Легальное определение недействительной сделки закреплено в п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации: сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) [1].

Институт недействительности сделок представляет собой один из фундаментальных механизмов гражданско-правового регулирования, обеспечивающий стабильность имущественного оборота и защиту прав его участников. В условиях динамично развивающихся рыночных отношений, усложнения гражданско-правовых конструкций и появления новых форм экономической деятельности вопросы действительности сделок приобретают особую актуальность.

Как справедливо отмечается в доктрине, недействительность сделки выступает гарантией соблюдения законности, добросовестности и защиты прав участников гражданского оборота [2]. В то же время несовершенство законодательных конструкций и противоречивость правоприменительной практики порождают значительные сложности как для участников гражданского оборота, так и для судов. Особую остроту указанные проблемы приобретают в сфере оборота недвижимости, где признание сделки недействительной влечёт за собой наиболее тяжёлые имущественные последствия для добросовестных приобретателей.

Таким образом, ключевым признаком недействительной сделки является отсутствие у неё юридической силы — способности порождать те правовые последствия, на которые она была направлена. При этом важно подчеркнуть, что недействительность сделки не тождественна отсутствию сделки как таковой: недействительная сделка совершена, но её юридический эффект аннулируется в силу закона или судебного решения [2].

В научной литературе выделяются следующие признаки недействительной сделки: во-первых, несоответствие содержания, формы или порядка совершения сделки требованиям закона или иных правовых актов; во-вторых, наличие пороков субъектного состава (недееспособность, отсутствие необходимого согласия и т. п.); в-третьих, несоответствие воли и волеизъявления участников сделки; в-четвёртых, нарушение требований к форме сделки [2, с. 56].

Важнейшее теоретическое значение имеет разграничение недействительных сделок на ничтожные и оспоримые. Как отмечает Д. О. Тузов в фундаментальном исследовании теории недействительных сделок, данная классификация отражает различную степень юридической порочности сделки и, соответственно, различные механизмы защиты нарушенных прав [3].

Ничтожные сделки недействительны с момента их совершения независимо от признания их таковыми судом. К их числу относятся, в частности: сделки, совершённые с нарушением требований закона и посягающие на публичные интересы либо права третьих лиц (ст. 168 ГК РФ); сделки, совершённые с целью, противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ); сделки, совершённые недееспособными и малолетними (ст. 171, 172 ГК РФ) [1].

Оспоримые сделки могут быть признаны недействительными только по решению суда при условии, что они нарушают права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку. К их числу относятся, например: сделки юридического лица, совершённые в противоречии с целями его деятельности (ст. 173 ГК РФ); сделки, совершённые без необходимого согласия третьего лица (ст. 173.1 ГК РФ); сделки, совершённые под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); сделки, совершённые под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ) [1].

Оспоримая сделка сохраняет юридическую силу до момента её признания недействительной судом. При этом если из содержания оспоримой сделки вытекает, что её исполнение прекращается в будущем, суд, признавая сделку недействительной, может прекратить её действие на будущее время [2].

Система оснований недействительности сделок, закреплённая в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ, представляет собой сложный и многогранный правовой феномен [1]. Основания недействительности могут быть классифицированы по различным критериям.

По характеру юридического порока выделяются следующие группы оснований:

1. Пороки содержания — несоответствие сделки требованиям закона или иных правовых актов. Общее основание закреплено в ст. 168 ГК РФ: сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима. Специальные составы включают сделки, совершённые с целью, противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ), а также мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ) [1].

2. Пороки субъектного состава — совершение сделки лицом, не обладающим необходимым объёмом дееспособности или полномочий. К данной группе относятся: сделки недееспособных граждан (ст. 171 ГК РФ); сделки малолетних (ст. 172 ГК РФ); сделки несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); сделки граждан, ограниченных в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); сделки, совершённые без необходимого согласия третьего лица или органа юридического лица (ст. 173.1 ГК РФ) [1].

3. Пороки воли и волеизъявления — несоответствие между внутренней волей участника сделки и её внешним выражением. К числу таких оснований относятся: сделки, совершённые гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); сделки, совершённые под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); сделки, совершённые под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ) [1].

4. Пороки формы — несоблюдение установленной законом формы сделки в случаях, когда это прямо предусмотрено законом [1].

Особого внимания заслуживает ст. 178 ГК РФ, регулирующая недействительность сделки, совершённой под влиянием существенного заблуждения. Как разъясняет Верховный Суд РФ, не всякое заблуждение признаётся пороком сделки, а лишь существенное, то есть при отсутствии которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку вовсе [6]. При этом п. 3 ст. 178 ГК РФ устанавливает, что заблуждение относительно мотивов сделки и её правовых последствий не является основанием для признания сделки недействительной [1].

Актуальное значение имеет также вопрос о недействительности сделок, совершённых со злоупотреблением правом. Как следует из судебной практики, сделка, совершённая с целью причинения вреда кредиторам, может быть признана недействительной на основании совокупности ст. 10 и 168 ГК РФ [7].

Правовые последствия недействительности сделок урегулированы ст. 167 ГК РФ. Общее правило заключается в том, что недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения [1].

Институт недействительности сделок в настоящее время находится в фокусе активной законотворческой деятельности. В 2024–2025 годах был предложен ряд законодательных инициатив, направленных на совершенствование правового регулирования и защиту добросовестных участников гражданского оборота.

В ноябре 2025 года председатель Комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов предложил внести изменения в Гражданский кодекс РФ, предусматривающие, что недвижимость должна возвращаться продавцу по признанной недействительной сделке только после возмещения покупателю понесённых расходов [9]. Как отмечается в пояснительных материалах к законопроекту, в настоящее время при признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной объект возвращается предыдущему владельцу, а добросовестный покупатель остаётся и без жилья, и без денег, которые в него вложил. Соответствующий пакет из двух законопроектов направлен на заключение в Правительство [9].

В декабре 2025 года в Государственной Думе был предложен законопроект, направленный на пресечение мошеннических схем, при которых продавец, получив деньги за квартиру или автомобиль, объявляет сделку недействительной, ссылаясь на свою недееспособность в момент её заключения (п. 1 ст. 177 ГК РФ) [10]. После признания сделки недействительной через суд продавец отказывается возвращать полученные средства, мотивируя это собственным банкротством. В результате добросовестный покупатель теряет и деньги, и объект сделки.

Как отмечается в пояснительной записке к законопроекту, подобная практика уже вышла за рамки единичных случаев и приобрела характер системного мошенничества, создавая «системную угрозу всему вторичному рынку жилой недвижимости и вторичному рынку автомобилей в России» [10]. Для противодействия этой угрозе предлагается дополнить п. 6 ст. 213.28 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» новым подпунктом, исключающим списание долгов, возникших в результате расторжения гражданином по его инициативе ранее заключённого договора [10].

В ноябре 2025 года в Госдуму был внесён законопроект, предусматривающий введение семидневного срока между подписанием договора купли-продажи и государственной регистрацией перехода права, что должно дать сторонам, прежде всего продавцу, возможность окончательно утвердиться в своём решении [9].

Указанные инициативы свидетельствуют о том, что законодатель осознаёт необходимость дополнительной защиты добросовестных участников оборота от злоупотреблений институтом недействительности сделок [9; 10].

Правоприменительная практика в сфере недействительности сделок последовательно развивается, формируя важные ориентиры для нижестоящих судов. Особого внимания заслуживают недавние определения Верховного Суда РФ.

Дело Ларисы Долиной. Определением от 16 декабря 2025 года № 5-КГ25–174-К2 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила ранее принятые судебные акты и отказала в признании недействительными предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и договора купли-продажи квартиры [6].

Продавец (Л. А. Долина) утверждала, что совершила сделку под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), полагая, что заключает договор для пресечения совершаемых в отношении неё мошеннических действий, и заблуждалась относительно последствий сделки. Однако Верховный Суд указал, что заблуждение относительно мотивов сделки и её правовых последствий не является основанием для признания сделки недействительной (п. 3 ст. 178 ГК РФ) [1; 6]. Суд подчеркнул, что из искового заявления и протоколов допроса следует, что истец желала совершить именно эту сделку с соответствующими правовыми последствиями. Кроме того, суд должен оценить, проявил ли истец необходимую осмотрительность при совершении оспариваемой сделки [6].

Данное определение имеет важное значение для единообразного применения ст. 178 ГК РФ и предотвращения злоупотреблений институтом заблуждения [6].

Дополнительные правовые позиции Верховного Суда . В определении от 10 марта 2025 года № 306-ЭС25–223 Верховный Суд РФ подтвердил, что при применении последствий недействительности сделки суд вправе обязать сторону возвратить права аренды в натуре [7]. В определении от 18 марта 2025 года № 304-ЭС19–8458(17) суд указал, что для признания сделки притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) необходимо установить, что стороны имели иную волю, отличную от той, которая выражена в сделке [8].

Сравнительно-правовой анализ института недействительности сделок позволяет выявить как общие закономерности, так и существенные различия в подходах различных правовых систем [4; 5].

В странах романо-германской правовой семьи, к которой относится и Россия, институт недействительности сделок традиционно построен на разграничении ничтожности и оспоримости. Однако конкретные правовые решения существенно различаются [5].

Германское гражданское уложение (BGB) проводит чёткое различие между ничтожными (nichtig) и оспоримыми (anfechtbar) сделками. Ничтожность наступает автоматически при наличии определённых пороков (например, нарушение формы, недееспособность, противоречие закону или добрым нравам). Оспаривание (Anfechtung) допускается при пороках волеизъявления (заблуждение, обман, угроза) и требует волеизъявления управомоченного лица. Особенностью германского подхода является институт подтверждения (Bestätigung) оспоримой сделки, который может «исцелить» её пороки [5].

Французский гражданский кодекс также различает ничтожность абсолютную (nullité absolue) и относительную (nullité relative). Абсолютная ничтожность установлена в публичных интересах и может быть заявлена любым заинтересованным лицом, относительная — в частных интересах и может быть заявлена только стороной, которую защищает закон. Важной особенностью французского права является институт подтверждения (confirmation) сделки, которая может быть подтверждена стороной после устранения порока [5].

Как отмечается в сравнительно-правовых исследованиях, в этих странах также присутствует деление на ничтожные и оспоримые сделки, однако конкретные составы и правовые последствия имеют национальную специфику [4, с. 308–309].

В странах общего права (Англия, США) отсутствует традиционное для континентального права деление на ничтожные и оспоримые сделки. Вместо этого используется более гибкий подход, основанный на категориях недействительности (void), оспоримости (voidable) и незаконности (illegal) [4, с. 310].

В Англии заключение сделки без необходимого согласия акционеров может быть квалифицировано как нарушение директором фидуциарных обязанностей и служить основанием не только для взыскания убытков с директора, но и для применения иных мер, в том числе направленных на оспаривание сделки [5, с. 50].

Важной особенностью англосаксонского права является доктрина estoppel (запрет противоречивого поведения), которая может препятствовать оспариванию сделки стороной, которая своим поведением дала основание другой стороне полагаться на действительность сделки [4, с. 311].

Как обоснованно отмечается в научной литературе, отсутствие комплексных сравнительно-правовых исследований в области составов недействительных сделок свидетельствует, с одной стороны, об актуальности проблемы, а с другой — о её недостаточной разработанности [4, с. 308]. Существенные отличия в правовом регулировании зарубежных стран позволяют оценить возможность и потенциальную необходимость рецепции определённых положений иностранных кодифицированных актов для целей развития и повышения эффективности института недействительных сделок в российском законодательстве [5, с. 55].

Представляется, что российское законодательство могло бы воспринять следующие элементы зарубежного опыта:

1. Институт подтверждения (исцеления) сделки — возможность стороны подтвердить сделку после устранения порока, что позволило бы сохранить действительность сделки при отсутствии нарушенных интересов [5].

2. Более гибкий подход к последствиям недействительности — учёт добросовестности сторон и характера нарушенных интересов при определении последствий, что особенно актуально в свете обсуждаемых законопроектов о защите добросовестных приобретателей [9; 10].

3. Доктрина эстоппеля (запрета противоречивого поведения) — недопущение оспаривания сделки стороной, которая своим поведением подтвердила её действительность, что могло бы существенно снизить количество злоупотреблений [4, с. 311].

Проведённый анализ позволяет сформулировать следующие выводы.

Институт недействительности сделок в российском гражданском праве представляет собой сложный и многогранный правовой механизм, обеспечивающий стабильность гражданского оборота и защиту прав его участников [1; 2]. Действующее законодательство, закреплённое в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ, в целом отвечает потребностям правоприменительной практики, однако нуждается в последовательном совершенствовании с учётом современных реалий [1].

Ключевые проблемы современного правового регулирования связаны с недостаточной защитой добросовестных участников оборота, в первую очередь покупателей недвижимости, при признании сделок недействительными. Как показывает анализ судебной практики и законопроектных инициатив 2024–2025 годов, законодатель осознаёт необходимость устранения указанных пробелов [6; 7; 9; 10].

Зарубежный опыт, в частности институты подтверждения сделки, учёта добросовестности сторон при определении последствий недействительности и доктрина эстоппеля, мог бы быть использован при дальнейшем совершенствовании российского гражданского законодательства [4; 5].

Приоритетными направлениями реформы института недействительности сделок представляются: усиление защиты добросовестных приобретателей; введение механизмов, предотвращающих злоупотребления правом на оспаривание сделок; совершенствование правовых последствий недействительности с учётом баланса интересов сторон; гармонизация российского законодательства с прогрессивными подходами, апробированными в зарубежных правопорядках [4; 5; 9].

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.

2. Скловский К. И. Сделка и её действие. Комментарий главы 9 ГК РФ (Понятие, виды и форма сделок. Недействительность сделок). 2-е изд. — М.: Статут, 2015. — 512 с.

3. Тузов Д. О. Общие учения теории недействительных сделок и проблемы их восприятия в российской доктрине, законодательстве и судебной практике: дис. … д-ра юрид. наук. — Томск, 2006. — 486 с.

4. Радионов И. А. Сравнительный анализ институтов недействительности сделок в разных правовых системах: российский и зарубежный опыт // Молодой учёный. — 2025. — № 21 (572). — С. 308–311.

5. Неижкаша И. С. Составы недействительных сделок в гражданском законодательстве зарубежных стран // Право и экономика. — 2024. — № 3. — С. 45–58.

6. Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2025 № 5-КГ25–174-К2 // СПС «КонсультантПлюс».

7. Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2025 № 306-ЭС25–223 по делу № А12–7308/2024 // СПС «КонсультантПлюс».

8. Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2025 № 304-ЭС19–8458(17) по делу № А45–7737/2018 // СПС «КонсультантПлюс».

9. Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в части защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости (внесён Я. Е. Ниловым, 2025) // СПС «КонсультантПлюс».

10. Законопроект о внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» в части исключения списания долгов по недобросовестным сделкам (2025) // СПС «КонсультантПлюс».