Стоит признать, что приобретение недвижимого имущества на сегодняшнее время представляет собой определенную трудность, а потому государство и разрабатывает определенные механизмы, чтобы сделать приобретение недвижимости более доступным, к числу таковых относят институт ипотеки. Так, институт недвижимости представляет собой залоговое обременение, которое предоставляется кредитору в качестве обеспечения возврата кредита, выданного застройщику, владельцу объекта недвижимости или другому лицу [4, c. 83].

Общие положения о залоге как о способе обеспечения исполнения обязательств закреплены в параграфе 3 главы 23 Гражданского Кодекса Российской Федерации, тогда как во второй главе Гражданского Кодекса Российской Федерации описаны правила о вещных правах. Однако, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» значится преимущественным в правовом регулировании. Следовательно, общие нормы гражданского законодательства о залоге находят свое конкретное выражение в специальном законодательстве об ипотеке.

В то же время ипотека как способ обеспечения исполнения обязательства характеризуется определенной спецификой, что обусловлено видом недвижимого имущества, которое передается в залог [1, c. 39]. Так, особое значение в данном контексте приобретает ипотека зданий, поскольку такие объекты обладают самостоятельным правовым режимом. В связи с этим дальнейшее исследование требует обращения к понятию здания, его соотношению с иными объектами недвижимости, а также к особенностям правового регулирования ипотеки зданий.

Так, легальные дефиниции таких терминов как «здание» и «сооружение» содержатся в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

«Здание — это результат строительства, представляющий собой объемную систему с надземными и (или) подземными частями, включающую помещения, инженерно-технические сети и системы, предназначенную для различных целей, таких как проживание, деятельность, производство, хранение продукции или содержание животных».

«Сооружение — это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскую или линейную конструкцию, включающую наземные, надземные и (или) подземные части. Оно состоит из несущих элементов, а также, в некоторых случаях, ограждающих конструкций, и предназначено для осуществления различных производственных процессов, хранения продукции, временного пребывания людей, а также для перемещения людей и грузов».

На основании вышеизложенных определений, можно выделить следующие критерии, разграничивающие понятия «здание» и «сооружение».

Наличие помещений, инженерных сетей и систем обеспечения: в зданиях эти элементы всегда присутствуют, что отличает их от сооружений.

Назначение зданий включает в себя возможность использования их для проживания, осуществления различных видов деятельности, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Строения, в свою очередь, предназначены для проведения разнообразных производственных процессов, хранения продукции, временного пребывания людей, а также для перемещения людей и грузов [2, c. 149].

Здания и сооружения, неразрывно связаны с землей, при этом они могут находиться как над поверхностью земли, имея фундамент, так и под землей. При этом к числу таких объектов нельзя отнести некие временные сооружения, не имеющий фундамента, а, следовательно, и связи с землей. Поэтому такие активы являются составной частью предприятия, но отдельно не регистрируются и не предполагают никаких отдельных режимов для владения и отчуждения земельного участка, на котором располагаются [3, c. 58].

Абз. 2 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке» определяет, что для ипотеки зданий или сооружений необходима также и ипотека земельного участка, на котором находятся соответствующие здания или сооружения.

В том случае, если земельный участок принадлежит залогодателю не на праве собственности, а на праве аренды, при ипотеке здания или сооружения заложенным считается право аренды соответствующего земельного участка. В целях устранения возможной неопределенности предлагается дополнить абз. 3 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямой отсылкой к п. 4 ст. 6 указанного Федерального закона, предусматривающему необходимость получения согласия арендодателя на ипотеку права аренды, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное [5, c. 161].

Также не вполне понятно, почему законодатель в данной норме упоминает только право аренды земельного участка, оставляя без внимания случаи, когда здание или сооружение расположено на земельном участке, предоставленном залогодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. На практике такие ситуации также возможны, особенно в отношении имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, учреждений и иных публично-правовых субъектов. В связи с этим представляется целесообразным уточнить содержание абз. 3 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», распространив его действие не только на право аренды, но и на иные вещные права на земельный участок, если они принадлежат залогодателю и могут выступать объектом залогового обременения в соответствии с законом.

В абз. 4 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отдельно урегулирована ситуация, когда здание или сооружение расположено на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования. В отличие от права собственности или права аренды, указанное право не включается в предмет ипотеки и не обременяется залогом. Такой подход объясняется особой правовой природой права постоянного бессрочного пользования: оно предоставляет лицу возможность владеть и пользоваться земельным участком в установленных законом пределах, однако не предполагает полноценного распоряжения им.

В то же время в абз. 4 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что при обращении взыскания на здание или сооружение лицо, которое приобретает такой объект в собственность, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества. Иными словами, само право постоянного бессрочного пользования не становится предметом залога, однако приобретатель здания или сооружения получает возможность пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для эксплуатации приобретенного объекта недвижимости. В связи с этим возникает вопрос о согласованности данного положения со ст. 39.9 ЗК РФ, поскольку указанная норма строго определяет круг субъектов, которым земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования.

В этой связи для устранения возможной неопределенности в ст. 39.9 ЗК РФ предлагается указать, что приобретение здания или сооружения в порядке обращения взыскания является самостоятельным основанием для пользования соответствующим земельным участком на условиях, предусмотренных абз. 4 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Литература:

1. Бальжинимаева, А. Б. Правовое регулирование залога недвижимых вещей: новое в законодательстве / А. Б. Бальжинимаева. — Текст: непосредственный // Государство и право в условиях гражданского общества: сборник статей Международной научно-практической конференции, 10 декабря 2016 г., г. Пермь: в 2 ч. Ч. 1. — Уфа: АЭТЕРНА, 2016. — С. 38–41.
2. Власов, Е. Н. Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения / Е. Н. Власов. — Текст: непосредственный // Право и политика. — 2007. — № 10. — С. 144–149.
3. Давыдова, Е. И. Проблемы залога земельного участка с недвижимостью / Е. И. Давыдова. — Текст: непосредственный // Вопросы российского и международного права. — 2018. — Т. 8. — № 7А. — С. 57–62.
4. Мордвиненко, Е. Н. Понятие недвижимого имущества как объекта аренды и залога / Е. Н. Мордвиненко, Я. В. Кухмистрова. — Текст: непосредственный // Актуальные научные исследования в современном мире. — 2021. — № 11–5. — С. 82–85.
5. Скворцова, Т. А. Недвижимое имущество как предмет залога / Т. А. Скворцова, Я. В. Кухмистрова. — Текст: непосредственный // Высокие технологии и инновации в науке. — 2021. — С. 160–162.