Ключевое значение кадастровой стоимости объектов недвижимости определяется ее фискальной функцией, поскольку именно она служит базой для исчисления налога на имущество организаций, земельного налога и арендных платежей в установленных законом случаях [1]. Данный подход находит подтверждение в положениях постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28, где разъяснено, что кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения и иных предусмотренных федеральными законами случаев. Нормативную основу этого института составляют пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, а также Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [2], [3], [4], [5].

Первоначальное установление кадастровой стоимости осуществляется в рамках процедуры государственной кадастровой оценки, проводимой по решению уполномоченного органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления, с последующим внесением сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Однако законодатель предусмотрел механизм судебного оспаривания результатов такой оценки через подачу административного искового заявления с одним из двух альтернативных требований: об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости либо об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки.

Предмет доказывания по данной категории дел имеет сложную структуру и включает два основных элемента: достоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при расчете кадастровой стоимости, и обоснованность предлагаемой рыночной стоимости. При этом Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении № 20-П указал, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью само по себе не свидетельствует о нарушении прав, если оно остается в пределах допустимого отклонения, предусмотренного стандартами оценки.

Центральное место в системе доказательств по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости занимает отчет об определении рыночной стоимости, который должен быть подготовлен оценщиком — членом саморегулируемой организации в строгом соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Суд проверяет не только формальное соответствие отчета установленным требованиям, но и обоснованность примененных методов оценки, полноту и достоверность использованной информации. Существенную роль в доказывании играют документы, подтверждающие индивидуальные характеристики объекта, которые не были учтены при проведении государственной кадастровой оценки: документы об обременениях и ограничениях, акты обследования технического состояния, заключения о наличии дефектов, градостроительные планы земельных участков.

Статья 246 КАС РФ устанавливает исчерпывающий перечень обязательных доказательств, включая:

1. выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2. нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3. документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
4. отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, когда заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Несоблюдение этих требований влечет применение процессуальных санкций в виде оставления заявления без движения. Важно отметить, что при оспаривании по основанию недостоверности сведений предоставление отчета об оценке не является обязательным, что составляет принципиальное процессуальное различие между двумя основаниями пересмотра.

Особую практическую значимость имеет требование хронологического соответствия дат оценки. В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость должна определяться на ту же дату, на которую была установлена оспариваемая кадастровая стоимость.

Несоблюдение этого требования является распространенной процессуальной ошибкой и регулярно влечет отказ в пересмотре кадастровой стоимости.

Анализ судебной практики выявляет системные проблемы в области доказательств по рассматриваемой категории дел. Основная сложность заключается в доминирующей роли отчета об оценке, когда суд, не обладая специальными познаниями, вынужден выбирать между двумя технически сложными документами. Дополнительные проблемы связаны с непоследовательной практикой назначения экспертиз, которые часто дублируют задачи отчета об оценке. Конституционный Суд РФ сформулировал принцип множественности достоверных оценок, признающий объективно допустимые расхождения в результатах оценки.

Для совершенствования процессуальных механизмов необходим комплекс мер, включающий активное использование института специалиста для консультаций по методологическим вопросам, оптимизацию подходов к назначению экспертиз и смещение их фокуса на проверку методической обоснованности представленных отчетов. Реализация этих мер будет способствовать достижению баланса между публичными интересами налогообложения и защитой прав собственников недвижимости.

Литература:

1. Тихонова К. В., Ушанлы В. А. Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости // Экономика и экология территориальных образований. — 2015. — № 4.
2. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28// СПС «КонсультантПлюс». — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/.
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1998. — № 31. — Ст. 3813.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (часть вторая) (ред. от 28.02.2025) // СПС «КонсультантПлюс». — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 01.09.2025)// СЗ РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.