договора нарушения (например, разовые технические задержки банковских переводов) не могут аннулировать законную гарантию стабильности бизнеса арендатора, если в целом его поведение являлось добросовестным.

Таким образом, существующая автономия судов в оценке «надлежащего характера» исполнения обязательств порождает опасный субъективизм. Формальный подход судов фактически уничтожает ценность ст. 621 ГК РФ, превращая любое мелкое эксплуатационное прегрешение в легальный повод для вытеснения арендатора с «насиженного» коммерческого места. Представляется, что для коммерческой недвижимости критерий «надлежащего исполнения» должен быть нормативно или на уровне Пленума ВС РФ синхронизирован с понятием существенного нарушения договора (ст. 450 ГК РФ) [1]. Только систематические и неустраненные нарушения, причинившие реальный ущерб арендодателю, должны лишать коммерческого арендатора его преимущественного права.

Заключение

Проведенное исследование теоретических аспектов и правоприменительной практики реализации преимущественного права арендатора на заключение договора коммерческой аренды на новый срок позволяет сформулировать выводы и рекомендации.

Эффективность механизма защиты преимущественного права арендатора коммерческой недвижимости остается низкой. Действие ст. 621 ГК РФ может быть исключено условием договора, которое в сегменте коммерческой недвижимости фактически навязывается арендатору, либо прекращено в силу закона решением публичного собственника об ином порядке распоряжения имуществом. Действующая редакция ст. 621 ГК РФ не обеспечивает должного баланса интересов сторон, смещая вектор правовой защиты в сторону собственника.

Вторым барьером для добросовестного арендатора является отсутствие единого подхода к оценке надлежащего исполнения им своих обязанностей. Формально-буквальное толкование позволяет арендодателю использовать любое незначительное нарушение в качестве основания для отказа в заключении договора на новый срок.

Для преодоления выявленных коллизий и повышения стабильности гражданского оборота в сфере коммерческой недвижимости предлагаются следующие решения.

1. Модернизация законодательства. Предлагается дополнить ст. 621 ГК РФ положением о недопустимости исключения преимущественного права арендатора в договорах, заключаемых путем присоединения к стандартным условиям, разработанным арендодателем (ст. 428 ГК РФ).

Кроме того, критерий надлежащего исполнения обязанностей должен быть на уровне закона или разъяснений Пленума Верховного Суда РФ соотнесен с понятием существенного нарушения договора (ст. 450 ГК РФ): лишать арендатора преимущественного права должны лишь систематические либо неустраненные нарушения, причинившие арендодателю реальный ущерб.

Данные меры повысят предсказуемость правоприменения и защитят добросовестных арендаторов от утраты права по формальным основаниям.

2. Инструментарий для бизнеса. В качестве прикладного инструмента разработан чек-лист превентивной защиты арендатора, рекомендуемый к внедрению на этапе согласования девелоперских и коммерческих договоров:

— императивная фиксация сроков — замена размытой формулировки закона «в разумный срок» на жестко установленный временной регламент (например, «не позднее чем за 60 календарных дней до окончания срока аренды»);

— формализация каналов связи — четкое определение способов направления уведомлений (исключительно ценным письмом с описью вложения либо через конкретные верифицированные адреса ЭДО/электронной почты), чтобы исключить оспаривание факта получения запроса;

— формульное ценообразование — включение в текст первичного договора фиксированного порядка индексации ставки на новый срок (например, «не более индекса потребительских цен (ИПЦ) плюс 2 %»), что блокирует возможность арендодателя выставить заведомо нерыночную цену с целью избавления от арендатора;

— запрет на исключение из проектов договоров, навязываемых арендодателями, пунктов о полном отказе сторон от применения положений ст. 621 ГК РФ.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
3. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73: (ред. от 25.01.2013) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2012. — № 1. — С. 84–97.
4. Определение Верховного Суда РФ от 11 ноября 2021 г. по делу № А63–10535/2020 // Судебные и нормативные акты РФ: [сайт]. — URL: https://sudact.ru/vsrf/doc/ExOJgk4kl7gO/ (дата обращения: 02.11.2026).
5. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 августа 2026 г. № 305-ЭС26–6706 по делу № А40–182025/2024. — Текст: электронный // Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт): [сайт]. — URL: https://sudact.ru/vsrf/doc/YItHwhzWOG6X/ (дата обращения: 02.11.2026).
6. Климанова, Д. Д. Преимущественное право арендатора и нанимателя на заключение договора на новый срок: сравнительный анализ / Д. Д. Климанова // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2025. — № 12. — С. 33–37. — EDN NBRADB.
7. Кропачева, В. В. Преимущественное право в договоре аренды: проблемные вопросы правоприменения / В. В. Кропачева, А. А. Трухина // Моя профессиональная карьера. — 2023. — Т. 1, № 48. — С. 332–337. — EDN DYMAIM.
8. Пузиков, Р. В. Общая характеристика преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок / Р. В. Пузиков, А. А. Лактюхина // Проблемы гражданского права и процесса: Сборник научных статей. — Гродно: Гродненский государственный университет имени Янки Купалы, 2023. — С. 164–175. — EDN GCNBAU.
9. Брагинский, М. И. Договорное право. Книга первая: Общие положения / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. — Москва: Статут, 1997. — 682 с.