Институт недействительности сделок, являясь совокупностью соответствующих гражданско-правовых норм, определяет условия, при которых сделка не влечет желаемых сторонами юридических последствий из-за нарушений закона, пороков воли или формы. Они защищают права участников гражданского оборота, допуская возможность констатации ничтожности сделки, нарушающей явно выраженный запрет закона и посягающей на публичные интересы, или признания сделки недействительной в суде по иску указанного в законе лица (оспоримая сделка). В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), общим и самым распространенным последствием недействительности сделки является так называемая двусторонняя реституция, цель которой — восстановление имущественного положения сторон, существовавшего до совершения сделки.

Пункт 2 статьи 167 ГК РФ закрепляет классическую модель реституции. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом [1].

На основании пункта 4 статьи 167 ГК РФ суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Д. М. Генкин, использовал понятие реституция в учебнике гражданского права 1944 года. В нем данный термин не только использовался в указанном значении, но и служил основой для новой — весьма распространенной и сегодня классификации «последствий недействительности сделки» на двустороннюю реституцию, одностороннюю реституцию и недопущение реституции [2], [3].

Такая классификация основывалась не на видах реституции в зависимости от правовой природы соответствующих мер, а на ее допустимости и, что особенно важно, полноте.

Следует отметить, что в учебниках 1938 и 1940 гг. термин «реституция» применительно к недействительности сделок еще не употреблялся и какой-либо классификации «последствий недействительности» не давалось [4], [5].

В соответствии с этим высказывалось предложение предусмотреть в законе общую норму о реституции, неизвестную ГК РСФСР 1922 года. Это предложение было реализовано законодателем при составлении ГК РСФСР 1964 г., часть 2 статьи 48 которого установила для недействительных сделок в качестве общего правила единое последствие в виде реституции, не употребляя, впрочем, самого этого термина. Вместе с тем были исключены имевшиеся в ГК РСФСР 1922 г. отсылки к институту неосновательного обогащения (ст. 147, 149, 150).

Словом, сущность реституции в гражданском праве Г. Ф. Шершеневич выразил следующим образом: «Все, что на основании сделки было передано одним лицом другому, должно быть возвращено по принадлежности» [6]. Изначальное понятие реституции включает в себя только возвращение всего полученного (именно в этом смысле этот термин употребляется в международном праве). В этом отношении реституция является лишь одним из вариантов, поскольку вместо возврата имущества допускается компенсация его стоимости: в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах. Однако в современном гражданском законодательстве России термин «реституция» существенно модифицирован и утратил свое исконное значение.

Мы, в свою очередь, поговорим о двусторонней реституции, которая, по своей сути, является разновидностью взаимных синаллагматических обязательств (само понятие «синаллагма» в переводе с греческого означает обмен). Синаллагматические договоры, о реституции по которым и пойдет речь, как и любые двусторонние договоры, возлагают на обоих контрагентов взаимные обязательства. Как отмечал Г. Дернбург, «существенной чертой синаллагматических сделок является обмен обещания на обещание» [7].

В российском законодательстве ни правила § 2 гл. 9 ГК РФ о недействительных сделках, ни иные нормы гражданского законодательства РФ не содержат специальных предписаний относительно порядка исполнения взаимных реституционных обязательств, включая последовательность, сроки и условия осуществления данной процедуры.

Для регулирования таких отношений в силу подп. 2 п. 3 ст. 307.1 ГК РФ применяются общие положения обязательственного права, предусмотренные подразд. 1 разд. III ГК РФ, если иное не установлено ГК РФ, иными законами или не вытекает из существа соответствующих отношений. Такой законодательный прием позволяет, не вводя новых дублирующих правовых норм, применить уже существующий правовой инструментарий, содержащий необходимые правила, регулирующие порядок исполнения обязательств. Однако, порядок исполнения взаимных реституционных обязательств законом, к сожалению, не установлен.

Как известно, в настоящее время рынок недвижимости России захлестнули сделки по продаже квартир, именуемые в народе как «Бабушкины схемы». «Бабушкины схемы» — это сделки с недвижимостью, при которых пожилые люди под давлением или в целях банального обогащения в будущем продают жилье, а затем через суд требуют признать сделку недействительной, возвращая квартиру, но не деньги. Добросовестные покупатели теряют недвижимость и средства, что создает серьезные риски на вторичном рынке жилья. В настоящей статье мы не будет затрагивать необходимость применения в таких случаях правила о двусторонней реституции.

Генеральная прокуратура Российской Федерации предложила обсудить введение «охлаждения» сделок на рынке недвижимости для борьбы с мошенничеством, например, «бабушкиной схемой». Поправки предлагается внести в закон «О государственной регистрации недвижимости». Речь идет о приостановке регистрации имущества при подозрительных сделках. В Генеральной прокуратуре считают, что это поможет пресечь сделки с продавцом, у которого есть «порок воли». Кроме того, представители Генеральной прокуратуры России предложили ввести обязательные требования для риелторов. Инициатива предусматривает допуск к профессиональной деятельности только лиц с высшим образованием и без судимости за экономические преступления. Кроме «периода охлаждения», предлагается также регулировать деятельность риелторов. Также на заседании круглого стола, проведенном комитетом Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, предложили определить в ГК понятие «сделка под влиянием» и ввести уголовную ответственность за инсценировку влияния или фиктивное оспаривание сделки, отметили в ведомстве.

Росреестр, в свою очередь, рассматривает в качестве возможной меры против мошенничества при сделках с недвижимостью увеличение срока регистрации сделок с жильем пожилых людей. В ведомстве добавили, что ситуация с покупкой квартир на вторичном рынке, известная как «бабушкина схема», возникла из-за «неприменения в спорных ситуациях положений действующего законодательства».

25 ноября 2025 года депутаты Государственной думы Российской Федерации, от фракции «Справедливая Россия» предложили ввести недельный период охлаждения при сделках с недвижимостью. Согласно разработанному законопроекту, регистрация перехода права собственности станет возможной через семь дней после заключения договора купли-продажи. При этом средства продавцу будут зачисляться только на его банковский счет после государственной регистрации. Такой механизм предполагает использование защищенного счета и банковского аккредитива.

Одной из проблем в правоприменении, влияющих на возможность возврата сторон в первоначальное положение, является то, что в настоящее время, суд, применяя последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции, выдает два исполнительных листа — один для истца, зачастую о взыскании стоимости имущества по сделке с ответчика, второй для ответчика — об обязании вернуть вещь, ну или наоборот, что встречается в практике судом немного реже.

Такой подход естественно соответствует закону, однако, в определенных случаях может игнорировать с позволения сказать встречный, а правильно — одновременный или синхронный характер обязательств, возникающих из реституции.

Данная ситуация может иметь место в случае, когда одна сторона, добросовестно исполнившая свою обязанность, например, вернувшая недвижимое имущество (добровольно, либо в рамках исполнительного производства), может оказаться беззащитной перед недобросовестным контрагентом, уклоняющимся от своей обязанности по выплате денежных средств (так называемая «Бабушкина схема»). Более того, такая ситуация будет и в случае, когда исполнение со стороны контрагента становится объективно невозможным по независящим от его воли причинам. Такая ситуация возникает также и в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Поскольку, когда реституционные обязательства исполняются асинхронно и без гарантий соответствующих исполнений, это приводит к крайне негативным экономическим последствиям для одной из сторон, которая оказывается в ситуации, когда восстановление её прав значительно затягивается, либо вовсе становится объективно невозможным. Более того, другую сторону сделки это фактически приводит к получению необоснованной выгоды, что является недопустимым.

В тоже время, неисполнение или затруднительный характер исполнения судебного акта нарушает конституционные гарантии лиц на судебную защиту, что вместе с тем, является нарушением принципа обеспечения эффективности судебного решения, реального и своевременного восстановления нарушенного права. Это подрывает авторитет не только судебной власти, но и доверие граждан к государству в целом, что является куда более опасным явлением.

Между тем, исходя из «духа» и традиций гражданского законодательства, а также исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства, а также требований добросовестности, разумности и справедливости, исполнению реституционных обязательств как представляется должен быть присущ принцип синхронности.

В тоже время, с позволения сказать по аналогии статьи 328 ГК РФ, одна сторона недействительной сделки, на которой лежит реституционное исполнение, вправе приостановить свое исполнение либо отказаться от него, если установленное судом обязательство другой стороны не исполнено или не предоставлены достаточные доказательства его исполнения, либо гарантии такого исполнения.

Данный подход, по моему мнению, имеет фундаментальное значение для обеспечения баланса интересов сторон и предотвращения недобросовестного поведения. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № 25 от 23.06.2015 подчеркивает, что участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (п.1) [8].

Следовательно, игнорирование синхронного характера реституционных обязательств будет противоречить не только духу, но и букве закона (статья 10 ГК РФ).

Главный недостаток этой системы заключается в том, что сторона, исполнившая свое обязательство первой, например, вернувшая недвижимое имущество, оказывается полностью зависимой от способности и возможности контрагента исполнить его денежное обязательство. При этом, проблема носит не только характер злоупотребления правом, но и объективный характер: вторая сторона может быть просто не в состоянии исполнить решение суда вследствие финансовой несостоятельности, либо принять меры по сокрытию имущества. В такой ситуации добросовестная сторона оказывается в незащищенном положении, где её формальное право не подкреплено каким-либо реальным механизмом его гарантированной реализации.

Выше отмечалось, что в случае применения двусторонней реституции суд выдает два исполнительных листа — один для истца, второй для ответчика.

Служба судебных приставов (далее — ФССП) осуществляет производство по каждому исполнительному листу как по самостоятельному и независимому друг от друга исполнительному документу. Отсутствие процессуального механизма, обязывающего пристава-исполнителя синхронизировать действия по двум взаимосвязанным, хотя и разным производствам, делает синхронное исполнение решения суда практически невозможным.

Таким образом, существующий механизм не только не обеспечивает достижение цели реституции, но и создает дополнительные риски для добросовестных участников оборота. Для преодоления указанных проблем необходима модификация подхода к исполнению судебных решений о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Предлагается внедрить механизм, условно именуемый «гарантированной синхронной реституцией».

Ключевым элементом механизма является приостановление непосредственного возврата имущества или денежных средств между сторонами до момента полной готовности сторон к одновременному обмену.

Интересный с практической точки зрения подход рассматривался в английском праве как проблема встречной реституции. А именно, речь шла о защите от невозможности встречной реституции. Как отмечал Роберт Олдерсон Райт — выдающийся английский юрист, судья, лорд-судья апелляционного суда, один из самых значимых правоведов XX века в Великобритании, что изначально требование о реституции может быть заявлено только в случае, если истец мог вернуть ответчику имущество, которое он первоначально получил от него (restitutio in integrum), поскольку в противном случае на стороне истца образуется несправедливое обогащение (в российском праве — это именуется «неосновательным обогащением») [9]. Сначала суды с неохотой относились к увеличению получаемого истцом дохода и потому, по словам Маккендрика, отказывали в реституции, когда встречная реституция невозможна [10].

Вместе с тем, корректное и одновременное исполнение двух исполнительных документов, выданных судом в рамках одного судебного дела, предусматривающих применение последствий недействительности сделки, требует и соответствующего процессуального уточнения. В этих целях в исполнительных листах подлежит указанию не только субъектный состав и предмет обязательства по возврату имущества и денежных средств, но и его правовая природа, а именно — возникновение этих обязательств по причине двусторонней реституции. Правильным в таком случае будет выглядеть, как вариант, выдача судами двух исполнительных листов идентичного содержания, в которых дословно воспроизводится резолютивная часть судебного решения, по аналогии с исполнительными документами о принудительном исполнении утвержденных судом мировых соглашений. В соответствующих графах исполнительных листов «Взыскатель» и «Должник» должны быть указаны как истец, так и ответчик по спору. Наличие исчерпывающих сведений о правовых основаниях взыскания и одномоментном исполнении соответствующих реституционных обязательств сторон должно возлагать на различные подразделения УФССП обязанность по обеспечению синхронности исполнения взаимосвязанных обязательств в рамках осуществления внутриведомственного взаимодействия.

Однако, для придания данному подходу системного характера и единообразного применения на всей территории Российской Федерации необходимо, на мой взгляд, внесение дополнений в действующее гражданское законодательство.

Наиболее эффективным и правильным с точки зрения юридической техники решением видится дополнение статьи 167 ГК РФ указанием на одновременный характер исполнения обязанностей сторон по возврату друг другу полученного по недействительной сделке.

В этом случае нормы статьи 167 ГК РФ необходимо дополнить пунктом 2.1 следующего содержания: «2.1 Возврат каждой из сторон другой всего полученного по недействительной сделке осуществляется одновременно».

Однако, если ограничиться внесением изменений только в данную норму, то на практике мы можем получить такую ситуацию, при которой решение суда о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, может быть не исполнено приставами, потому что будет отсутствовать обеспечение синхронности, или же одновременности исполнения. Такая ситуация, может привести к выбытию спорного имущества на неопределенный срок или на вечно из оборота.

Это эволюционное, а не революционное изменение, которое, однако, способно кардинально повысить уровень защиты прав и предсказуемость гражданского оборота, вернув реституции её изначальный восстановительный и гарантированный смысл.

Другим альтернативным указанному выше способу решения данной проблемы, либо дополняющим его, на мой взгляд, могло бы стать дополнительное требование об обеспечительных мерах синхронного исполнения реституционных обязательств, подлежащее закреплению в соответствующем процессуальном законодательстве — Гражданском процессуальном кодексе Российской Федерации, далее — ГПК РФ и Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, далее — АПК РФ.

Для этого, в частности, в АПК РФ необходимо внести изменения, изложив статью 100 АПК РФ «Обеспечение исполнения судебных актов» следующим образом:

«Статья 100. Обеспечение исполнения судебных актов

1. Арбитражный суд, допуская возможность применения последствий недействительности сделки, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, по ходатайству ответчика должен потребовать от истца предоставить обеспечение исполнения судебного акта, путем внесения на депозитный счет суда денежных средств, либо предоставления банковской гарантии, поручительства или иного финансового обеспечения в пределах его имущественных требований по спору.
2. Об обеспечении исполнения судебного акта о применении последствия недействительности сделки арбитражный суд выносит определение не позднее следующего дня после дня поступления в суд ходатайства ответчика.

В определении указываются размер и вид обеспечения, срок его предоставления истцом, который не может превышать один месяц со дня вынесения определения.

Копия определения направляется лицам, участвующим в деле, не позднее следующего дня после дня вынесения определения.

Определение об обеспечении исполнения судебного акта о применении последствия недействительности сделки может быть обжаловано.

3. В случае вынесения определения об обеспечении исполнения судебного акта о применении последствия недействительности сделки арбитражный суд не рассматривает вопрос о применении последствий недействительности сделки до представления в арбитражный суд документа, подтверждающего произведенное обеспечение.
4. Неисполнение истцом определения арбитражного суда об обеспечении исполнения судебного акта о применении последствия недействительности сделки в срок, указанный в определении, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения на основании части 2 статьи 148 настоящего Кодекса, если ответчик не требует рассмотрения спора по существу.
5. Правила об обеспечении иска, предусмотренные настоящей главой, применяются при обеспечении исполнения судебных актов».

Аналогичные изменения также должны быть внесены в соответствующую статью ГПК РФ.

Важно подчеркнуть, что такое обеспечение может быть внесено истцом в ходе рассмотрения спора в суде, на основании определения суда и только при наличии соответствующего ходатайства ответчика, в котором он указывает вид этого обеспечения (депозит, банковская гарантия и т. п.), в зависимости от предполагаемых рисков неисполнения решения суда в случае удовлетворения иска. При этом, неисполнение истцом определения суда о внесении обеспечения будет являться основанием для оставления иска без рассмотрения, что в свою очередь не ограничивает право истца на судебную защиту в будущем, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Схожий по своей сути правовой подход используется в отечественном процессуальном законодательстве в вопросах применения встречных обеспечительных мер.

Подобный механизм, с одной стороны, будет служить обеспечением будущих обязательств истца, защищая ответчика от его недобросовестного поведения, а с другой стороны — дисциплинировать истца, заставляя его тщательно оценивать правовые перспективы иска и серьезность своих намерений.

Проведенный анализ позволяет сделать однозначный вывод о том, что действующий механизм реализации двусторонней реституции, в настоящее время является несовершенным, поскольку по изложенным выше причинам зачастую может не отвечать своей основной цели — восстановлению реально исходного положения сторон. При таком подходе, возможность возникновения непреодолимых рисков для стороны, которая исполнила свое обязательство, однако, в дальнейшем столкнулась с уклонением, либо с невозможностью исполнения обязательства стороной контрагента, крайне велика.

Предлагаемые изменения в ГК РФ, ГПК РФ и АПК РФ позволят минимизировать риски на рынке недвижимости. В этой связи особые надежды возлагаются на роль Верховного Суда Российской Федерации в обеспечении единообразного применения законодательства через дачу разъяснений судам по вопросам судебной практики. Хочется верить, что в скором времени Пленум ВС РФ примет специальное постановление, посвященное проблемам применения последствий недействительности сделок. Подобное разъяснение высшей судебной инстанции стало бы мощным инструментом для формирования единообразной и отвечающей современным реалиям практики, эффективно защищающей права участников гражданского оборота от злоупотреблений и минимизирующей риски, особенно в такой чувствительной сфере, как рынок недвижимости.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 01.08.2025) https://base.garant.ru/10164072/
2. Гражданское право / Под ред. М. М. Агаркова и Д. М. Генкина. Т. I. М.: Юрид. изд-во НКЮ СССР, 1944. С. 102 и сл.;
3. Вильнянский С. И. Лекции по советскому гражданскому праву. Ч. I. Харьков, 1958. С. 168 и сл.
4. Гражданское право. Ч. I. М.: Юриздат, 1938. С. 140 и сл.
5. Советское гражданское право: Краткий учебник для юрид. школ. М.: Юриздат, 1940.
6. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995. С. 126.
7. Дернбург Г . Пандекты. Т. 2: Обязательственное право. СПб., 1911. С. 53.
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181602/
9. Spence v. Crawford, 3 All E. R. 271, esp. 288 (1939). (Lord Wright); Adam v. Newbigging, 13 App. Cas. 308 (1888).
10. McKendrick. Total Failure of Consideration and Counter-Restitution: Two Issues or One? // Laundering and Tracing 217 (Birks ed., Clarendon Press, 1995).