This article examines how the proof process is structured in the case of filing a claim for recognition of ownership of an unauthorized building. The circumstances that must be established, proven and considered accordingly are given in this work. The paper provides examples from judicial practice.

Keywords: proof prosses, evidence, ownership, unauthorized construction object.

Процесс доказывания играет центральную роль в ходе судебного разбирательства. В первую очередь, застройщику необходимо доказать, что он предпринимал меры к легализации постройки, например, подавал заявление на получение разрешения на строительство.

В пп. 1 и 3 ст. 222 ГК РФ прописаны обстоятельства, которые необходимо доказать, что бы иск о признании права собственности на объект самовольного строительства был удовлетворен: во-первых, «объект является самовольной постройкой по смыслу закона»; во-вторых, «самовольная постройка является объектом недвижимости»; в-третьих, «в отношении участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта» [1].

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в процессе должны быть представлены следующие доказательства: не «допущены ли при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил; соответствует ли постройка виду разрешенного использования земельного участка; создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан» [2].

В свою очередь, суд, рассматривая дела, связанные с самовольным строительством, устанавливает факт наличия соответствующих разрешений. Для получения разрешения на строительство субъекту необходимо подготовить/собрать проектную документацию, которая включает в себя: заявление застройщика, документацию правоустанавливающего значения относительно земельного участка, градостроительный план, схему-план земельного участка, схему организации планировки земельного участка, разрешительную документацию на отклонение от градостроительных параметров разрешенного строительства. К последним относятся разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию.

При этом судами учитывается п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10\22 от 29.04.2010, в котором говорится, что «отсутствие разрешения на строительство не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку» [2]. Однако суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Такая позиция Верховного суда обусловлена тем, что уполномоченные органы на выдачу разрешения на строительство очень часто незаконно отказывают в выдаче разрешения на строительство, также большое количество иного бездействия уполномоченных органов.

Рассмотрим пример из судебной практики Городищенского районного суда Волгоградской области от 02 марта 2026 г. по делу N 2–395/2026: гражданка А обратилась в суд с указанным иском к администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области, мотивировав свои требования тем, что истец на основании договора купли-продажи от 9 февраля 1993 года является собственником изолированной части жилого дома площадью 91, 4 кв.м, расположенных по адресу: «адрес». Для более комфортного проживания истцом произведена реконструкция данного жилого помещения, в результате чего общая площадь жилого помещения увеличилась с 91, 4 кв.м до 101, 1 кв.м.

Установлено, что в выдаче разрешения на реконструкцию указанного жилого помещения было отказано, но суд принимает во внимание, что истцом предпринимались меры к легализации самовольно реконструированной постройки, тогда как в соответствии разъяснениями, данными в аб. 2 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года принятие лицом, создавшим самовольную постройку, надлежащих меры к ее легализации, в отсутствие разрешения на реконструкцию, само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно реконструированную постройку [Постанов № 10/ Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22].

Так же установлено, что истцом не было допущено нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не установлен факт нарушения прав и интересов заинтересованных лиц и самовольная постройка не угрожает жизни и здоровью граждан.

На основании вышеизложенного, исковые требования о признании квартиры домом блокированной застройки, сохранении дома блокированной застройки в реконструированном состоянии, признании права собственности — удовлетворены.

Любопытную попытку толкования принятия застройщиком мер для получения разрешения на строительство предпринял Верховный Суд РФ в своем определении от 26 мая 2020 года по делу № 306-ЭС19–19642. В итоге, у суда получилось нечто среднее между «предпринимал меры для получения разрешения на строительство только для вида» и «предпринимал меры для получения разрешения на строительство с соблюдением всех установленных законом требований» [3]. Такое толкование далеко от совершенства, однако его можно рассматривать, как еще одно подтверждение того, что суд должен исследовать действия истца по получению разрешения на строительство на предмет добросовестности и разумности.

Кроме того, следует согласиться с тем, что попытка получить разрешение на строительство с безусловным соблюдением всех установленных законом требований не должна становиться дополнительным условием для признания права собственности на самовольную постройку. Как справедливо указывает Верховный Суд РФ в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2020) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), норма п. 26 Постановления № 10/22 направлена на то, «чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку и не может быть истолкована так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения» [4].

В большинстве случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение нормы п. 26 Постановления № 10/22 заблокирует применение п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено законом [2; 1].

Не обошел вниманием вопросы выдачи разрешения на строительство и новый «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года. В п. 3 Обзора указано, что «возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил» [5]. Последнее положение часто применяется в судебной практике и позволяет суду принимать решение в пользу застройщика.

Приведем пример иска, где ответчик выиграл дело, несмотря на то, что не имел разрешения на строительство, не предпринимал попыток получить соответствующее разрешение. Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее — администрация) обратилась в суд с иском к Дащяну А.П, в котором, просила признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: «адрес», самовольной постройкой.

Судом при вынесении решения было принята во внимание правовая позицию, изложенная в п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, согласно которой, «возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил» [5].

На основании вышеизложенного в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к Дащяну А.П, о сносе самовольной постройки, — отказать [6].

Стоит отметить, что в подобных исковых ситуациях принятие решения о сносе объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Таким образом, как показывает рассмотрение дел по вопросам самовольной застройки, в судебной системе до сих пор есть ряд спорных моментов, которые суду приходится устанавливать и прояснять в ходе судебного процесса.

Литература:

1. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ. Доступ из справ.-правов. системы «Гарант».
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Доступ из справ.-правов. системы «КонсультантПлюс».
3. Верховный Суд РФ. Дело № 306-ЭС19–19642 от 26 мая 2020 года URL: https://www.vsrf.ru/files/29673/ (дата обращения 30.06.2026).
4. Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утвержден Президиумом ВС РФ 22.07.2020) Доступ из справ.-правов. системы «КонсультантПлюс».
5. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года. Доступ из справ.-правов. системы «КонсультантПлюс».
6. Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 12 марта 2026 г. по делу N 2–73/2026. URL: https://sochi-xostinsky--krd.sudrf.ru (дата обращения 28.06.2026).