Проблема расширения и совершенствования в градостроительстве непосредственно связана с задачами реконструкции, модернизации, перепланировки зданий и сооружений, приспособление их для различных общественных, жилых и производственных зданий, исчерпавших свое функциональное назначение.
Суммарные затраты на реконструкцию зданий и сооружений в последние годы возрастают. В ряде городов они превысили затраты на новое строительство. Увеличиваются также затраты на реконструкцию памятников истории и культуры с целью включения их в сферу, например, досугового обслуживания населения.
Актуальность проблем реконструкции обусловлена наличием в действующей сети значительного числа объектов, не соответствующих современным функциональным и техническим требованиям.
В 80-х гг. XX века фактическая стоимость строительства (без привязки к местным условиям) по отношению к базовой стоимости типовых проектов изменялась в пределах 1,18–1,63 раза — для спортивных корпусов, в 1,28–1,87 — для плавательных бассейнов, в 1,2–4 — для клубов и кинотеатров.
Анализ основных причин изменения стоимости строительства позволил систематизировать по их удельному весу в общей фактической стоимости, значительная часть которых связана с изменением состава помещений объекта. Следовательно, задача состоит в том, чтобы уравновесить положительный замысел расширения набора помещений со сложностями его осуществления.
Для экономического анализа и оценки здания, сооружения и строительные комплексы, предназначенные для реконструкции, делятся на группы по степени их соответствия современным функциональным и техническим требованиям:
- практически полностью соответствующие;
- требующие некоторого увеличения площади основных или вспомогательных помещений и соответствующей реконструкции;
- требующие значительных реконструктивных работ и затрат;
- реконструкции не поддающиеся. [3]
При выборе оптимального варианта проекта реконструкции соблюдается определенная последовательность экономического анализа:
1) анализ исторически сложившегося фонда зданий и сооружений, в том числе памятников архитектуры по вариантам их приспособления для проектируемого вида учреждения;
2) анализ технико-экономических показателей при соблюдении сопоставимости проектных решений реконструкции по вариантам;
3) учет социальных, экономических, эстетических целей с помощью критериев, показателей и единиц измерения для оценки оптимальности реконструируемого здания, сооружения или комплекса;
4) определение стоимости вариантов реконструкции, будущих эксплуатационных затрат здания, сроков продолжительности работ по реконструкции;
5) возможности и объемы получения доходов от функциональной деятельности учреждений, расположенных в реконструируемых зданиях после реконструкции.
При экономическом анализе эффективности реконструкции общественных зданий и сооружений выделяются три группы показателей, определяющих целесообразность мероприятий:
- усредненные показатели, характеризующие уровень реконструкции;
- капиталовложения и их эффективность;
- показатели конкретного объекта для сравнения. [2]
Рассмотрим на примере реконструкции здания торгового павильона.
Технико-экономические показатели здания торгового павильона:
Этажность: 2;
Площадь застройки здания: 600 м²;
Общая площадь здания: 1 022,8 м²;
Строительный объем здания: 5 340,0 м³.
Структура затрат на реконструкцию предопределена составом и объемом работ и различается по отдельным зданиям и сооружениям. Общая сумма капиталовложений при реконструкции состоит из следующих групп единовременных затрат:
; (1)
где:
— сумма капиталовложений на реконструкцию, руб.;
— вновь вкладываемые капиталовложения, руб.;
— основные фонды, высвобождаемые в результате реконструкции и передаваемые для использования на другие объекты строительства, руб.;
— убытки от ликвидации действующих основных фондов в результате реконструкции, оцененные по их остаточной стоимости, руб. [1]
Таблица 1
Структура затрат на реконструкцию здания торгового павильона
|
№ пп |
Показатели |
Ед. изм. |
Кол-во |
|
1. |
Необходимые капиталовложения |
тыс. руб. |
95 630 |
|
2. |
Основные фонды, высвобождаемые в результате реконструкции и передаваемые для использования на другие объекты строительства |
тыс. руб. |
654 |
|
3. |
Убытки от ликвидации действующих основных фондов в результате реконструкции, оцененные по их остаточной стоимости |
тыс. руб. |
34 189 |
|
Итого: |
130 473 |
||
Проектом на реконструкцию здания торгового павильона предусмотрена ликвидация (снос) действующих основных фондов, которые составляют 358 м² общей площади.
Общие убытки от ликвидации действующих основных фондов включают убытки от сноса зданий и сооружений, находящихся на территории реконструируемых объектов. При этом учитываются суммы возмещения как бюджетных (
), так и коммерческих (
) учреждений, а общая сумма сноса (
) принимается по формуле:
=
+
. (2)
При этом стоимостная оценка возмещения сноса бюджетных учреждений (
) определяется по формуле:
=
; (3)
Затраты на возмещение сноса коммерческих учреждений, например досуга, торговли и т. п. (
)определяется по формуле:
=
; (4)
где:
— мощность (общая площадь, вместимость и т. п.) сносимых объектов;
— удельные капитальные затраты по восстановительной стоимости единицы измерения (общая площадь, вместимость и т. п.) объекта в рублях;
— остаточная стоимость сохраняемых элементов, включая оборудование, пригодное для дальнейшего использования, руб./ед. изм.;
— количество сносимых объектов;
— среднегодовая прибыль, руб./ед. изм.;
— период восстановления сносимого объекта, лет. [1]
Таблица 2
Показатели для учета затрат на ликвидацию действующих основных фондов здания торгового павильона
|
№ пп |
Показатели |
Ед. изм. |
Кол. во |
|
1. |
Общая площадь сносимых зданий (конструктивных элементов) |
м² |
358 |
|
2. |
Удельные капитальные затраты по восстановительной стоимости единицы измерения объекта |
тыс. руб. |
13 604 |
|
3. |
Остаточная стоимость сохраняемых элементов, включая оборудование, пригодное для дальнейшего использования |
тыс. руб./ м² |
32 |
|
4. |
Количество сносимых объектов |
ед. |
1 |
|
5. |
Среднегодовая прибыль |
тыс. руб./ м² |
51 |
|
6. |
Период восстановления сносимого объекта |
лет |
0,5 |
Используя вышеуказанные формулы определяем общие затраты на ликвидацию основных фондов. Так как в нашем примере используется проект на реконструкцию здания торгового павильона, а здания такого типа относятся к коммерческим, мы будем использовать формулу затрат на возмещение сноса коммерческих учреждений.
Затраты на возмещение сноса конструктивных элементов здания торговли () равны (формула (4):
=
=34 189 
Таким образом, общая сумма затрат на реконструкцию здания торгового павильона составит (формула (1)):
=130 473 тыс. руб.
Экономическая эффективность затрат на реконструкцию коммерческих зданий и сооружений (например с платным обслуживанием населения) определяется соотношением разности дохода по альтернативным вариантам (проект нового строительства, другой вариант проекта реконструкции) с капитальными вложениями по рассматриваемому проекту реконструкции:
; (5)
где:
— мощность (общая площадь, вместимость и т. п.) объекта после реконструкции;
— годовой объем дохода по альтернативным вариантам, руб./год.
— годовые эксплуатационные затраты альтернативных вариантов руб./год.
— удельные капитальные затраты по восстановительной стоимости единицы мощности (общая площадь, вместимость и т. п.) реконструируемого объекта, руб./ед. изм.
— удельная остаточная стоимость сохраняемых элементов, руб./ед. изм.
Таблица 3
Показатели для определения экономической эффективности затрат на реконструкцию здания торгового павильона
|
№ пп |
Показатели |
Ед. изм. |
Рассматриваемый вариант реконструкции |
Вариант проекта нового строительства |
|
1. |
Мощность (общая площадь, вместимость и т. п.) объекта после реконструкции (нового здания) |
м² |
600 |
600 |
|
2. |
Годовой объем дохода |
тыс. руб./год. |
30 600 |
25 390 |
|
3. |
Годовые эксплуатационные затраты |
тыс. руб./год. |
12 480 |
21 360 |
|
4. |
Удельные капитальные затраты по восстановительной стоимости единицы мощности (общая площадь, вместимость и т. п.) |
тыс. руб./ед. изм. |
13 604 |
- |
|
5. |
Удельная остаточная стоимость сохраняемых элементов |
тыс. руб./ед. изм. |
32 |
- |
Определяем экономическую эффективность затрат на реконструкцию здания торгового павильона соотношением разности дохода по альтернативным вариантам (проект нового строительства, вариант проекта реконструкции) с капитальными вложениями по рассматриваемому проекту реконструкции (формула (5):
=1,038.
Экономическую эффективность зданий и сооружений следует понимать как сопоставление полезных результатов, с затратами совершенными для этих результатов. В общем виде экономическая эффективность выражается как 
≥ 1. Таким образом, по результатам наших расчетов экономическая эффективность достигается путем реконструкции здания торгового павильона.
Экономическим преимуществом реконструкции считается относительно небольшой разрыв между вложением средств и получением эффекта. Экономический эффект обеспечивается при проведении работ по реконструкции зданий или сооружений без остановки (полной или частичной) их функционирования, что обеспечивает предоставление услуг и поступление дохода в период реконструкции.
Литература:
1. Юдина А. Ф. Реконструкция и техническая реставрация зданий и сооружений: учеб. пособие для студ. учреждений сред. проф. образования / А. Ф. Юдина. — М.: Издательский центр «Академия», 2010. — 320 с.
2. Черняк В. З. Экономика строительства и коммунального хозяйства: Учебник для вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, — 2003. — 623 с.
3. Гузовский В. В. РЕКОНСТРУКЦИЯ ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ (учебное пособие) // Успехи современного естествознания. — 2010.
4. http://elport.ru/articles/rekonstruktsiya_zdaniy_i_soorujeniy
5. http://www.rekonstrukt.ru/index/0–45
6. http://www.norm-load.ru/SNiP/Data1/53/53727/index.htm
7. http://www.bestpravo.ru/rossijskoje/lj-gosudarstvo/i0g.htm
