Зарубежный опыт работы управляющих компаний



Постановка проблемы. Одной из основных проблем в управлении жилыми домами в современных условиях России является повышение качества жилищных и коммунальных услуг, определение меры ответственности управляющей компании, создание эффективной системы управления.

Данную проблему нужно решать поэтапно, возможно с применением зарубежного опыта управления многоквартирными домами и внедряя лучшее из этого опыта в российскую практику.

Анализ публикаций иисследований по теме.

В статье Гайнанова Д. А. обозначены основные направления формирования организационно-экономического механизма управления и построение организационной структуры управления субъектов муниципального жилищно-коммунального комплекса, но критерии оценки деятельности управляющих жилищных организаций не имеют четкого определения [1].

Кандидат экономических наук Кузнецов Г. Г. в материалах своего исследования проводит анализ возможности использования различных организационно-правовых форм компаний в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, в целях регулирования качества и стоимости общественной услуги, при достижение баланса в удовлетворении интересов — частного (получателя услуг) и общественного (общества как социальной системы, заинтересованного в удовлетворении получателя общественными услугами) [3].

Основной материал. Жилищные и коммунальные услуги и методы их предоставления, безусловно, являются международной темой, объединяющей все развитые страны и оперирующей, достаточно схожими понятиями. С целью получения качественных коммунальных услуг собственники недвижимости в зарубежных странах объединяются в некоммерческие потребительские кооперативы, объединяющую владельцев объектов недвижимости или дольщиков, создаваемые для управления комплексами недвижимого имущества, эксплуатации данного комплекса, владения, пользования и распоряжения собственностью. Объединение собственников жилья (ОСЖ) стало обобщенным термином для различных организационно-правовых форм жилищного сотрудничества, к примеру, таких как, территориальные сообщества жителей (Planning Unit Developments — PUD), кондоминиумы (Condominium Association), жилищные кооперативы (Housing Cooperatives) в США и Канаде; квартирные акционерные общества в Финляндии; синдикаты во Франции; объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) в Украине и проч. [3]. В зарубежных странах, такое название как управляющая компания, используемое в российской терминологии не практикуется.

Следует отметить, что с позиции подхода к предоставлению жилищно-коммунальных услуг Россия не формирует свою абсолютно индивидуальную модель, а перенимает международный опыт. Но нужно заметить, что наша страна имеет и определенную историю развития своих ОСЖ. К примеру, в дореволюционной царской России существовали так называемые города-сады; в период НЭПа — жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ). В последние 20 лет существования СССР в нем были распространены молодежные жилищные кооперативы (МЖК).

В первую очередь, отметим, что в подавляющем большинстве зарубежных стран, таких как США, Франция, Канада, Нидерланды, Польша, Чехия, Словакия, Мексика, Малайзия, Сингапур и прочих, управление в сфере ЖКХ представляется как отдельный вид предпринимательства, за которое управляющая компания получает вознаграждение (доход) от собственников недвижимости, а ответственность перед собственниками за содержание дома несет объединение (товарищество, ассоциация) собственников недвижимости. Все ключевые управленческие решения (главным образом, по распоряжению деньгами и заключению договоров купли-продажи услуг) принимаются исполнительными органами товарищества (ассоциациями) собственников недвижимости, притом, что управляющий подготавливает и формирует рекомендации для правления (исполнительного органа) товарищества. Таким образом, с учетом иностранного опыта, целесообразно повысить в нашей стране роль исполнительных органов: правления и председателя.

Развитые страны и в том числе США демонстрируют эффективный рынок жилищно-коммунальных услуг с узкоспециализированной деятельностью компаний в области содержания и ремонта жилья. Рассмотрим примеры.

В США инженерные внутридомовые сети обслуживает одна компания, приборы учета на системах теплоснабжения — другая, насосы, установленные на системах теплоснабжения, — третья, нагреватель (бойлер, теплообменник) — четвертая и так далее. При такой системе собственникам жилья нужен такой управляющий, который хорошо знает рынок подрядных работ и позитивные черты применения различных технологий, знает цены, обладает различными финансовыми инструментами и выступает в роли консультанта по данным вопросам [4]. Особенностью данного подхода является разрозненность компаний выполняющих подрядные заказы и сведение их единую систему деятельности инженерных коммуникаций, важная роль при этом ложится на ответственного управляющего и юридическая точность составленных договоров. Положительным элементом является профессионализм выполняемых работ и возможность определения виновного лица в случаи поломки или выхода из строя.

Выделение в зарубежных странах управления МКД в отдельный вид деятельности стимулирует увеличение предложений со стороны профессиональных управляющих и образованию конкурентного рынка услуг в области управления, развитию малого и индивидуального бизнеса в сфере жилищного управления.

Рынок услуг жилищно-коммунального характера диктует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых приводит к их неконкурентоспособности. Главным образом, это относится к страхованию управляющей компанией (управляющим органом) своей гражданской и материальной ответственности в случае причинения ущерба собственникам недвижимости вследствие некорректных действий управляющего. Страхование ответственности управляющих компаний сильно развито в подавляющем большинстве европейских стран и Америки. Скорее всего, качество жилищно-коммунальных услуг в России тоже сильно поменялось бы при введении такого подхода в российскую нормативно-правовую базу. Кроме этого, конкурентоспособность управляющей компании растет при наличии документов, подтверждающих ее профессионализм, наличие опыта и финансовую устойчивость, а также беспрекословное следование стандартам в области ЖКХ [2].

В зарубежных странах профессиональные объединения управляющих предлагают разные образовательные курсы, как основные, так и дополнительные курсы повышения квалификации, на которых служащие приобретают более углубленные знания и практический опыт.

Огромную важность имеет подготовка специалистов по вопросам управления жильем. В западных странах многие вузы, а кроме них специальные училища предоставляют базовое образование, дающее выпускнику возможность начать работать управляющим. Законодательством развитых стран установлены серьезные требования к управляющему недвижимостью, о чем свидетельствует ряд примеров.

В Германии управляющий обязан иметь высшее образование и специальность инженера, экономиста, юриста или социального работника, а кроме того обладать такими индивидуальными качествами, как общительность, умение вести переговоры, решать конфликты.

В Венгрии по закону “О товариществах собственников жилья” управляющими кондоминиумами могут быть исключительно лица, которые прошли соответствующую профессиональную подготовку. С 1999 года в этой стране получили государственное разрешение курсов по обучению специальностям как “управляющий недвижимостью” и “управляющий кондоминиума”. Оба курса обучения соответствуют критериям профессиональной подготовки, экзамены сдаются на основании распоряжения венгерского Министерства внутренних дел [3].

Интересен для российских компаний польский опыт, который в числе первых из бывших социалистических государств перешел на управление в сфере управления ЖКХ, создав АО со 100-процентным государственным или муниципальным капиталом. Произошло объединение всех видов коммунальных услуг в единую компанию. Основные экономические, технологические процессы осуществляется холдингом. Главный курс, взятый поляками, — предоставление качественной услуги и стремление к максимальной надежности функционирования всех объектов. Следует также отметить, что на сегодняшний день в сфере ЖКХ Польши действуют поставщики разных форм собственности.

Так, к примеру, в Швеции активно развито движение квартиросъемщиков, следящих за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ценами на эти услуги, ведущих работу касаемо взаимодействия с государственными и муниципальными органами власти, отстаивают свои права в судебных органах. Несколько союзов и ассоциаций квартиросъемщиков, численность участников в которых составляет сотни тысяч, представляет собой серьезную силу, с которой считаются все политические партии. Такие организации имеют свои штаб-квартиры, региональные и местные отделения.

Выводы. Таким образом, анализ, проведенный в данной статье, дает возможность сделать вывод о том, что в мире накоплен огромный опыт управления ЖКХ, он разнообразен и базируется на национальных особенностях, уровне экономического развития.

Сложность внедрения узкоспециализированной деятельностью компаний в области содержания и ремонта жилья, как представлено в США, из-за отсутствия достаточного предложения российских субъектов малого бизнеса в данной отрасли.

Российские компании пошли по пути постсоветских жилищно-эксплуатационных предприятий, без учета изменившихся социальных и экономических условий. Конфликт интересов между потребителями услуг и поставщиками заключается в изменившихся условиях финансирования и централизованного снабжения. Требования потребителей значительно превышают устаревшие подходы в управлении компаний, материальной базы и обеспеченности. Требуется так же реформирование в законодательной базе, в системе образования.

Литература:

1. Гайнанов Д. А. Основные направления формирования организационно-экономического механизма управления муниципальным жилищно-коммунальным комплексом / Д. А. Гайнанов, Т. А. Герасимов // Вестн. ЧелГУ. — 2010. — № 2. — С.70–75.
2. Кузнецова Г. Г. Жилищно-коммунальное хозяйство как объект общественного управления / Г. Г. Кузнецова, Е. Ю. Федотовская // МИР (Модернизация. Инновации. Развитие). — 2012. — № 8. — С. 85–88.
3. Макаров Г. Отечественный и зарубежный опят самоуправления в городских многоквартирных домах / Г. Макаров // Хозяйство и право. — 2011. — № 6. — С. 31–36.
4. Шибиченко Г. И. Государственное и муниципальное регулирование функционирования предприятий ЖКХ / Г. И. Шибиченко // Гос. и муниципальное упр. в XXI веке: теория, методология, практика. — 2015. — № 19. — С. 81–85.