Формирование организационной структуры девелоперской компании осуществляется с учетом особенностей ведения строительного бизнеса в разных странах, а именно:

— особенностей законодательного регулирования бизнеса;

— требований к девелоперским компаниям и их бизнес-процессам;

— наличия государственной поддержки отрасли;

— требований и ограничений для холдинговых структур при работе в строительстве;

— особенностей сложившихся организационных структур крупнейших строительных компаний данного рынка.

В качестве объектов анализа выбраны девелоперские компании наиболее развитых с точки зрения строительного рынка стран, а именно — США, Китай, ОАЭ и Европейского союза.

По данным Multifamily Finance [10] в США можно выделить следующие ключевые особенности ведения строительного бизнеса:

1. Строительный рынок регулируется в основном на уровне штатов и городов с обязательным лицензированием деятельности. Все крупные строительные проекты проходят дополнительную экспертизу при наличии строгого комплаенса.
2. Компании обязательно должны соблюдать федеральные и местные (отдельных штатов) строительные нормы (IBC, LEED), применяются высокие стандарты корпоративного управления, обязательны страхование деятельности и аудит на всех этапах работы компании, обязательная открытая отчетность для биржевых компаний.
3. Основная государственная поддержка — финансирование доступного жилья и инфраструктурных проектов, а также налоговые льготы и отдельные программы FHA и LIHTC. Наиболее широко используются в качестве поддержки налоговые инструменты и субсидии для частных компаний.
4. В холдингах в основном преобладает вертикальная интеграция с наличием собственных строительных, управляющих, девелоперских и инвестиционных подразделений. Очень часто холдинги в США мультинациональны. Высок акцент на прозрачности и диверсификации через специализацию на разных типах строительных проектов.

Среди основных мер правовой защиты и нормативных требований к девелоперам в США следует отнести (по классификации Attorneys Media [2] с учетом классификации законодательства США в девелопменте от Phuket Buy House [11]):

1. Федеральные правила, среди которых следует выделить закон о справедливом жилье, закон о чистой воде и закон о безопасности и гигиене труда (OSHA).
2. Локальные нормативные акты, такие как местные законы о зонировании и землепользовании, строительные нормативы и экологические правила.
3. Разрешения на строительство и лицензирование строительной деятельности (включая экологические разрешения и разрешения на проживание).
4. Соблюдение строительных норм и правил, регулярные осмотры и инспекции с окончательной проверкой объекта по завершении проекта.
5. Существенные денежные штрафы, а также приказы о прекращении работы или ее ограничении по результатам инспекций, а также дорогие юридические услуги для защиты от обвинений в сторону девелопера.
6. Уголовная ответственность за мошенничество и взяточничество, создание угрозы общественной безопасности, ущерб репутации.

Несмотря на множество ограничений, с точки зрения законодательства США предусмотрена высокая гибкость бизнес-структур, выражающаяся в свободном выборе организационной формы, высоком уровне независимости и возможности привлечения зарубежных инвестиции без каких-либо ограничений.

Вся государственная поддержка в США осуществляется косвенно, в основном через денежно-кредитную политику ФРС, которая влияет на ипотечные ставки. Кроме того, существуют программы для субсидирования жилья для малоимущих, но они не играют ключевой роли в деятельности крупных девелоперов.

Основной фокус при контроле девелоперов в США сосредоточен на финансовой прозрачности и строгом соблюдении строительных контрактов, а все бизнес-процессы девелоперов ориентированы на минимизацию рисков через детальное юридическое сопровождение каждого этапа. Стандартной практикой девелоперов является создание SPV (Special Purpose Vehicle) для каждого отдельного проекта, что позволяет изолировать риски и упростить привлечение инвестиций девелоперами.

В Китае можно выделить следующие ключевые особенности ведения строительного бизнеса:

1. Сильное регулирование бизнеса через государственное лицензирование, контроль за земельными участками, строгие антимонопольные и ценовые ограничения, нормативы корпоративного права в отношении госкомпаний. Данные факты подтверждаются анализом ТОП 10 компаний Китая [7] и примерами официальных публикаций на сайтах крупных девелоперов, например Shanghai Tower Construction and Development Co [12].
2. Все крупные холдинги Китая обязаны иметь генеральную лицензию, сертификацию их квалификаций, а также соблюдать обязательный аудит бизнес-процессов. Очень широко распространено участие государства и городских корпораций в структуре девелоперов.
3. Государственная поддержка в основном приоритете через значительное госучастие в компании, льготное финансирование проектов, возможности получения земли по постановлению государства и иную поддержка крупных девелоперов на государственном уровне (Vanke [8], Shanghai Tower Construction and Development Co [12]).
4. Все корпоративные структуры Китая, по своей сути, строятся вокруг государственного, финансового и девелоперского ядер, часто в виде холдинга с дочерними компаниями по функциям: инвестирование, эксплуатация, строительство, продажи, управление недвижимостью с централизованным управлением и системой KPI, чётким контролем акционеров/участников со стороны властей.

При этом, вне зависимости от отрасли, для ведения бизнеса в Китае существует обязательный для соблюдения набор правовых норм (подборка сделана на основе информации Global People Strategist [9]):

1. Возможно всего несколько организационно-правовых форм компаний: предприятие со 100 %-ным иностранным капиталом (WFOE), совместное предприятие (СП), представительство (ПП), отечественная компания с ограниченной ответственностью (ООО).
2. Одобрение иностранных инвестиций производится государством, как и выдача отраслевых лицензий, разрешений на соблюдение экологических норм и лицензий на электронную коммерцию.
3. В Китае строго соблюдается защита интеллектуальной собственности: регистрация товарного знака, патентная защита, регистрация авторских прав.
4. Важное место занимает закон о защите персональных данных (PIPL) в котором предусмотрены ограничения на трансграничную передачу данных и очень много нормативов подлежащих строгому контролю.
5. При привлечении иностранных инвестиций компании сталкиваются с жесткими правилами валютного регулирования.

При начале любого строительного проекта в Китае, согласно данным международной юридической компании DLA Piper [6], следует также учитывать, что все основные требования едины на национальном уровне (закон о земельном и строительном праве), но все этапы строительства подлежат согласованию с городскими и провинциальными властями (ситуация идентично на ведение строительных проектов в РФ). Каждый проект должен иметь подробное технико-экономическое обоснование, предварительное согласование с планировочными, экологическими и жилищными департаментами. Обязательно получение разрешений на использование земли, строительства и изменений целевого назначения участка, а также лицензирование непосредственно деятельности самой строительной компании. Девелоперы обязательно должны учитывать государственные пятилетние планы, направленные на урбанизацию и развитие инфраструктуры, а крупные компании часто являются государственными предприятиями или тесно с ними связаны. Это обеспечивает единую стратегию развития жилищного строительства в Китае.

В Китае весь девелоперский сектор тесно связан с государством, которое играет ключевую роль как регулятор и как крупнейший заказчик. Рынок находится под жёстким государственным контролем. Регулирование может резко меняться в соответствии с политическими целями, например, для борьбы со спекуляциями. Управление земельными ресурсами централизовано, и государство имеет монополию на продажу земельных прав. Поддержка строительства осуществляется через прямые субсидии, льготные кредиты и масштабные государственные проекты. При этом, в последние годы государство ужесточило политику кредитования, чтобы сократить долговую нагрузку девелоперов.

В связи с обозначенной спецификой деятельности, крупнейшие китайские компании, например China State Construction Engineering Corporation (CSCEC) [4], имеют многоуровневую структуру с многочисленными дочерними и внучатыми компаниями, специализирующимися на разных этапах строительства, что подтверждает преобладание иерархичности и централизации в организационной структуре девелопера Китая.

Для ОАЭ характерны следующие ключевые особенности ведения девелоперского бизнеса, которые прослеживаются в том числе при анализе деятельности таких крупнейших и старейших компаний ОАЭ как DAMAC Properties [5] и Al Rostamani Group [1]:

1. Обязательное лицензирование бизнеса через Земельный Департамент Дубая (Dubai Land Department) и наличие строгих корпоративных и финансовых требований к девелоперу с обязательной сертификацией и наличием страховых гарантий по каждому реализуемому проекту (пересечение с требованиями по обязательному страхованию строительно-монтажных рисков при реализации проектов в РФ).
2. Все компании в области девелопмента должны иметь релевантный опыт и соответствие международным стандартам (ISO), применять плоскую структуру управления (из практики, в структуре управления девелоперов в ОАЭ преобладает большое влияние топ-менеджмента с централизованным принятием решений по проектам).
3. В ОАЭ достаточно высоко развита государственная поддержка девелопмента, выражающаяся в наличии субсидий, государственных инвестиций, льготных земельных участках для девелоперов, возможности участия в стратегических государственных мегапроектах, а также в поддержке экспорта услуг девелоперских компаний.
4. Девелоперские холдинги в ОАЭ, как правило, состоит из девелоперских, строительных и управляющих дочерних подразделений, часто объединённых с проектными, брокерскими и подрядными компаниями.

При анализе европейской системы ведения девелоперского бизнеса, оптимально опираться на анализ деятельности таких крупных европейских компаний как, например, Skanska AB [13], основанной в 1887 году, а также анализе крупных международных строительных (девелоперских) ассоциаций и их членов, например ассоциации Build Europe [3]:

1. Европейские компании подчиняются с одной стороны нормам ЕС, а с другой стороны локальным строительным кодексам отдельных входящих в ЕС стран и вынуждены учитывать достаточно жесткое экологическое и антимонопольное законодательство ЕС.
2. Все компании должны проходить сертификацию (в т. ч. по энергоэффективности), а также массово применяются стандарты устойчивого развития (ESG), есть требования об обязательном аудите девелоперских и строительных компаний.
3. В части государственной поддержки широко применяются различные государственные гарантии по отдельным проектам, поддержка в части кредитования проектов, активно применяются государственные льготы на социальное строительство и регулярные субсидии на «зеленое» строительство.
4. При формировании организационной структуры девелоперов в ЕС преобладает многоуровневая структура, состоящая из головной компании и сети локальных дочерних компаний с тесной интеграцией с подрядчиками, проектными и управляющими компаниями. Очень часто выставляется требование об обязательном участии профсоюзов и отраслевых ассоциаций в деятельности девелоперского холдинга.
5. При выстраивании холдинговой структуры девелопера обязательна единая политика корпоративной ответственности всех входящих в структуру бизнес-единиц и наличие независимого наблюдательного совета.

На основе представленных данных, сформирован краткий свод ключевых особенностей ведения девелоперского бизнеса на наиболее развитых рынках строительства и девелопмента в США, Китае, ЕС и ОАЭ, которые представлен в таблице 1.

Таблица 1

Сравнительный анализ ключевых особенностей ведения бизнеса в сфере строительства в крупнейших странах мира (составлено автором)

Таким образом, в США организационная структура девелопера с упором на прозрачность, интеграцию бизнес-единиц в единый холдинг и стандартное корпоративное управление. В Китае — государственное участие и интеграция всех звеньев проекта с вертикальным управлением. ОАЭ — типичная проектная и плоская структура с доминированием топ-менеджмента в процессе принятия решений. В Европе — многоуровневые и сетевые структуры с акцентом на устойчивое развитие и локальный контроль.

Как видно из таблицы и проведенного анализа, при формировании девелоперского бизнеса в РФ также используется модель холдинга, близкая к структурам ЕС и США. При этом, очень существенна роль государства, приближенная к моделям ОАЭ и частично Китая. С точки зрения жесткости регулирования, девелоперский бизнес находится под пристальным контролем со стороны государства и множественными ограничениями в любом из анализируемых государств.

Литература:

1. Al Rostamani Group, Abdulla Al Rostamani Properties (AARP) — Al Rostamani Group, найдено 29 августа 2025,

2. Attorneys.Media. Законы о развитии недвижимости — правовая защита и соблюдение — Attorneys.Media, найдено 29 августа 2025,

3. Build Europe, Our Members — Build Europe, найдено 28 августа 2025,

4. China State Construction Engineering Corporation, Организационная структура — China State Construction Engineering Corporation, найдено 29 августа 2025, /

5. DAMAC Official Site — DAMAC, найдено 29 августа 2025,

6. DLA Piper, Permission for new construction or designated use — DLA Piper, найдено 29 августа 2025,

7. InvestAsian, Top 10 China Property Developers: A Complete Guide — InvestAsian, найдено 28 августа 2025,

8. Global Network for advanced management, Vanke [000002.SZ] Insights Fudan University, School of Managemen — Fudan University, найдено 27 августа 2025

9. Global People Strategist, Legal Compliance Checklist for Establishing a Business in China — Global People Strategist, найдено 28 августа 2025,

10. Multifamily Finance Blog. Who Are the Top 10 Multifamily Developers in the United States? — Janover, найдено 28 августа 2025,

11. PhuketBuyHouse. 5 Essential legal regulations every property developer must know — PhuketBuyHouse, найдено 29 августа 2025,

12. Shanghai Tower Construction and Development Co, Company Introduction — Shanghai Tower Construction and Development Co, найдено 28 августа 2025,

13. Skanska AB, Our organization — Skanska, найдено 28 августа 2025,