Исследование вопроса, касающегося государственной регистрации недвижимости, а также прав на нее, является очень актуальным в наши дни ввиду того, что граждане имеют правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, но не имеют сведений, которые подтверждали бы этот факт. К сожалению, в нашей стране это распространенная ситуация, когда граждане приобрели право на недвижимость до того, как государственная регистрация права стала обязательной, и по сегодняшний день так и не зарегистрировали данное право.

Более того, такое имущество даже может быть и не поставлено на государственный кадастровый учет. В итоге возникает ситуация, при которой у недвижимости есть правообладатель, но, при этом в публичном реестре недвижимости отсутствует информация об этом. В связи с этим, возникает ситуация, что отсутствует информация о наличии прав или вообще о существовании объекта недвижимости.

Для правообладателей недвижимого имущества очень важно закрепить сведения и характеристики о нем и своих правах, ведь это позволяет защищать свои интересы в различных спорах, например, о расположении земельных участков, назначении или конфигурации объектов недвижимости и т. д. На данные единого реестра недвижимости можно ссылаться и в суде, и при проведении различных проверок, и в спорах с соседями.

Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на недвижимость являются ключевыми элементами системы правового регулирования имущественных отношений в России. Их проведение обеспечивает юридическую определённость, защиту прав собственников и возможность полноценного участия объектов недвижимости в гражданском обороте.

Правовое регулирование указанных процедур осуществляется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который устанавливает единый порядок осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав в рамках ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Государственный кадастровый учёт — это официальная процедура внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о характеристиках объектов недвижимости: земельных участков, зданий, жилых и нежилых помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, единого недвижимого комплекса, предприятий как имущественный комплекс.

Кадастровый учёт фиксирует следующие сведения: границы и площадь участка, местоположение и координаты объекта, назначение и вид разрешённого использования, основные технические характеристики объектов недвижимости.

Основной целью ГКУ является обеспечение точности и достоверности информации, необходимой для налогообложения, планирования территорий, проведения сделок и разрешения споров. Без кадастрового учёта невозможно корректно определить стоимость объекта или зарегистрировать на него право собственности.

С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который внес следующие изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

1. Регистрационные действия в отношении земельного участка нельзя будет выполнить, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ (не сделано межевание).
2. Не получится поставить на кадастровый учёт или оформить правана здание, сооружение или объект незавершённого строительства, расположенные на земельном участке без межевания.
3. Совершение сделок с земельными участками без межевания невозможно .

Государственная регистрация прав — это юридическая процедура, подтверждающая возникновение, изменение, переход или прекращение права определённого лица на недвижимое имущество.

Возникновение прав на недвижимое имущество происходит на основании различных юридических фактов, которые в соответствии с законом влекут возникновение права собственности на имущество у конкретных лиц. Некоторые основания: договор купли-продажи и иные сделки, приватизация, решение суда, приобретательная давность, новое строительство, реорганизация юридического лица.

Переход прав на недвижимое имущество происходит после государственной регистрации. Согласно ГК РФ, реальный переход прав наступает только после государственной регистрации.

Ограничение прав на недвижимое имущество (обременение) — это ограничение собственника в его праве пользоваться или распоряжаться своим недвижимым имуществом. Некоторые виды обременений: ипотека, арест, рента, сервитут и т.д.

Прекращение прав на недвижимое имущество означает, что лицо теряет юридическую возможность распоряжаться имуществом и владеть им, а объект собственности может перейти к другому лицу или выйти из гражданского оборота. Некоторые основания прекращения права собственности: изъятие или принудительное отчуждение, конфискация или взыскание имущества, прекращение права собственности на объекты, утратившие вещное значение, прекращение права собственности в силу закона .

Регистрация является единственным доказательством существования права, а запись в ЕГРН имеет юридическую силу и защищает собственника от возможных посягательств. Процедура регистрации включает: проверку законности представленных документов, установление соответствия сведений о объекте данным кадастра, внесение записи в ЕГРН.

ГРП необходима при купле-продаже, дарении, наследовании, ипотеке, аренде и иных сделках, связанных с недвижимостью [1].

С целью оценки эффективности осуществления Росреестром учетно-регистрационных процедур в отношении объектов недвижимости проанализируем статистические данные по Архангельской области. Все данные были взяты из Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель на официальном сайте Росреестра (таблица 1) [4].

Таблица 1

Распределение земель Архангельской области по категориям за 2021–2024 гг.

Анализ, представленный в таблице 1, показывает, что наиболее существенное изменение касается земель сельскохозяйственного назначения, площадь которых сократилась в почти в три раза. Основной причиной уменьшения сельхоз земель является переход её в земли лесного фонда. По таблице видно, что одновременно с уменьшением земель сельскохозяйственного назначения примерно 1500 тыс. га, земли лесного фонда увеличились почти на аналогичную величину. Также наблюдается некоторое расширение территории особо охраняемых зон и незначительное изменение запасов неиспользуемых земель. Тем временем городские зоны и водный фонд сохраняют свою постоянную структуру.

Также важным показателем является структура земель по форме собственности (таблица 2).

Таблица 2

Структура земель Архангельской области за 2021–2024 годы

Анализ данных, представленных в таблице 2, показывает, что в период с 2021–2024 гг. в структуре земель Архангельской области сохраняется доминирующее положение земель, находящихся в федеральной собственности. В то же время отмечается тенденция роста земель в собственности Российской Федерации (РФ). Площадь земель, находящихся в собственности субъекта РФ и муниципальных образований, изменялась незначительно, что свидетельствует о стабильности земель городских и сельских территорий. Земли, находящиеся в собственности юридических лиц, показывают незначительный рост, тогда как площадь земель в собственности граждан остается практически неизменной. Это позволяет сделать вывод о замедлении процессов перехода земель в частную собственность физических лиц.

На основании портала пространственных данных «Национальная система пространственных данных» было выявлено, что по состоянию на 2025 год в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения о 477,0 тыс. земельных участков расположенных на территории Архангельской области. Из их числа 171,5 тыс. (35,9 %) поставлены на государственный кадастровый учет (ГКУ). Сведения об объектах капитального строительства (ОКС) в ЕГРН включают 290,8 тыс., где 132,3 тыс. (45,5 %) поставлены на ГКУ, что отражено в таблице 3 [3].

Таблица 3

Сведения о земельных участках и объектах капитального строительства Архангельской области

Данные, представленные в таблице 3, свидетельствуют о том, что в Архангельской области количество объектов капитального строительства, сведения о которых внесены в ЕГРН, составляет 55,5 % от их общего количества. В отношении земельных участков ситуация является менее благоприятной: 65,1 % земельных участков от общего количества не поставлены на ГКУ.

Проведенное исследование позволяет сделать вывод о том, что, что повышение эффективности управления земельными ресурсами в Архангельской области требует дальнейшего совершенствования процедур ГКУ и ГРП на земельные участки и объекты недвижимости.

Литература:

1. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения 08.12.2025)
2. Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_494419/ (дата обращения: 10.12.2025).
3. Портал пространственных данных «Национальная система пространственных данных» [Электронный ресурс]. URL: https://nspd.gov.ru/map?thematic=PKK&zoom=19.52337616407766&coordinate_x=4773417.523524702&coordinate_y=9048968.109533133&theme_id=1&is_copy_url=true (дата обращения: 10.12.2025).
4. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель. [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.gov.ru/activity/gosudarstvennoe-upravlenie-v-sfere-ispolzovaniya-i-okhrany-zemel/gosudarstvennyy-natsionalnyy-doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-rossiyskoy-federatsii/ (дата обращения: 10.12.2025).