The current aspects of the foreign development experience on the partnership of real estate owners are analyzed. Attention is drawn to the main problems of foreign legislation on property owners' associations. Ways of solving the identified problems are proposed.
Keywords: housing self-government, self-government of real estate, homeowners association.
Управление недвижимостью в большинстве зарубежных государств рассматривается как один из важнейших институтов гражданско-правового регулирования. Это связано с повышенным вниманием западного правопорядка к институту собственности, а также особой осмотрительностью и высокой степенью ответственности западных собственников за своё имущество. Отметим, что в качестве наиболее передовых рассмотрим примеры из западных правопорядков, поскольку именно они послужили образцом для законодательства многих государств, реципировавших англо-саксонское и Романо-германское право. Также подчеркнём, что многие примеры будут касаться жилищной сферы как наиболее иллюстративной и тщательно изученной в литературе сфере управления недвижимостью. Однако данные примеры будут справедливы и для иных сфер управления недвижимостью.
В большинстве зарубежных государств управление недвижимостью рассматривается как особый вид предпринимательской деятельности, за который управляющая компания получает фиксированную сумму вознаграждения от собственников помещений. Основное управление состоянием общего жилищного фонда осуществляется товариществами собственников недвижимости.
Наименование таких объединений по праву различных государств может различаться. Наибольшее распространение получила такая форма, как кондоминиум. Термин кондоминиум имеет древнеримское происхождение. По римскому праву под ним понималась всякая форма совместной собственности. Управление совместной собственностью осуществлялось по взаимному согласованию между всеми собственниками. В дальнейшем название кондоминиума получили всякие формы объединения совместных собственников, осуществляющие взаимное управление совместной собственностью. Например, во Франции такие сообщества получили название синдикатов, в США — жилищные кооперативы, в Финляндии — квартирные акционерные общества [1].
Как отмечают исследователи, особенностью западной модели данных институтов является долгий процесс их формирования, обостренное чувство собственника и ответственности за своё имущество у гражданина западного типа. Как подчеркивает П. В. Крашенинников, просто факт приватизации не может сформировать у гражданина психологию собственника, для этого необходимы долгие годы обладания собственным жильем. Нельзя не признать, что в этих словах есть доля правды- советский гражданин не был полноценным собственником своего жилья, он получал его от государства. То же самое было и в царское время, когда собственность у крестьян была преимущественно коллективной.
На Западе, напротив, концепция коллективного управления недвижимостью имеет длительную историю формирования, тянущуюся ещё со времён римского права. Например, в Англии первый закон в данной области был принят ещё в 19 веке, во Франции закон об общей собственности действует с 1965 года [2].
Многие организации собственников недвижимости в европейских государствах весьма влиятельны и могут способствовать формированию политики государства в жилищной сфере. Например, Шведский союз квартиросъемщиков действует с 1923 года и весьма известен даже за пределами страны. Национальное отделение союза напрямую работает с парламентом и правительством страны, региональные и местные — с региональными и местными администрациями. Например, Союз добился принятием парламентом страны закона, согласно которому парламент определяет размер квартплаты за каждый год (в Швеции он устанавливается законом) с учётом мнения граждан, интересы которых выражает Союз. Эффективность работы Союза очень высока- по оценкам специалистов, шведские стандарты в области жилищной политики являются одними из самых прогрессивных в мире. Основная задача союза — обеспечить всем гражданам жильё высокого качества по доступной цене. Как итог, союз добился того, что большинство граждан Швеции имеют примерно равные и одинаково благополучные жилищные условия. Похожая система примеряется во многих европейских государствах с продвинутым уровнем жизни — например, в Нидерландах существует две общенациональные общественные организации собственников.
В большинстве зарубежных государств распространение получило управление недвижимостью управляющими компаниями, которые являются профессиональными субъектами рынка. Деятельность по управлению недвижимостью рассматривается как особый вид предпринимательской деятельности, подлежащий лицензированию и обязательному страхованию рисков. Иногда управление возлагается на профессионального управляющего, который является председателем правления объединения собственников. Например, в Германии управляющий должен иметь высшее экономическое, юридическое или инженерное образование. [3] В Венгрии с 1999 года существуют аккредитованные правительством Венгрии курсы «управляющий жильем» и «управляющий недвижимостью». Претендент на должность управляющего должен обязательно иметь образование по данным программам. В США управление недвижимостью осуществляется узко специализированными компаниями, которые заключают договор с собственниками. Каждая сфера управления осуществляется отдельной компанией. В Германии для инженеров существует отдельная специализация — управление жилыми домами. В Англии существуют органы для повышения грамотности собственников — например, Фонд развития соседских сообществ Лондона. Во Франции управляющий должен иметь специальную карточку, выдаваемую префектом.
Интересно, что при выборе управляющей компании ответственность за принятие решений по содержанию имущества перед собственниками продолжает нести кондоминиум. Однако для установления баланса в правоотношении по законодательству многих государств обязателен институт страхования ответственности управляющего.
Интересна модель ТСН, применяемая в Германии. По законодательству Германии членство в ТСН является не правом, а обязанностью собственника.
В жилищной сфере аналогичное правило действует в Швейцарии, Польше, Дании, Нидерландах. Приобретая, например, квартиру в многоквартирном доме, гражданин становится членом ТСН автоматически. Кроме того, если в данном доме уже имеется ТСН, собственник обязан в него войти. В некоторых государствах создание ТСЖ обязательно при постройке жилища, но собственники, в дальнейшем приобретшие недвижимость в доме, имеют право в него не входить (Литва, Беларусь, Молдова, Словакия). Интересно, что единственным Европейским государством, сохранившим полную добровольность членства в ТСН для всех собственников, является Россия. [4]
Объединения собственников во многих государствах являются закрытыми и для того, чтобы войти туда, недостаточно просто приобрести недвижимость, надо получить ещё согласие объединения собственников на её приобретение. Так, в Венгрии, Эстонии для приватизации жилья необходимо согласие объединения собственников. Это создало определенное равенство при управлении как жилым фондом, так и недвижимостью в целом, поскольку имущественное состояние собственников получилось примерно равным. В США в случае продажи собственником недвижимости преимущественным правом её покупки наделяются иные члены ассоциации собственников. Судебной практике США известны случаи, когда суды удовлетворяли иски ассоциаций, блокировавших продажу недвижимости одним из своих членов, не рассчитавшимся с Ассоциацией по взносам.
Заслуживает внимания модель объединения собственников недвижимости в Финляндии. Коренное отличие финской системы от своих аналогов в том, что здесь избрана принципиально иная форма объединения собственников — акционерное общество. Как предписывает Закон Финляндии о жилищных компаниях, собственником общего имущества является АО как юридическое лицо, а не просто все собственники в целом. Акционер вносит периодическую плату за содержание общего имущества. Количество акций влияет на степень финансового участия в содержании имущества- основное бремя в содержании ложится на полных акционеров, обладающих наибольшим процентом акций. Наименьшим процентом, обладают, как правило, лица, снимающие жильё у частных собственников. У каждого АО есть устав, в котором прописываются правила пользования имуществом. За нарушение данных правил лицо может быть подвергнуто штрафу. Возглавляет АО управляющий, избираемый общим собранием собственников, должность является оплачиваемой. Управляющий либо управляет недвижимостью сам, либо назначает профессионального субъекта. Акционерное общество является при этом юридическим лицом с общей неограниченной правоспособностью. Членство в таком юридическом лице является обязательным для собственника. Финская модель в определенных условиях продемонстрировала свою эффективность, особенно в жилищной сфере. Темпы строительства многоквартирного жилья в Финляндии значительно превосходят другие европейские страны, такие как Франция или Германия. Жилищные стандарты при этом считаются одними из лучших в мире.
Почти во всех государствах ТСН имеют права юридического лица, главным образом, некоммерческого. Однако в очень немногих государствах пошли на похожее решение с Российским законодателем, избрав товарищество в качестве организационно-правовой формы таких юридических лиц. В очень многих государствах кондоминиумы имеют статус ООО (например, в Германии, Нидерландах). Правоспособность таких корпораций очень широка. Например, в Нидерландах, Швеции кондоминиумы имеют право заключать широкий круг сделок коммерческой направленности, например, брать кредиты. В Российской практике встретить такое чрезвычайно сложно.
Литература:
- Качалова А. В. Новое в правовом регулировании организации и деятельности товариществ собственников недвижимости // Lex Russica (Русский закон). 2024. Т. 77. № 6 (211). С. 57–68.
- Захарова О. Н., Епифанцева Т. Ю. Некоторые аспекты правового регулирования товариществ собственников недвижимости // Семейное и жилищное право. 2025. № 2. С. 28–30.
- Цедрик В. А., Барышников Ю. В., Калашников С. С. Правовые особенности управления многоквартирными домами: отечественный и зарубежный опыт // Евразийский юридический журнал. 2022. № 6 (169). С. 189–191.
- Джопуа Л. М. Отечественный и зарубежный опыт управления многоквартирными домами // В сборнике: Актуальные проблемы развития цивилистической науки — 2023. Cборник научных трудов XVIII Международной научно-практической конференции. Москва, 2023. С. 54–61.
