This article examines the specifics of residential property rights, the concept and nature of property rights protection, and analyzes two main groups of methods for protecting residential property rights, their content, and the specifics of their legal implementation. The author argues for the introduction of a separate type of claim into civil law—claims for recognition of rights to residential premises—which will ensure more effective application of civil law and uniformity in judicial practice in cases protecting residential property rights.

Keywords: residential premises, residential property rights, content and methods of protecting property rights, vindicatory action, negatory action, and recognition of rights as an independent method of protecting rights.

Право на жилище относится к числу фундаментальных конституционных прав человека. Жильё является высшей ценностью, без которой невозможна нормальная жизнедеятельность и развитие общества. Оно обеспечивает условия для отдыха, труда, творчества, создания семьи и рождения детей, выступая необходимым элементом достойной и полноценной жизни.

Жилые помещения, являясь объектами гражданского права, одновременно служат гарантией реализации конституционного права граждан на жилище.

С одной стороны, жилое помещение представляет собой вещь, обладающую безусловной экономической ценностью, а с другой — жизненно необходимое условие удовлетворения базовых потребностей человека. Этот дуализм обусловил развитие различных подходов к регулированию правоотношений в жилищном и гражданском законодательстве [14, с. 43].

В Гражданском кодексе РФ институт права собственности и иные вещные права систематизированы в Разделе II «Право собственности и иные вещные права» [2].

Жилые помещения относятся к категории недвижимых вещей и подразделяются на жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры и изолированную комнату [4]. Право собственности на них выступает основой жилищных правоотношений, в рамках которых собственник предоставляет третьим лицам определённый правовой статус.

Сущность господства собственника над вещью выражается в возможности осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения в пределах, установленных законом. Особенности права собственности на жилые помещения определяются спецификой самого объекта права собственности. Так, П. В. Крашенинников отмечал, что жилые помещения представляют собой сложные объекты, состоящие из взаимосвязанных элементов, что определяет специфику реализации права собственности в данной сфере [10, с. 207].

Право собственности есть совокупность прав владения, пользования и распоряжения имуществом, которые собственник осуществляет по своему усмотрению, неся при этом бремя содержания имущества и риск его случайной гибели.

Закрепленное Конституцией РФ (ст. 35) право граждан на жилище охраняется законом и реализуется через институт собственности на жилые помещения.

Конституционное закрепление права собственности предполагает не только признание данного права за гражданами, но и обязанность государства обеспечить его реальную защиту. В противном случае право собственности утратило бы своё содержание, становясь формальной декларацией. На это обращал внимание В. П. Грибанов, подчёркивавший, что отсутствие эффективных средств защиты превращает субъективное право в номинальную норму [7, с. 215].

Функции охраны и защиты права собственности реализуются целым комплексом отраслей права: конституционным, гражданским, уголовным, административным, жилищным, семейным и другими. Однако наиболее значимым является гражданско-правовой механизм, поскольку именно он включает систему способов защиты вещных прав.

М. В. Петрова определяет защиту права собственности как систему гражданско-правовых средств, обеспечивающих реализацию правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом [12, с. 62].

В то же время А. И. Базилевич акцентирует внимание на том, что охрана права собственности — это предупредительная деятельность государства и общества, направленная на соблюдение прав. Если же они нарушены речь идёт именно о защите прав [5, с. 88].

Л. В. Тихонравов развивает данную мысль, утверждая, что охрана связана с предотвращением риска нарушения, а защита предполагает применение юридических мер в ответ на уже совершённое нарушение [16, с. 518].

С данным подходом согласуется позиция Б. М. Гонгало, который трактует охрану как действие норм гражданского права в условиях нормального использования имущества, без нарушения прав третьих лиц, а защиту — как применение санкций в случае нарушения права [6, с. 375] ^.

Под защитой права собственности на жилые помещения следует понимать совокупность гражданско-правовых мер, направленных на восстановление нарушенных или оспариваемых прав собственника.

А. П. Сергеев обоснованно указывает, что защита права собственности является фундаментальной категорией гражданского и гражданско-процессуального права, поскольку именно она определяет границы применения гражданско-правовых санкций при нарушении субъективных прав [15, с. 811]. Конституция РФ в статье 46 гарантирует каждому право на судебную защиту [1].

В современной доктрине выделяют две основные группы способов защиты права собственности на недвижимость: вещно-правовые и обязательственно-правовые, которые направлены на пресечение нарушений, устранение их последствий, а также восстановление нарушенного права, выполняя при этом обеспечительную функцию, то есть предупреждают дальнейшее нарушение права и устраняют уже возникшие негативные последствия.

Разграничение данных способов осуществляется по характеру правоотношений между управомоченным и обязанным субъектами. Вещно-правовые способы направлены на защиту абсолютного права собственности от неправомерных посягательств третьих лиц, в то время как обязательственно-правовые применяются в случаях, когда нарушение права возникает из обязательственных отношений.

Средством защиты выступает иск, а право выбора способа принадлежит исключительно собственнику [9, с. 27].

Вещно-правовые способы защиты выполняют задачу непосредственной охраны нарушенного или оспариваемого права собственности. Основными формами выступают: виндикационный иск — требование о возврате утраченного владения жилым помещением (ст. 301 ГК РФ); негаторный иск — требование об устранении препятствий в пользовании и распоряжении жилым помещением (ст. 304 ГК РФ).

Обязательственно-правовые способы защиты, напротив, применимы при нарушении обязательств — неисполнении или ненадлежащем исполнении договорных условий. В отличие от вещно-правовых, они чаще направлены не на возврат жилого помещения в натуре, а на компенсацию убытков, возмещение ущерба либо исполнение договорных обязательств.

Таким образом, ключевое различие между указанными способами заключается в том, что вещно-правовые способы направлены на защиту абсолютного права собственности в отношении конкретного жилого помещения как индивидуально-определенной вещи, а обязательственно-правовые — на защиту конкретного имущественного интереса в рамках обязательственных связей.

По мнению Н. С. Потапенко и А. В. Зарубина деление способов гражданско-правовой защиты на вещно-правовые и обязательственно-правовые является наиболее полным и отражает весь спектр возможных гражданских правоотношений [8, с. 151].

В свою очередь, Т. Р. Мухтасарова выделяет три ключевых вещно-правовых способа защиты: виндикационный, негаторный и иск о признании права собственности [11, с. 80].

Законодатель в главе 20 Гражданского кодекса РФ закрепляет два основных вещно-правовых способа защиты — посредством обращения в суд с виндикационным иском (ст. 301) или негаторным иском (ст. 304).

Виндикационный иск представляет собой требование собственника к незаконно владеющему несобственнику о возврате жилого помещения [3]. Его применение возможно при сохранении помещения в натуре, наличии индивидуально-определённых признаков и отсутствие обязательственных отношений между сторонами. Цель данного иска — восстановление владения, а предметом защиты выступает правомочие владения.

Судебная практика показывает, что подобные споры чаще всего возникают при отчуждении жилого помещения лицом, не имеющим права его продавать. В таких ситуациях Верховный Суд РФ подтверждает возможность предъявления виндикационного иска об истребовании имущества.

Негаторный иск, напротив, используется в случаях, когда собственник сохраняет владение, но его права пользования или распоряжения ограничены третьими лицами. Данный иск направлен на устранение препятствий, мешающих нормальному осуществлению правомочий собственника, и может быть заявлен как собственником, так и иным титульным владельцем.

Таким образом, негаторный иск является эффективным инструментом защиты права собственности на жилое помещение, позволяющим собственнику пресекать незаконные действия третьих лиц, не теряя фактического владения объектом недвижимости.

Одной из нерешённых проблем гражданско-правового регулирования в сфере защиты права собственности на жилые помещения остаётся отсутствие в законодательстве третьего вида исков, который, несмотря на это, широко используется в судебной практике — иски о признании права собственности на жилое помещение.

Правовая природа данного иска остаётся дискуссионной. Отсутствие прямой регламентации в законодательстве порождает неоднозначность в правоприменительной практике, и как следствие, снижает предсказуемость исхода судебных споров. Вместе с тем, в современной юридической доктрине всё более утверждается позиция, согласно которой иск о признании права собственности следует рассматривать как «самостоятельный вещно-правовой способ защиты». Его назначением является констатация судом наличия у лица субъективного права собственности для устранения сомнений, предотвращения возможных нарушений и восстановления правовой определённости. Признание права собственности может быть реализовано только в судебном порядке.

Представляется целесообразным законодательно закрепить наряду с виндикационным и негаторным исками третий вид вещно-правового иска — иск о признании права собственности на жилое помещение. Это позволило бы унифицировать судебную практику и повысить степень правовой защиты участников гражданского оборота.

Признание права собственности как самостоятельный способ защиты применяется при наличии двух условий: существование юридического факта, на основании которого истец вправе считаться собственником спорного объекта и доказанность данного факта в судебном порядке.

Особенность данного способа защиты заключается в том, что он не направлена на возврат имущества или устранение препятствий в пользовании им, а лишь устанавливает факт принадлежности права собственности определённому лицу. Истцом по таким делам выступает собственник или титульный владелец, чьи права оспариваются либо не признаются другими лицами.

Суд, рассматривая подобный иск, не формирует право собственности заново, а лишь констатирует уже существующее у истца право. Таким образом, цель такого иска — не создание нового права, а подтверждение его наличия и устранение правовой неопределённости.

Система способов защиты права собственности на жилые помещения носит универсальный характер и позволяет учитывать специфику конкретных ситуаций, обеспечивает защиту нарушенного или оспариваемого права, в самых различных ситуациях, включая случаи неправомерного отчуждения имущества лицом, не обладающим полномочиями на распоряжение.

Суды исходят из того, что обращение с иском о признании права собственности необходимо, когда само наличие права подвергается сомнению, оспаривается, отрицается, создаёт препятствия для его использования или возникает реальная угроза подобных действий. Истцами по таким делам выступают собственники, чьё право оспаривается или не признаётся другими лицами. Ответчиками соответственно, становятся те третьи лица, которые заявляют свои права на жилое помещение либо прямо отказываются признать за истцом вещное право на имущество.

Необходимыми доказательствами по таким делам являются: наличие у истца права собственности и законность основания его возникновения; отсутствие обязательственных отношений с ответчиком, кроме связанных с самим имуществом; факт существования имущества на момент рассмотрения дела и нахождение его во владении истца. Недоказанность любого из указанных обстоятельств влечёт отказ суда в удовлетворении требований.

Признание права собственности представляет собой особый вид вещно-правовой защиты, направленный на устранение неопределённости и предупреждение возможных нарушений [13, с. 97].

Анализ законодательной и судебной практики позволяет сделать вывод, что защита права собственности на жилые помещения представляет собой комплекс гражданско-правовых средств, включающих: вещно-правовые способы (виндикационный, негаторный и иск о признании права собственности), обязательственно-правовые способы (взыскание убытков, компенсация морального вреда, понуждение к исполнению обязательства).

Их разграничение основывается на характере нарушенного права и особенностях правоотношений между сторонами. Вещно-правовые способы обеспечивают восстановление нарушенного права собственности, тогда как обязательственно-правовые — направлены преимущественно на компенсацию убытков.

Итак, система гражданско-правовых способов защиты права собственности на жилые помещения должна рассматриваться как универсальный механизм, обеспечивающий восстановление нарушенного права, устранение препятствий в его осуществлении и укрепление правовой определённости в жилищной сфере.

Актуальность рассматриваемого вопроса подтверждается большим количеством споров, связанных с защитой прав собственности на жилые помещения, что требует дальнейшего совершенствования гражданского законодательства по устранению пробелов и повышению единообразия судебного толкования норм, регулирующих отношения по поводу защиты права собственности на жилые помещения.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации [: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с изм., одобренными в ходе общероссийского голосования 1 июля 2020 № 1-ФКЗ, с изм., от 04 октября 2022 № 8-ФКЗ) Текст] // Рос. газета. — 1993. — 25 дек.; СЗ РФ. — 2020. — № 11, ст. 1416; 2022. — № 41, ст. 6933.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. и доп. от 31 июля 2025 г., № 178-ФЗ) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01 августа 2025 г.) // СЗ РФ. — 1994. — № 32, ст. 3301; 2025. — № 26 (ч. I), ст. 3508.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изм. и доп. от 24 июня 2025 г., № 178-ФЗ) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01 августа 2025 г.) // СЗ РФ. — 1996. — № 5, ст. 410; 2025. — № 26 (ч. I), ст. 4398.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изм. и доп. от 29.12.2025 г., № 529-ФЗ) // СЗ РФ. — 2005. — № 1 (ч. 1), ст. 14; 2025. — № 52 (ч. I), ст. 8316.
5. Базилевич, А. И. Формы защиты субъективных гражданских прав: дис. …канд. юрид. наук [Текст] / А. И. Базилевич. — Ульяновск, 2001. — 205 с.
6. Гонгало Б. М. Гражданское право: учебник [Текст] / Б. М. Гонгало, О. Г. Алексеева, М. М. Валеев. — М.: Статут, 2023. — 622 с.
7. Грибанов В. П. Осуществление и защита гражданских прав: монография / В. П. Грибанов. — М.: Статут, 2020. — 414 с.
8. Зарубин А. В., Потапенко С. В., Соловьев В. Н. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимое имущество / под ред. В. Н. Соловьева. — М., 2012. — с. 151.
9. Косарева Н. Б. Жилищные гарантии при реализации проектов комплексного развития территорий жилой застройки // Закон. 2023. № 3, с. 27–40.
10. Крашенинников П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. — М.: Статут, 2020. — 432 с.
11. Мухтасарова Т. Р. Вещные права и правовые способы защиты права собственности на недвижимое имущество [Текст] / Т. Р. Мухтасарова // Образование и право. — 2017. — № 1. — С. 74–81.
12. Петрова М. В. Система защиты права собственности в современном гражданском праве: дис. …канд. юрид. наук [Текст] / М. В. Петрова. — Краснодар, 2007. — 177 с.
13. Подшивалов Т. П. Защита вещных прав: итоги / Подшивалов Т. П.// Вестник гражданского права. 2024. № 6, с. 92–104.
14. Селиванова Е. С. Часть жилого помещения как объект гражданских и жилищных прав / Е. С. Селиванова // Семейное и жилищное право. — 2020. — № 5. — С. 42–45.
15. Сергеев А. П. Гражданское право: учебник в 3 т. / А. П. Сергеева// М.: Проспект. 2021. т.1, с. 811.
16. Тихонравов Л. В. Отличие права интеллектуальной собственности от права собственности и особенности его защиты по действующему гражданскому законодательству / Л. В. Тихонравов // Правозащитная деятельность в современной России: проблемы и их решение. СПб.: 2016, с. 518.