Государственная регистрация прав на недвижимость является ключевым элементом гражданского оборота, гарантируя его стабильность, правовую охрану прав собственников и обеспечивая достоверность информации о правовом режиме объектов. Несмотря на общую цель — создание прозрачной и надежной системы учета прав, системы регистрации прав на недвижимость в разных странах имеют свои исторические и правовые особенности. В настоящем докладе проводится сравнительный анализ систем государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации, Федеративной Республике Бразилия и Китайской Народной Республике.

Прежде всего необходимо уточнить, что, говоря об основных теоретических аспектах особенностей государственной регистрации объектов недвижимости и прав на них в Российской Федерации, следует обозначить несколько основных категорий, которые находят свое отражение в рамках действующего российского законодательства: регистрация объектов недвижимости, регистрация перехода прав на объекты недвижимости и регистрация сделок с недвижимостью.

Процесс исторического развития данной отрасли сопровождался глубокими преобразованиями в системе ее правового регулирования. Советский период, упразднивший частную собственность на землю и основные средства производства, свел регистрацию к техническому учету (инвентаризации) для целей планирования и распределения. Как отмечает доктор юридических наук Е. А. Суханов, «в условиях господства государственной собственности и планового распределения имущества необходимость в гражданско-правовой регистрации прав на недвижимость просто отсутствовала» [6].

С началом рыночных реформ, в 1990-е годы, возникла насущная потребность в создании правовых основ для оборота недвижимости. Отправной точкой стал Закон РСФСР от 24.12.1990 № 443–1 «О собственности в РСФСР», провозгласивший разнообразие форм собственности. Однако ключевым актом стал Федеральный Закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон ввел основополагающий принцип: право возникает с момента государственной регистрации. В 1998 г. Постановлением Правительства РФ № 219 были утверждены правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН). Многие научные деятели считали принятие данного закона знаковым событием, но они обнаружили главный недостаток — разрыв между регистрацией прав и учетом объектов.

Для преодоления указанного разрыва был принят Федеральный Закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Была создана единая база описания объектов (кадастр) и прав (ЕГРП). Эффект был неоднозначным. Как констатирует российский правовед, специалист в области гражданского права П. В. Крашенинников, «объединение оказалось во многом формальным. Юридически это были два разных процесса, два разных реестра (хотя и в одной организации — Росреестре), что сохраняло бюрократические барьеры и длительные сроки».

Центральным звеном правового регулирования создания единой системы государственной регистрации недвижимости является Федеральный закон от 13 июля 2015 года Nº 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон Nº 218-ФЗ), вступивший в силу с 1 января 2017 года, ключевыми положениями которого являются: создание единого информационного ресурса — Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), объединяющего Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственный кадастр недвижимости, также внедрение единой учетно-регистрационной процедуры в случае образования и создания объекта недвижимости и многие другие изменения, также необходимо отметить о закреплении возможности подачи документов в электронном виде, ведение реестра в цифровой форме.

В настоящее время ключевые нормы, регулирующие регистрацию прав на объекты недвижимости, содержатся в Гражданском кодексе РФ, Федеральном законе № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», а также в других законодательных актах, касающихся кадастрового учета и работы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Этот закон устанавливает правовые рамки для ведения государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость в России, наделяет соответствующими полномочиями Росреестр и определяет принципы формирования, обновления и ведения Единого государственного реестра прав.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это признание и подтверждение государством возникновения, изменения, перехода и прекращение прав на недвижимое имущество, ограничение прав и обременении имущества. Регистрация в России носит правоустанавливающий (конститутивный) характер. В соответствии с пунктом ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Ключевым для понимания российской системы государственной регистрации недвижимости в Российской Федерации заключается в четком разделении двух ключевых юридически значимых действий: постановки объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрация прав на него. Это разграничение не техническая формальность, а глубокая теоретическая конструкция. Кадастровый учет объекта, по сути, является процессом определения и описания конкретного имущества для его участия в гражданском обороте. Его цель — описать или и идентифицировать объект посредством внесения в реестр (ЕГРН) его уникальных характеристик. Как отмечал автор учебников по гражданским праву В. П. Мозолин, «государственный кадастровый учет придает объекту недвижимости легальное существование для целей оборота, превращая индивидуально-определенную вещь из факта материального мира в факт юридический, облеченный соответствующими реестровыми характеристиками» [5].

Государственная регистрация права представляет собой удостоверение и признание субъективного гражданского права конкретного лица на уже индивидуализированный объект. Ее цель — официально подтвердить возникновение, переход, ограничение или прекращение вещного права.

В научной литературе эволюция взглядов на это соотношение напрямую коррелировала с развитием законодательства. Учёные критиковали искусственное и проблематичное разделение двух процессов, таких как регистрация прав на недвижимость и кадастровый учет, которые закреплены в разных законах (№ 122-ФЗ и № 221-ФЗ). Е. А. Суханов последовательно подчеркивал, что регистрация прав является первостепенной, а кадастровый учет — лишь подготовительным этапом. Он утверждал: «Государственная регистрация прав — это ключевой институт, порождающий права. Кадастровый учет лишь создает необходимую материальную основу, «легализуя» объект, но не создает никаких прав. Разделение этих процессов в разные административные процедуры порождает бюрократические сложности и правовую неопределенность» [7]. Аналогичную точку зрения высказывал российский ученый-цивилист В. В. Витрянский, который отмечал, что кадастровые сведения, не прошедшие государственную регистрацию прав, лишаются своего гражданско-правового статуса и приобретают исключительно информационно-статистический характер. Он настаивал на приоритете регистрации прав как юридического акта, непосредственно формирующего гражданский оборот [1].

Принятие ФЗ № 218-ФЗ, учредившего Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), было воспринято учеными как шаг к преодолению как теоретических, так и практических разногласий. Л. Ю. Михеева отмечает, что «ЕГРН — это не простое слияние баз данных, а воплощение идей об единой юридической судьбе объекта и прав на него. Внесение информации об объекте (первый раздел ЕГРН) создает его «юридическое тело», а внесение информации о правах (второй раздел ЕГРН) — его «юридический статус». Оба раздела одинаково важны для существования недвижимости в правовом поле» [4].

Законодатель, хотя и отказался от множественности законов, сохранил разделение процедур в рамках одного нормативного акта. Например, кадастровый учет все еще может осуществляться без одновременной регистрации права (например, при формировании нового земельного участка). Это указывает на то, что фундаментальное различие между определением объекта и подтверждением права на него остается концептуально неразрешенным, что, впрочем, соответствует принципам гражданского права. Эскандирова З. М., отмечает, что при государственной регистрации устанавливаются два факта, во-первых, факт наличие недвижимости (тип объекта, его название), во-вторых факт наличие права в отношении недвижимой вещи (реквизиты лица, к которому принадлежит право), а также наличие обременений [8]. Обременение объекта недвижимости представляет собой ограничение права собственности, которое не позволяет собственнику полноценно владеть, пользоваться или распоряжаться своим имуществом. Некоторые виды обременений: ипотека (объект находится в залоге у банка до полного погашения кредита), арест (налагается судом в связи с долгами собственника), сервитут (ограниченное право пользования чужой недвижимостью, право прохода или проезда), залог (недвижимость может быть заложена по договору займа), ограничения, установленные органами охраны памятников (соблюдение ограничений по использованию собственником, если объект является памятником архитектуры или культурного наследия).

Разграничение между регистрацией самого объекта недвижимости и регистрацией прав на него не является случайным историческим явлением, а представляет собой обоснованную с точки зрения правовой доктрины модель. Эта модель отражает фундаментальную двойственность недвижимости: она существует как физический объект и одновременно как объект абсолютного права. Российское законодательство эволюционировало от нежелательного административного разрыва этих понятий к их системному объединению в едином информационном ресурсе (ЕГРН), при этом сохраняя логическую и процедурную независимость каждого из действий. А. А. Иванов точно подмечает, что современная система не отменяет, а закрепляет это различие в рамках ЕГРН, стремясь к повышению процедурной эффективности при сохранении концептуальной ясности. Понимание этой дихотомии является краеугольным камнем для правильной юридической квалификации, разрешения споров и дальнейшего совершенствования правовой базы [2].

Сделки с недвижимостью занимают особое место в гражданском обороте. Для защиты интересов участников и обеспечения стабильности оборота установлены строгие правила, регламентирующие их заключение, оформление и государственную регистрацию. К таким сделкам относятся, например, купля-продажа, дарение, мена, аренда, ипотека, наследование, а также соглашения о выделе долей и разделе имущества.

Предлагается рассмотреть государственную регистрацию объектов недвижимости, прав на недвижимость и сделок с недвижимостью в Федеративной республике Бразилии (далее — Бразилия). Бразилия, как одна из крупнейших экономик мира и государство с уникальной правовой культурой, сочетающее португальский колониальные традиции и современное европейское влияние, представляет значительный научный и практический интерес. Бразильская система регистрации объектов недвижимости кардинально отличается от российской и основана на принципе регистрации титулов (торренс-система).

Регулирование осуществляется Гражданским кодексом Бразилии (Código Civil do Brasil, 2002) и Законом № 6.015/1973 «О публичных регистрах» (Lei dos Registros Públicos). Бразильская модель основана на децентрализованной системе регистров. Каждый муниципалитет имеет собственное Реестровое управление недвижимостью (Cartório de Registro de Imóveis), ведущее отдельные книги недвижимости. Регистрируется не право, а конкретный документ (титул), который является основанием для возникновения права (например, договор купли-продажи, дарения). Каждому объекту присваивается уникальный регистрационный номер в Книге регистрации недвижимости (Matrícula). Регистрацию ведут частные нотариальные конторы (Registradores de Imóveis), которые действуют в рамках государственной концессии на определенной территории. В российской литературе это получило название — «Актовая система». В рамках Актовой системы государство принимает на себя минимальные обязательства при оформлении сделок с недвижимостью. Его единственная функция, связанная с потенциальной ответственностью, — это официальная регистрация самого факта заключения договора между конкретными лицами. Государство лишь удостоверяется в подлинности сторон, заявленных в документе, и фиксирует точное время и дату регистрации.

Процесс регистрации сделок с недвижимыми объектами в Бразилии включает в себя следующие действия: для осуществления покупки сначала нужно получить специальный налоговый регистрационный номер кадастра Cadastro de Pessoa Fisica (далее — CPF). Без этого проведение сделки по купле-продаже невозможно. Для получения CPF нужно предоставить заявление и копию паспорта в Центральный Банк Бразилии. Также до покупки недвижимости покупатель обязательно должен взять Matricula (справку — выписку из паспорта недвижимости, то есть это юридическая «биография» объекта недвижимости. В паспорте содержатся все технические характеристики недвижимости, ее план, параметры строения, история всех бывших и настоящих собственников этой недвижимости. Документальное оформление сделки заканчивается внесением нового владельца в единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, система регистрации объектов недвижимости в Бразилии обеспечивает высокую степень надежности, так как регистратор несет материальную ответственность за ошибки, допущенные при проверке. Регистрация в Бразилии носит декларативный характер в том смысле, что она подтверждает и легитимирует уже существующее право, вытекающее из документа, но при этом без регистрации переход права не считается состоявшимся.

Государственная регистрация объектов недвижимости и прав на них в Китайской Народной Республике (далее — Китае) представляет собой централизованную и строго регламентированную систему, играющую ключевую роль в защите прав собственности и обеспечении стабильности оборота недвижимого имущества.

Вопрос частной собственности в Китае, особенно после недавних реформ, является предметом дискуссий из-за специфики политического устройства страны. Вступление в силу Гражданского кодекса КНР 1 января 2021 года стало значительным событием, впервые объединив и защитив в одном документе права на имущество, обязательства, личные права и наследство. Кодекс поставил защиту частной собственности на один уровень с государственной и коллективной. Хотя сам принцип защиты частной собственности существовал и ранее, последние реформы направлены на его детализацию и практическое применение. Ключевым шагом стала унификация системы регистрации недвижимости, создавшая Единый государственный реестр. Это нововведение повысило правовую определенность, систематизировало информацию об объектах, защитило от произвольных действий и упростило сделки, стимулируя рынок недвижимости.

Регистрация регулируется Законом КНР о вещных правах (Property Law of the PRC, 2007), Временным положением о регистрации недвижимости (2014 г.) и подзаконными актами Министерства природных ресурсов КНР. Также вопрос проведения сделок с недвижимым имуществом в этой стране регулирует «Гражданский кодекс Китая: Договор по Книге III». Данный правовой акт регулирует основные правила проведения сделок с недвижимостью в Китае, их виды и основные положения.

Рассматривая вопрос регистрации недвижимости в Китае, то до недавнего времени регистрация была раздроблена между разными ведомствами (земля, здания, лесные угодья и т. д.). С 2015 года проводится реформа, в результате которой созданы Единые бюро регистрации недвижимости при Министерстве природных ресурсов КНР, утверждённым приказом Государственного совета КНР от 24.11.2014 г. за № 656 и их местных подразделениях. Процедура строго формализована и носит разрешительный и конститутивный характер. Для регистрации права собственности, возникшего из сделки (например, купли-продажи), необходимо представить доказательство уплаты всех необходимых налогов. Регистратор оценивает законность сделки и ее соответствие общественным интересам. Стороны, желающие зарегистрировать право, должны предоставить доказательства своего права и необходимые документы, такие как адрес, границы и площадь объекта. Регистрация происходит только по заявлению сторон, если иное не предусмотрено законодательством. Ведется единый реестр, отражающий права, обременения (ипотека, сервитуты) и другие ограничения. Система активно цифровизируется, и право собственности на недвижимость возникает исключительно после государственной регистрации. Китайская система регистрации тесно интегрирована с государственным планированием землепользования.

В отличие от России, где приобретается право собственности, в Китае правовое регулирование сделок с недвижимостью предполагает приобретение лишь права пользования. В соответствии с Законом о собственности КНР, принятым в 2007 г., для недвижимости действует система, при которой граждане приобретают только право пользования землёй под жилыми объектами на 70 лет. При этом сама конструкция квартиры, включая стены и внутреннюю отделку, является безусловной личной собственностью, подлежащей свободной продаже, дарению или наследованию. По прошествии 70 лет, гражданину необходимо будет покинуть свое жилье, либо начать платить аренду за ранее купленную на законных основаниях недвижимость. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, а также при получении недвижимости в наследство или по договору дарения, срок пользования не обнуляется, а сохраняется от предыдущего владельца.

В результате исследования можно сделать вывод, что целью регистрации прав на недвижимость во всех трех государствах является укрепление стабильности гражданского оборота в сфере имущественных сделок. Российская модель, основанная на ГК РФ, представляет собой централизованную государственную систему с конститутивным эффектом, сочетающую в себе кадастровый учет и регистрацию прав в едином реестре (ЕГРН). Бразильская модель уникальна своей децентрализацией и работой частных регистраторов, действующих по системе Торренса, где основное внимание уделяется юридической чистоте цепочки титулов на конкретный объект. Китайская модель является наиболее молодой и централизованной, с ярко выраженной публично-правовой направленностью, где регистрация служит не только целям гражданского оборота, но и является инструментом государственного контроля и планирования. Таким образом, выбор конкретной модели регистрации определяется историческими традициями, особенностями правовой системы и степенью вмешательства государства в экономику и отношения собственности.

Литература:

1. Витрянский, В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды / В. В. Витрянский. — М.: Статут, 1999. — 89 с.
2. Иванов А. А. Вещное право: учебное пособие. СПб., 2020. С. 177
3. Крашенинников, П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» / П. В. Крашенинников. — М.: Статут, 2017. — 8 с.
4. Михеева, Л. Ю. Возникновение, прекращение и защита права собственности / Л. Ю. Михеева. — М.: Статут, 2018. — 102 с.
5. Мозолин, В. П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике / В. П. Мозолин. — М.: Наука, 1992. — 128 с.
6. Суханов Е. А. Гражданское право: В 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права. М., 2006. С. 325
7. Суханов Е. А. О современном состоянии и перспективах развития российского гражданского права // Журнал российского права. — 2010. — № 1. — С. 18–25.
8. Эскиндарова, З. М. Актуальность и практическая значимость государственной регистрации права на недвижимое имущество на современном этапе развития гражданского законодательства / З. М. Эскиндарова. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 20 (206). — С. 349–352. — URL: https://moluch.ru/archive/206/50413.