В данной статье автором рассматриваются особенности гражданско-правого регулирования недвижимого имущества в Российской Федерации. Большое внимание уделяется проблемам современного гражданского законодательства, а также изменениям, которые произошли в нем.
Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация, право собственности, государственный кадастровый учет, гражданское законодательство.
Государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества и сделок с ним является одним их наиболее существенных элементов правового режима недвижимости. Недвижимость представляет одну из важнейших ценностей, как для отдельного человека, так и для всего общества в целом, поэтому очень важно обеспечить гражданско-правовое регулирование отношений собственности на объекты недвижимого имущества, которое в свою очередь позволит сбалансировать интересы между государством и собственником объектов недвижимого имущества. В свою очередь, собственность занимает одно из главных мест в системе гражданско-правовых отношений, являясь практически центральным объектом в этой сфере.
Рассматривая правоприменительные нормы действующего законодательства, необходимо отметить, что регламентация государственной регистрации права собственности вызывает некоторые вопросы по поводу применения этих норм в практической деятельности. Вопрос гражданско-правового регулирования регистрации права собственности на недвижимое имущество порождает повышенный интерес по причинам, того, что большое количество обращений поступает в органы государственной власти для процедуры оформления и перехода прав на недвижимое имущество (как от физических, так и от юридических лиц), также в связи с тем, что недвижимость представляет высокую экономическую ценность и является важной стратегической категорией для государства. Кроме того, граждане обращаются с заявлениями о предоставлении, к примеру, таких объектов недвижимости как земельные участки для жилищного строительства, связанного с национальными проектами Российской Федерации [5].
Согласно, ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ), а также машино-место (включенное в законодательство с 1 января 2017 г.) и единый комплекс недвижимости (ст.133.1 ГК РФ) [1].
В ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. На основании чего, можно отметить, что процедура государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является очень важным моментом, по мнению «законодателя».
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество в 2018 г. осуществляется по закону, вступившему в силу со 2 января 2017 г.: Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон 218-ФЗ) [3]. Согласно положениям, содержащимся в Законе 218-ФЗ, как им прежде единственным доказательством прав на недвижимое имущество является зарегистрированное право — то есть сведения, внесенные в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).
Проведенная государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество удостоверяется с помощью регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в свою очередь, если данный документ был предоставлен в электронном виде, то он подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора. Фактически, после проведения сделки с недвижимым имуществом, собственник в настоящее время получает выписку из ЕГРН с печатью органа, который проводил государственную регистрацию права собственности, кроме того, на правоустанавливающем документе будет располагаться вышеуказанная регистрационная надпись, включающая в себя сведения о содержании регистрационного действия, дату и номер внесения записи в реестр. Отметим, что, если документ-основание был сдан в регистрирующий орган на бумажном носителе, то на нем будет проставлен штамп с подписью регистратора и печатью Росреестра, если же такой документ был сдан в электронном варианте, то регистрационная надпись будет удостоверена электронной цифровой подписью (ЭЦП) регистратора, при всем этом, электронная цифровая подпись будет удостоверять файл с правоустанавливающим документом, а не каждую отдельную страницу этого документа. На такой документ, нельзя поставить физический реальный штамп о проведенной регистрации права [5].
До регистрации права собственности возведенное здание или сооружение уже является объектом недвижимости, в соответствии со ст. 6 Закона 218-ФЗ и государственному учёту подлежат непосредственно само право собственности, а также другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 14 указанного Закона при образовании объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация права на образованный объект осуществляются одновременно.
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что, исходя из положений, закрепленных в ст. 131 ГК РФ государство, в целях обеспечения стабильности гражданского оборота регламентирует необходимость постановки на государственный кадастровый учёт и осуществление государственной регистрации права собственности объектов недвижимого имущества одновременно. Но в тоже время, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Также для того, чтобы решить вопрос о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершённого строительства), необходимо установить, что на нём, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или работы аналогичные им (п. 1 ст. 130 ГК РФ) [6].
Гражданское законодательство РФ в отдельную категорию недвижимого имущества выделяет предприятия (ст. 132 ГК РФ). Дискуссионным вопросом и проблемным правовым моментом является сам состав предприятия как имущественного комплекса. Предприятие образует целостную систему, в которую входят не только право собственности и другие вещные права, но и все другие права, а также обязанности, в том числе и обязательственные. Состав предприятия образуют права в ряде областей. Во-первых, такой областью является сфера земельных отношений, во-вторых, важной экономической категорией являются права в области природоресурсных отношений, в-третьих, организация предприятия неразрывно связана с правами в области деловой репутации, индивидуализации, а также прав интеллектуальной собственности, в-четвертых, затрагивается область правовой регламентации сотрудников предприятия. На основании вышесказанного, необходимо отметить, что возникшие вопросы по поводу совершения сделок в отношении таких объектов, как предприятие, не нашли должного решения ни посредством законодательных норм, ни посредством анализа судебной практики.
Кроме того, в настоящее время высокий резонанс получили последние изменения, внесенные в Градостроительный кодекс РФ Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 340-ФЗ), согласно п.1.1. ч.17 ст.51 ГК РФ теперь не требуется разрешение на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (данное положение внесено п. «л» ч.11 ст. 1 Федерального закона № 340-ФЗ), так как вводится уведомительный порядок начала и окончания строительства объекта ИЖС и садовых домов. Также часть 7 статьи 70 Закона 218-ФЗ, устанавливающая «упрощенный порядок» регистрации прав на объекты ИЖС п. 8 ст.13 Федерального закона № 340-ФЗ признана утратившей силу [2].
Статьей 13 данного Федерального закона внесены изменения в положения Закона о регистрации, относительно процедуры государственного кадастрового учета и регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома. Часть 1 ст.15 Закона о регистрации дополнена п.1.1, согласно которому при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав теперь осуществляются, в том числе по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления, указанных в части 19 статьи 55 Градостроительного ГрК РФ, — при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом.
С 04.08.2018 специально уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления должен подать в орган регистрации прав в течение 7 рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее — уведомление об окончании строительства) при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации основания для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности (далее — уведомление о несоответствии построенного объекта требованиям законодательства) обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав (далее — ГКУ и ГРП) на такие объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы.
Так под прилагаемыми документами (документами, также предоставляемыми на государственную регистрацию прав) понимается:
– технический план (а также декларация и уведомления, являющиеся неотъемлемой частью технического плана)
– уведомление об окончании строительства;
– если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенное между правообладателями такого земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом (далее — соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности).
Направление данных заявлений осуществляется посредством межведомственного электронного взаимодействия. О том, что заявление и необходимые документы для государственной регистрации прав направлены в орган регистрации прав, уполномоченные орган государственной власти или местного самоуправления сообщают застройщику способом, указанным им в уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Если в течение указанного 7 дневного срока органом государственной власти или органом местного самоуправления не направлено заявление на ГКУ и ГРП, то застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление об окончании строительства, технический план, соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности запрашиваются органом регистрации прав у таких органа государственной власти или органа местного самоуправления по правилам, предусмотренным частью 2 статьи 33 настоящего Федерального закона.
В случае если уполномоченным органом государственной власти и местного самоуправления выносится уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности (далее — уведомление о несоответствии построенного объекта), то в течение 7 дней с момента поступления от застройщика уведомления об окончании строительства, такие органы должны направить копию уведомления о несоответствии построенного объекта в орган регистрации прав.
На основании вышеизложенного необходимо отметить, что процесс гражданско-
правового регулирования регистрации права собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации имеет некоторые нерешенные проблемы, но, в свою очередь, так как, недвижимость является основой функционирования любой экономической системы, нормативно-правовое регулирование должно являться одной из приоритетных задач для государства, с целью исключения проблем, возникающих в данной сфере.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ (ред. от 23 мая 2018г.) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». Дата обновления 16.11.2018.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 29 декабря 2004г. № 190-ФЗ (ред. от 23 апреля 2018г.) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». Дата обновления 10.05.2018.
- О государственной регистрации недвижимости [Текст]: Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ [принят 03.07.2015 № 17-ФЗ: по состоянию на 01.10.2018г.] // Собрание Законодательства РФ. 2015 № 29 (часть I). Ст. 4344.
- Фетисов В. А. Сборник. Проблемы гражданско-правового регулирования недвижимого имущества // Молодежь и системная модернизация страны Сборник научных статей 3-й Международной научной конференции студентов и молодых ученых. В 4-х томах. Ответственный редактор А. А. Горохов. 2018. С. 242–247.
- Максина С. В. Сборник. Научное обеспечение развития АПК в условиях импортозамещения. Сборник научных трудов международной научно-практической конференции профессорско-преподавательского состава «Научное обеспечение развития сельского хозяйства и снижение технологических рисков в продовольственной сфере»: в 2-частях. 2017. С. 215–218.
- Нуприенкова А. В. Развитие законодательства в сфере регистрации недвижимости в России. 2017. № 1 (46). С. 10–31.
